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临平山北弱于崇贤新城?两大区域谁优谁劣

2017-10-12
临平山北与崇贤新城同一天拍地,看起来稀松平常。可这是杭州两大相对低价区域,注意,是相对。如果没有了它们,普通购房者目前百万级的选择减少将近一半。
昨天的两宗土地,都达到了50%的封顶溢价率,很多人担心,刚需的阵地是否又减少了。也有很多人疑惑,为什么看起来差不多的两个区域,自持比例一边是2%,一边是17%。
临平山北和崇贤新城有很相似的一面:
1.大部分在售楼盘的地价较低:
看崇贤的土地出让历史,只有祥生·群贤府是首宗地价过万的,去年9月出让。而它的普通公寓产品,还未上市。在那之前,大量的地块,楼面地价在4000元/㎡左右。
今年开始出让的土地,则一律是封顶价,12999元/㎡,自持比例在此之前最高是2%。
临平山北则有起有落,最高的是去年出让的一宗宅地,由安徽置地竞得,楼面地价5000元/㎡多一点。因为需配建五星级酒店、写字楼,如果把商业部分的地价打个折分摊到住宅部分上,地价会高不少,目前楼盘还未上市。之前出让的土地基本低于或在这条线附近。
今年出让的临平山北地块,最高是荣安的13840元/㎡,最低是越秀的8513元/㎡,看起来低一些是因为也有不少商业。
2.大部分在售楼盘的房价较低:
临平山北的经历更丰富一些,经历过满地是房子的低谷期,也经历过G20后的被抢房。现在因为限价的因素,唯一在售的主流楼盘——中铁·九逸毛坯单价是一万三四。当然也有零散尾盘在售的楼盘,不具代表性。
崇贤呢,相对来说会平淡一点,没什么坎坷经历,也没什么光辉历程。直至今年,关注度才迅猛提高,主要原因是跟城市中心直线距离近以及高性价比。此前楼盘,除了部分洋房价格在一万五以上,其他全在一万五以下。
3.即将诞生的房价会比较接近:
目前各自区块都有些新楼盘要上市,大量都做了精装修。临平山北有安徽置地的佰悦中心,景瑞中途收购的法兰公园,现在对外报价都是1.8-2W元/㎡左右。当然能不能拿到这个预售价格,还不得而知。
崇贤新城其实也差不多。近几个月能上市的有荣安的翡翠半岛、西房的拱宸外滩,祥生·群贤府的高层,都做了精装,目前对外报价也是1.8-2W元/㎡。当然能不能拿到这个预售价格,也还是个未知数。
4.二手房的价格比较接近:
一手房的价格是因为限价,二手房则相对真实。两个区块的二手房成交量虽不大,但基本上都是近两万的成交单价。
5.供应量的状况也有点像:
目前在售楼盘很少,有房源的话销售速度很快,但接下来都等得到新房源的供应,且不少于三个楼盘。这就解答了第一个疑问。在限价的大招面前,普通购房者百万级别的选择,还是选得到。
它们最不同的一点是交通。
临平山北有已经批复的地铁9号线,地铁通车指日可待;崇贤新城规划上有10号线的支线,但是尚未批复,暂时只能忽略。临平山北的直线距离较远、交通时间长;而崇贤新城的直线距离近,通过上塘高架、秋石高架都能快速到达。这点,打个平手吧。
所以,理论上来讲,两个区块是并驾齐驱的,昨天两宗地块的表面地价也的确是差不多,临平山北是12750元/㎡,崇贤新城是12999元/㎡。因为都有封顶价嘛。可让人费解的是,自持比例相去甚远,临平山北只有2%,崇贤新城却达到了17%。
这是为什么?是崇贤新城后期的发展优于临平山北?很多人昨天开始思考这个问题。
道理有也是有的。崇贤新城在绕城内,直接对接城北,随着城市的外扩,断层会迅速接上。这个区块,理论上能承接主城区溢出的购买力,这个受众基础看起来更为强大。原来发展慢,是因为有杭钢工厂,现在杭钢腾空了,留下的空地预计会是一个大手笔的规划。这个大隔阂消失后,崇贤的到达性会更好。
但临平山北的地铁优势是不容忽略的,9号线可以直达钱江新城。城市面貌也不容忽略,在多年的商品房市场发展之后,那边的居住氛围、综合体的打造,都优于崇贤新城。
可为什么自持比例会相差这么多呢?其实只要把百度地图拿出来,就清楚了。
崇贤新城昨天出让的这宗地块,就在京杭大运河旁,简直是零距离。运河,现在已经成为杭州的一道风景线,运河旁的房子,以拱宸桥两侧为代表,居民们都住得不亦乐乎。
而地块东面的丽水路,现在路况不好,但说不定哪天就打通了。而一条主干道会带来什么?从城市的发展来说,是加速度的,想想古墩路的延伸段,想想杭行路打通后的场景……更何况,这是一条沿着运河的景观轴。
临平山北的那宗地块,就没有自己独特的优势了,就是跟周边的楼盘,享受到的资源是类似的。周边楼盘众多,学校也有,从居住氛围上来说不错,但跟地铁、购物中心都有一定的距离。直线距离是八九百米,事实是没法飞过去啊,沿着马路走的话,差不多是将近1.5公里。
所以两宗地块自持比例的悬殊,不代表着区块发展前景的悬殊,而是具体的地理位置有些许的不同。
板块的发展算是各有优势,开发商们对这两个板块也是「萝卜青菜,各有所爱」。我们来听听大拿们怎么说:
开发商
临平山北的产品在进步
杭州汇高置地董事总经理 柴伏斌
1.上个月荣安拿的临平山北地块,地价将近1.4W/㎡,昨天是因为上限的溢价率是50%。上坤拿下的这块地,参拍的开发商就有十几家,最终自持2%很合理。临平山北的价值,是以前太低,不是现在太高。
2.当然价格是其次的,主要是临平山北的居民意识在改变。当地上班的人们买房子自住、改善的意愿在变强。这里有个钱江经济开发区,发展得不错,年产值500多亿,数十家上市公司,有一群工资高、置业能力不低的上班族。
3.临平山北自去年一轮下来,房子被上海人「扫」了大半,现在没什么房子卖了,但当地居民的需求却在增多。加上临平山北和山南已经没有太大隔阂,未来还有地铁9号线和通往城区的高架,来自杭州城区的购房者对这里的好感在不断上升,整体市场有着强大的购买力支撑。
4.上坤地块的地价是12750元/㎡,算上建安、财务成本,卖单价2万是保本的。为了有竞争力,它应该会要成一个比较有品质的楼盘。
其实有时候地价在倒逼着产品的进步,而且临平山北也有较大的改善需求,人们的品位在改变,这些都促使产品的更新迭代。板块的房产品确实悄悄在变化,就像汇高的栢悦中心是精装修,还规划了洋房,还有少数大户型,以迎合市场。
崇贤是个大洼地
某房企总经理
1.之前郑州绿都拿的崇贤地块自持是2%,这块是17%,看上去是高了不少。但参拍的人心里都有数,现在这块地的区位资源太好了。
紧临着运河,也靠近未来的丽水北路。等那条路开通,崇贤离城区又会更近一步。而且地块东面就是勾庄,现在的北部新城,那里的商业市政配套很好。
2.地块贵不贵,各家开发商有各家的算法。这地祥生拿了,估计会跟群贤府的做法差不多。虽然比其他公司拿地晚,开盘却快很多,周转效率比较高。另外地块建筑面积不小,2.0的容积率,可以规划一些排屋类的产品。
3.崇贤这个板块,它的前景还是可期的。接轨主城区,周边几大板块都有重量级的规划,西面的北部新城,南面的运河新城、杭钢新城,未来几年发展会比过去快很多。
 
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