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从18000到30000+,一个市北,三种境遇

2017-09-13
昨天,萧山三宗市北板块的宅地出让,虽然有30多开发商争抢,但也呈现出两种画风:两宗溢价封顶,最高自持21%,另一宗则溢价率22.45%平稳出让。
对于昨天这场出让会,大部分人看到的还是土地市场的疯狂:光市北这个板块,两个半月楼面价已经涨了3000多,还要自持!
当然,把时间线再拉长点,还有3月24日出让的那两宗市北东单元居住地块,融信和恒大分别拿了一块,当时溢价率是81.26%和78.74%,楼面价分别为30816元/平方米、30387元/平方米。对,就是年初让大家惊叹、直接或间接催生土地新政的地王,也在市北。
 从18000到30000+,一个市北,三种境遇
 市北板块今年已出让地块信息
那么问题来了:过去这半年时间,市北板块一共出让了6宗地块,连续出现了地王、平价、溢价封顶+自持的三种情况,未来这些地块面市又将是种怎样的境遇?
01
很多人恐怕和我一样,之前对于萧山各个板块并没有这么熟悉,最早知道的可能是萧山市区、南部卧城,慢慢的,钱江世纪城、湘湖、闻堰等也逐渐进入视野,然后是奥体的异军突起,现在连北干、蜀山、所前这样的区域都开始吸引投资客的目光……一个原本属于萧山本地人的市场,一下子成为众人争抢的“中心”。
那么,市北为什么有这么大魅力?
 萧山经济技术开发区实景
(图片来源于网络)
在市北板块上面有个更大的台头:萧山经济技术开发区,是1993年就经国务院批准设立的国家级开发区。按照规划(2016-2020年),开发区分成市北片区和桥南片区,其中,市北片区北至解放河,南至北塘河,西至五七直河,东至浙赣铁路,总面积676.73公顷,定位的是“生活宜居之城,商业活力之都”。相比桥南高科技新城的定位,市北未来就是开发区生活与商业的核心。
根据资料,市北板块也是开发区最早启动的区块,当年曾吸引了万向集团、传化集团等知名企业入驻,产业发展得如火如荼;后来产业往江东转移,腾出宝贵的土地资源用来发展第三产业和生活居住区。
从地理上来看,市北板块与钱江世纪城紧邻,南面是萧山新区,西面是滨江区。
 图片来源于“湘湖社区”
对于开发商来说,奥体的好、奥体的热毋庸置疑,而接下来,离主城区比较近,板块本身发展成熟,又有大的区域概念利好的,恐怕就是市北了。
02
也许市北的热度就是从今年3月土拍开始迅速窜热的,无论后续土地是否一度回归“理性”,但今天的楼市和土地市场都佐证了这一板块的炙手可热。
3月24日,萧山市北东单元的两宗宅地出让,开启了鸡年杭州市区的首场土拍,结果却是让人有点目瞪口呆:30816元/平方米和30387元/平方米的楼面价,刷新萧山有史以来地价纪录,随后,杭州推出了限价、现房销售、竞自持等土拍新政。
这两块地自有它明显的优势:位于地铁2号线沿线,紧邻建设一路站,尤其现在2号线一开通,交通优势立刻显现出来。此外,周边楼盘也有不少,东方一号、东方一品、华瑞·晴庐等,未来的居住氛围已经初步可见。
 图片来源于“浙报传媒地产研究院”
只不过,在没限价的前提下,一上来就地价破3万,着实出人意料,要知道,当时华瑞·晴庐这样的项目才卖2万多,面粉价高出面包价一大截,好多人表示“看不懂”。
对于融信地块,大家倒是给出了解决方案:去年不是在新地块南面拿了块16006元/平方米的宅地嘛,两块地一起开发就可以摊平地价了。
也就是这样热闹过后停滞了两个多月,6月29日,市北东单元D-28地块出让,位置上来说,相对之前的地王稍差,在市北最东面,距离融信市北项目1.1公里左右,临近铁路,所以起价也仅为12000元/平方米,而且当时还有溢价率超50%就要现房销售的政策。
对于这块地周边的情况,当时媒体的表述是:周边土地供应较为充足,项目周边2公里范围内有8个待售项目。从地图上,我们也看到了:东方名府、晴庐、大国璟、东方一号、天鉅、江南学府等项目。
 图片来源于“浙报传媒地产研究院”
不过,结局也出乎意料,滨江以擦边溢价率49.9999%拿下这块地,不用现房销售,也不用自持,折合楼面价仅18000元/平方米。一时间,市面上又是土地市场理性回归的声音。
且不论这块地背后有多少和谐的因素,但从地块本身条件来说,就和昨天出让的新城地块有点像,不足以催生高价地,但18000元/平方米的楼面价和不用现房销售,在目前这样的市场环境下,对于开发商来说,等于捡了个大便宜。
再来看看昨天出让的这三宗地,温州时代和大名城都以封顶的价格和一定比例自持的代价获得项目,对比起来,价格虽比不上3月份的地王,但不论成本还是操盘,也是有难度系数的。这也体现了外来开发商想要进驻杭州市场的决心,至于项目成品怎么样,或许明年就能看到了。
03
短短半年,地价冲高、地价回落、增加自持比例,市北板块土地的案例其实在其他板块里也发生着。
从旁观者的角度,我们会问,如果这些新地块同时面市,大家怎么PK?首先,价格就不好定吧。
不过,从目前的供应看,似乎这个问题又问多余了。
图片来源于网络
有媒体统计,截至9月11日,萧山开发区的住宅存量不足600套,其中90方以下的只有107套,90-12方的库存63套,120方以上的382套;这些存量主要来自桂语江南、春江天玺和大国璟三个项目,还包括了桂语江南刚刚领出了200套新房源,剩下一些在售楼盘所剩的房源都不多了。而还没开盘的项目,主要就等着港中旅·市北项目、融创·望海潮以及新出让的这6个项目了。
如果接下来的需求一如既往,如果新房限价政策不取消,那么这些项目依然可能供不应求,只要价格批得出,应该不愁卖,唯一要考量的就是开发商操盘高价地如何赢利的能力了。
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