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香港新特首的施政报告:房地产,巧妇难为无米之炊

2017-10-12
香港新特首林郑月娥今天发布了上任后首份施政报告,49000字,仔细看完了,谈一些感想,重点谈房屋政策。
粤港澳大湾区概念下,我对香港是乐观多过悲观的(当然还要看它未来的人口政策),也因此,我认为香港的变化非常值得我们关注。
看完报告,不由得感叹,和我们平常看到的内地城市的两会工作报告相比,完全不是一个量级。占大篇幅的从不是表扬与自我表扬,而是改变的雄图和实施的计划,成绩大都夹杂略过。
1整体感受:开着直升机撒钱
先谈一些整体感受:
1、林郑释放了大目标:重启香港的全球竞争力,强调施政的“破格”思维。抓住一带一路、粤港澳大湾区的时代机遇,打造国际科创中心,对科创研发费用占GDP比例推出倍升计划(五年任期内,将研发总开支占GDP比率由0.73%升至1.5%)。壮气不可谓不大,隔着一条河,也能感受到虽是女子眉纤,也是万丈长虹。
2、政府角色变化:走向有为政府。在香港政府传统的“积极不干预”基础上,提出“政府应更积极有为,担当‘促成者’和 ‘推广者’的角色……为经济注入新动力”。“积极不干预”变成“积极干预”。这个暂且搁置理论和意识形态之争,因为这种变化也不是从她开始的,也是全球大势所趋。
3、开着直升机撒钱。通篇看下来,香港将依托万亿级的财政储备推行“积极的财政政策”,刺激经济发展。几乎是面向全社会各个行业大派钱,套用米尔顿的一句话,那就是:开着直升机撒钱。如大幅减税(企业首200万利得税率从16.5%减半到8.25%)、积极增加投资、科研医疗创意等领域大幅拨款(为大学研究资金预留不少于100亿)、全方位大幅增加教育投入(年增50亿)等等。
4、与青年同行。这个不需多解释,都懂。正面回应香港青年的诉求,通过提高青年参政、学习深造、工作机会等等手段,为香港青年提供更多空间,凝聚青年人,激发创造力,破港独之风。
5、香港经济整体势头很不错,失业率跌到了3.1%,20年低位,基本实现了充分就业(传统经济增长的美好梦想)。没意外,全年可实现3.5%的GDP增速,高于过去10年2.9%的均速,有点V型反转的味道。
2香港房地产:有地有底气,没地没脾气
回到老本行,谈谈房地产。先谈个人看法,后面附带了施政报告中关于房地产的部分,建议各位对照原文认真看看,信息量还是蛮大。
1、林郑开宗明义指出,住房问题不单是一个简单透过供求关系即可求解的经济问题,更是一个必须要通过再分配以及市场切割才能妥善处置的社会问题,这个已明白说清林郑时代香港房屋政策的取向,和内地思路取向一致。强调在自由市场的基础上,突出政府的责任,这是比较公开鲜明的提法,预示港府在住房问题上将会更加积极。
2、暗示土地政策要有较大的破局。我们都知道,香港买房负担重,直接原因是用于住宅的用地比例太低太低(不足7%),而这个又是因为香港很多土地因各种原因不能开发(比如400平方公里的郊野公园)。林郑在这里面谈到了重要一点:当务之急不是讨论要不要增加土地的问题,而是要快点搞清楚哪种增加土地的方式是最划算的,再吵下去,啥也干不了,社会全乱套了。这里面谈到了很多增加居住空间的方式:填海、改变用途、提高容积率、开拓岩洞、城市更新、开发大屿山。但,这些都不是重点,重点是最后两个:郊野公园边陲、新界棕地。这两个要是能启动,那是大放量。棕地就是已经废弃的但能重复使用的工业或商业用地,这些地高达1200公顷,建个10几万套房子是没问题的,但很难收。林郑话说到里,类似喊话也是表态,香港的土地政策按道理必须也只能有大的破局,否则房屋问题无法治本,这是一切的基础。但能走到哪一步,很难说。
3、林郑在勾勒香港完整的多层次住房体系。文中有个词叫“房屋阶梯”,也就是我们一般讲的“多层次住房体系”。通观全文,林郑是在意图为香港建立一个这样的住房体系:公屋(租赁住房)——绿白居(类似微利房,市价6折)——居屋(经济适用房,市价7折)——首置房(类似限价房)——商品房。
跟内地的政策其实差不多,商品房这部分完全放开,低收入阶层和年轻人先租房,在政府通过地价让利的帮助下,逐步上行买限制产权房,再买限价房,最终到商品房就去钞票说话了。用深圳官方的话来说:低端有保障、中端有支持、高端有市场。整体来讲,大思路上,香港和内地在房屋问题的治理上,是同步的,都是在强化政府干预。
4、接着上面说,香港的房屋政策思路出现了较明显的变化。从“孙九招”之后,香港抛弃了以售为主的“居屋政策”,但梁振英时代探索性恢复,而在这份施政报告中,林郑明确提出:要将“绿置居”、“白居二”“常态化”,这是个突破性的提法。推行这样的政策有两个好处:一是可以让更多的人拥有自己的房子,享受经济增长和房屋升值的红利。二是可以把更多的公屋腾出来,给到更有需要的人士。
所谓“绿置居”,大概是比市价7折的居屋标准更低一些,市价6折(如文中提到的景泰苑,6折后单价5万多/平米,真踏马贵),针对已租住在公屋的低收入者和已过审的尚未入住的低收入者,绿表申请。所谓“白居二”,大概是可以在市场上通过补地价方式买入二手居屋的低收入者,租住在私人楼宇,白表申请。
5、继续接上,大的变化在于,香港的房屋政策在加重“由租转售”的转向,这一点是和内地不一样的地方,内地在加重租赁住房的建设。也就是说,两者在房屋问题的治理思路上一致,但实施步骤不同步。这是因为两者发展阶段不同,香港用来租住的公屋已经达到了3成以上,而内地才刚刚起步。
这个对比很有趣,对我们理解发展租赁住房和房价之间的关系很有用:香港公屋虽然完善,但这么多年来,显见租赁住房一不能打消居民拥有产权的欲望,二不能阻挡房价的上涨。最终还是要顺应“民意”,让他们有“产权”。这个原因是什么呢?租房子当然成本低,但是抱歉,租房真的不能分享城市经济增长和房价升值的红利。人的欲望是无穷的,得陇望蜀是本性,别指望他们租房子就可以“安居乐业”一辈子。除非预期房价狂跌,且连年狂跌。否则,给他再便宜的房租,他也会想着买房子。看那个18倍超额认购的景泰苑,就什么都懂了。
6、首置房的作用不会很显著。报告里关于首置房,是个新的构思,政府想帮助年轻人上车,用观塘安臣道地块来推出1000套房子。有居住年限要求、有收入要求(月入34000),有转让年限要求,有面积要求,其实就是限价商品房。怎么看这个问题?要看它的持续性。很不乐观,连特首在文中都承认很不乐观。这要取决于你推出的增量土地,这就回到了最开始——土地政策的破局问题上了。
7、文中的房屋政策全部在强调住房保障,尤其是关于“出售”的保障房。而对于商品房领域,比如香港房价在经济增速较低的情况下连年大涨,会否泡沫化以及会否影响到金融安全,这个上面政府将如何应对,未着一字。
8、全部感受:巧妇难为无米之炊。整体上看完林郑关于房屋问题的解决方案,坦白说,不如其它的那么让人兴奋,话里话外都能感觉到非常难。归根到底,简单一句话:有地有底气,没地没脾气。香港要是继续陷入无休止的争拗之中,大罗神仙也没办法。
附:林郑月娥2017年施政报告(住房部分)
《一起同行 擁抱希望 分享快樂》
(五) 改善民生
理念 140.
房屋、醫療、福利服務等民生事務與市民生活息息相關,也是一個關愛共融社會的支柱。要讓市民樂以香港為家,政府須確保安全適切的居所、安心的醫療服務和安穩的社會支援。香港人充滿善心,樂於助人,政府應進一步透過民商官合作把香港建設成一個不論種族、職業、年齡、傷健都能和諧共融的社會。無論是扶貧、安老或助弱,政府在制定政策時應恪守以下的理念:愛護兒童、支援家庭、鼓勵就業和尊重受助人的選擇權。在提供社會服務方面,我們應促成跨界別、跨專業和公私營合作,既讓資源發揮更大效益,亦為社會上有需要的人士提供更全面的照顧。不過,我必須指出,面對公共資源不是無限的情況,改善民生的政策措施不單是供求的問題,也是社會不能迴避的分配問題。
房屋
現況
141.
在眾多民生議題中,房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的,但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維,大刀闊斧可解決的問題。今日房屋供不應求、樓價飆升、既有外圍的因素,也有種種內部成因。本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。
土地供應
142.無論是要解決市民置業難,還是居住環境差的問題,都一定需要增加土地供應。多年來,政府已提出不少增加土地的策略,包括在維港以外填海、改變土地用途、增加土地發展密度、開拓岩洞空間、加快市區更新和發展大嶼山等;有關部門及機構亦正就利用郊野公園邊陲地帶和使用新界棕地進行研究,坊間亦就土地供應提出不少意見。我們欠缺的,似乎不是增加土地的建議,而是整體社會對這些選項的利弊、取捨和優次的共識。但繼續的反覆爭拗、議而不決,加上造地需時,只會令香港的土地供應更加緊絀,市民渴望的置業安居更遙遙無期。
143.今年9月成立的「土地供應專責小組」(「專責小組」)將推動社會以全面、宏觀的態度,去檢視不同土地供應選項的優劣,並凝聚社 會最大的共識。「專責小組」任重道遠,工作亦相當緊迫,並預計在2018年上半年展開公眾參與活動。我們期望社會各界以包容、開放及理性的態度思考土地供應的難題,亦期待「專責小組」能為政府提供 一個整全建議,謀劃出一套具長遠目光的土地供應策略。
房屋政策
144. 我的房屋政策有以下四個元素:
(1) 房屋並不是簡單的商品,而適切的居所是市民對政府應有的期望,是社會和諧穩定的基礎,因此在尊重自由市場經濟的同時,政府有其不可或缺的角色;
(2) 以置業為主導,讓市民安居,樂以香港為家,政府會致力 建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望;
(3) 聚焦供應,在「長遠房屋策略」的基礎上,加大增加房屋單位方面的努力;以及
(4) 在土地不足,供應未到位前,想方設法善用現有房屋,滿足長時間輪候公屋的家庭需要和協助居住環境惡劣的居民。
公屋及綠置居
145. 房屋階 梯 的 第 一 層 是 公 共 出 租 房 屋 (「公屋 」) , 現 時 約有756000戶家庭居住在公屋,其中百分之十九是長者住戶,而百分之十 六是領取「綜合社會保障援助」的住戶。這是為基層及低收入家庭確立已久的安全網,政府會致力縮短公屋的輪候時間。與此同時,我們會加大力度幫助比較有能力的公屋住戶循置業階梯上移,騰出單位給有需要的市民。
146. 其中一個方法是大量增加為公屋人士特設的「綠表置居計劃」 (「綠置居」)。香港房屋委員會(房委會)於2016年推行綠置居先導 計劃,選取新蒲崗的公屋項目提供857個單位,讓公屋住戶的綠表人士用可負擔的售價購買,由租客變為業主。結果,超額認購近18倍,所 有單位如期售出,並陸續騰出在港九新界各區現有公屋屋邨的單位, 供分配給公屋輪候人士。
147. 無論從房屋政策、房委會資源運用和分配,以至市民置業期望 來看,「綠置居」都是有利無害的。事實上,除了有助公屋住户置業外,「綠置居」亦可售予已通過詳細資格審查的公屋申請者,更早地 滿足他們的置業訴求。有見及此,我認為未來的新建公營房屋,應以 更多的「綠置居」取代出租公屋,我已要求房委會盡快完成有關的檢討,將「綠置居」恆常化,並公布更多以「綠置居」出售的項目。房 屋署經初步的技術評估,認為可以在2018年年底把位於沙田火炭的 4 000多個新公屋單位,轉為「綠置居」單位出售。
居屋及資助房屋轉售
148. 一直以來,房屋階梯中的新建居屋,為中等收入的白表人士提供資助置業的機會,政府會繼續增建居屋。過往,未補價的居屋二手市場單位只限於讓綠表人士選購。房委會在2013年及2015年分別推出兩 輪「白居二」先導計劃,讓合資格的白表人士也可購置未補價單位。這做法既可為租住私樓的人士增加置業機會,也有利於居屋的流轉。
149. 連同未補價的「租者置其屋」計劃,可於這個二手巿場出售予白表人士的單位一共有38萬個。我建議房委會將「白居二」計劃恆常化。
港人首次置業先導計劃
150. 自從我在競選政綱中提出在居屋之上,構建中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」,讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望,社會極為關注。我須重申,由於公營房屋的土地供應短缺,我只會在不影響現時公營房屋供應的前提下,提供建議的「首置」單位。現在看來,「首置」的土地來源將會是私人發展商擁有或從政府購買得來的土地。
151. 我們的初步構思是透過地契條款,要求發展商作混合發展,即除興建私人房屋單位外,須設計、興建及出售指定數目的「首置」單位,出售對象的資格由政府規定,包括是居港滿七年的香港居民,從來沒有在香港置業,而收入介乎居屋收入限額和居屋限額加約三成之間,以今日居屋限額計算,這個收入上限即是單身人士的每月收入不超過34,000元,而二人或以上家庭則不超過68,000元。「首置」單位的售價和面積會參考合資格人士的負擔能力,而轉讓的年期限制亦可能須較居屋更嚴緊,轉讓時如何處理購入單位時的補貼,即補價問題,則仍須進一步研究。
152. 鑑於「首置」是一項新的構思,且作為政府資助出售房屋的一個類別,計劃的細節與現行的居屋和將大量供應的「綠置居」環環相扣,政府會與房委會和業界共議,細心聆聽社會上對「首置」的意見,敲定細節於明年年中公布計劃的詳情,以配合我們建議於明年年底在政府賣地表中選取一幅位於觀塘安達臣道估計可提供約1000個單位的住宅用地,推行先導計劃。
過渡性房屋
153. 即使有受社會廣泛歡迎的房屋政策,覓地建屋需時。本屆政府 會以破格思維,協助和促成各項由民間主導和推行的短期措施,增加過渡性住屋供應,以紓緩輪候公屋家庭和其他居住環境惡劣人士的生活困難,具體可考慮的措施包括:
(1) 善用政府閒置建築物,推出如「要有光」開拓的深井「光屋」項目的租住單位;
(2) 支持由香港社會服務聯會試行的「社會房屋共享計劃」, 包括鼓勵市區重建局提供舊樓單位參與計劃;
(3) 促成香港房屋協會試行讓其轄下的資助房屋業主將未補價的單位以低於市值租金租給有需要的家庭;
(4) 研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋;以及
(5) 協助非牟利機構研究在閒置土地興建預製組合屋等。
154. 上述措施無疑難以解決今日供應不足的問題,但將匯聚社會各 界力量和資源,展示我們共同解決這個首要民生議題的決心。
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