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购房指南:房屋使用年限和土地使用年限的区别

2014-08-29

杭州看房网 很多购房者对于房屋使用年限的概念感觉很模糊,对于房屋使用年限分两个概念,买房人必须明确,一是房屋本身的使用年限,二是土地的使用年限。

房屋使用年限
      关于房屋使用年限的说明


      房屋是买房人的私人财产,享有永久的所有权和使用权。 而土地是国家的,一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限,这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。


      实际上,现在的商品房的土地使用年限很少有70年的,大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算,加上开发周期,最短也得1-2你年,到你手里使用年限就不到70了,如果开发商再囤积一段时间或者几经转手,就更短了。我见过的几个商品房的使用年限分别为38,47,58!


      70年后,国家有权收回土地移作他用,但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过补交土地出让金,继续享有土地使用权。


      这个问题是焦点,因为现在国家正在制定新的《物权法》,其中会有关于使用年限的条款,到期后收不收土地出让金,收多少,正在讨论,尚无定论。


      很多人在讨论房子的时候,从经济上分析,都是以使用70年为标准,而且很多买房的人也认为自己的房子是70年.因为我们的房子土地使用权是70年,而且政府也承认了70年后可以自动续期.所以很多人买了个房子,就心安理得地等着能住70年了。可是,这是真的吗?


      其实70年只是土地的使用年限而已,而房子真正的使用年限,在我国,普通住宅及商业用房,均是50年的设计寿命。而且,这个50年,也仅仅是结构的设计寿命,也就是说,设计者可以保证这个房子在50年内不会倒塌,不会出现事故,过了50年,这个房子就是属于报废品了。就象汽车一样,过了报废年限必须报废。再说,你的儿孙和你(如果你那个时候还能挺住的话)以后愿意住在一个没有任何安全保障的旧楼里吗?也许你要说,50年嘛,我早换房子啦。别急,我的话还没完,刚才说的只是结构,一个房子,分建筑结构水电四个专业。50年只能保证你建筑结构的。水电呢?告诉你,水电的设计年限只有最多30年,而且这还必须是采用优质产品.而且据我所知,目前建筑行业,水电所采用的材料大多都刚好能符合要求,甚至很多都不能达到要求。所以,按照目前所使用的水电材料,使用年限也最多只有25年。也就是说,25年后,你所在的房子必须大修一次,包括更换老化的电缆,生锈的水管,更换变压器等等,当然,这个肯定是你所在小区大家共同承担,物业肯定是不会给你承担这个费用的。


      以上说了这些,那么你买二手房的话就要当心了。很多人为了那个5年不交税的政策,买了超过5年的房子,还自以为捡了好大的便宜。再告诉你一个事实吧,90年代的房子,由于当时建筑工艺及建筑成本的限制,质量大多都不好,按照结构来说,能使用到30年就已经很不错了(我现在住的房子也只有10年,房子已经破旧不堪了).也就是说,如果你买超过10年的二手房的话,虽然设计年限是50年,但你一定要考虑到30年报废的可能,也就是说,你实际使用年限只有20年左右了。而且,也许你刚接到手,就要面临大修的情况。


      那么超过50年的房子怎么办呢?有两种可能,一种是直接报废,二种是请相关专家评估,对结构进行加固。但是按照我国目前的建筑情况,50年后能通过评估并有条件进行加固的住宅,我想肯定不到一成,而且加固的费用也是相当可观的。如果直接报废了,肯定你不甘心,我买的是70年啊,怎么又变成了50年。也许你现在合算着,到时候我们可以所有业主一起在报废的房产上重新盖楼,那个时候土地不要钱,房子造价又不高,所以还是合算的。但是你忽略了一个重要的事实:国家允许吗?现行的国家政策,可没任何一条关于报废的房子上可以自己盖新房的条例,而且如此众多的审批条件,你能通过吗?而且,现在国家都不允许业主自己盖房,农民在自己的宅基地里盖房子,审批都很难通过了,更不用说你那个马上要到使用权期限的土地了.所以,国家出台的那个70年自动续期的说法根本就是为了安抚大家的!50年后你的房子就报废了,如果又不允许你再盖(国家可从来没说过允许你那个时候再盖), 那你能做的是什么呢?我想,就只有等着国家来拆迁了,如果你运气好,可能给你20年的土地使用费,让你再重新买房吧。

 

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