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房产税影响的是现金流,但长期不改房地产的大方向

2017-11-09
今天下午,应雪球邀请,做了一个在线访谈,和球友们做了一些关于房产税的交流。雪球帮忙整理了一下,发上来和大家做个分享。提问太多,有些问题未来及回答,在微信号上做了补充,有些回答觉得不太清晰,也做了一些修改。关于一些背景材料,可以回看这篇文章:《不要把房价下降的希望寄托在房地产税上》。
主题:如果房地产税来了,会有什么影响?
1、[问] tanvstan:对@朱罗纪说:请朱老师预测一下各阶段时间点,以及各阶段实施起来的标志会是什么。
[答] 朱罗纪:大家好。先申明两点:1、我不是研究税制的也不是官员,所以关于房产税和税制的背景、会怎么设计、什么时候推出,我回答不了,只能做一些大概的估测。2、我重点基于发达经济体和国内重庆上海的试点,实证来谈房产税和房价的关系。
2、[问]爆炒花生:对@朱罗纪 说: 长期来说,房子的升值是因为土地的升值,而我们的土地是租来的,并没有上税一说,而作为房子本身,在购买时也已经纳税了,所以房地产税在法理上无法说通,唯一的办法就是修法,那应该说目前房地产税到真正执行到每个老百姓头上是不是可以说还很远呢?如果以上逻辑成立,那对房价的影响该如何评估呢?
[问]追求复利2013:对@朱罗纪 说: 70年的问题、土地私有没有解决,请问怎么弄地产税?需要修改宪法吧?
[答] 朱罗纪:土地权属和房产税的关系,是过去14年来房产税应否开征最激烈的一个讨论。流行观点是:因为中国土地公有所以房产税没有征收的法理基础,要是征收就要修宪。个人看法:这个理由并不成立。在理论上大家可以继续辩论,但是在实践中,征收房产税的经济体并非都是土地私有制,比如新加坡、香港、马来西亚等等。尤其是我们的土地制度老师香港,土地大部分也是官有,但一早就有“差饷”(房产税),只是税率低而已。这说明了,房产税的征收与否,与土地所有制的关系,并不是那么的绝对和唯一。
3、[问] duets:对@朱罗纪 说: 房产税真的会来吗?
[答] 朱罗纪:1、会。加税容易减税难,这里我们不谈加税的理论争议(我个人希望税越少越好),只谈实际形势,房产税早晚会出,什么时候出,关键的标志看两点,一看房产税立法的时间表,二看立法确定的实施时间表。2、房产税是个直接税,给居民带来的“痛感”最直接,所以会很谨慎。3、从财政部最新的表态看,房产税不是简单的“加税”,而是:增加“持有税”,降低建设、交易环节税。
4、[问]傻x-傻到底:对@朱罗纪 说: 请问重庆和上海的税试点到底是什么?效果怎么样?当地老百姓的购房观念有变化?
[答] 朱罗纪:1、房产税在2003年第一次开始讨论征收,当时叫“物业税”,到现在有10几年了。厦门最近引起讨论风波的是1986年出台的房地产税暂行条例,个人住宅是不征收的,两者并不一样(当时我也误读了)。2、2011年,重庆、上海开始试点征收房产税,大概要点是这几个,(1)上海新旧划断,重庆对别墅普遍征收,其它新旧划断。(2)、按评估值征收,上海按市价的70%作为应税价,重庆按交易价。(3)累进制,重庆尤其明显,设了三档,0.5%、1%、1.2%,上海0.4%、0.6%。(4)、减免面积宽松,重庆免征面积人均100平米,上海免征人均60平米。
5、[问] Xiao小知识分子:对@朱罗纪说: 房产会不会掉价,一个即将毕业的研究生!
[答] 朱罗纪:接上回答:房产税对房价的影响,先看上海重庆的实例。两地实行房产税都有6年时间,这6年,上海房价继续疯涨,均价从2011年的2万多/平米到现在的5万多/平米。重庆涨得慢点,但这种慢牛和房产税没有太大关系,更多是重庆的土地供应充足和人口增速温和(重庆的土地开发率大城市中最低,人口流入也是这几年才由负转正)。这是我们自己的例子。再看其它经济体的例子,韩国、香港,韩国2005年推行了综合不动产税,税率提高到1-3%。但是去年今年,首尔房价疯涨,韩国又在推行惩罚性交易税(转手征收60%的印花税)。香港一直都有差饷,但现在的房价超越了1997年高峰期的50%,从2011年之后,香港开始推行最高征收50%交易税的“辣招”,但现在房价依然是控制不了。
6、[问] wtmeric:对@朱罗纪说:请问,房产税对投资的影响有多大,会改变现在的收益预期 吗?
[答] 朱罗纪:从成熟经济体的经验和重庆上海的试点看,可有两个判断:1、房产税对房价短期有比较明显的影响,比如成交量会腰斩,市场会萧条。对投资收益预期的影响,直接影响在于降低房地产投资的租金回报率。比如深圳现在一套房租金回报率为1.5%,假定房产税率设定为1%(不考虑其它),那么租金回报率就接近为0了。房主的选择要么提高租金,要么放弃炒房。2、从长期看,房价的走势和房产税的关系并不明显,或者说,房产税对房价波动的影响不大,至少没有想象的大。真正对房价起到决定性的影响因素,依然是城市化、人口、供求规律以及货币政策,税收,包括以房产税为和核心的持有税,和以印花税为核心的交易税,都没有起到预期中的作用。这是事实。
7、[问] 彭馍馍:对@朱罗纪 说: 在全国城镇实施时间,东部西部,税率等会一刀切吗?有无可能征新不征旧?
[答] 朱罗纪:房产税怎么征收怎么设定我不知道。谈几个个人觉得是要点的关节:1、应该因城施策,600多个城市,每个城市的城市化阶段不同,房地产所处周期也不同,房价负担水平也不一样,没有理由也无法实现一刀切(比如美国的房产税,各地都不一样)。2、税率不会高。房产税的目标决定了税率会怎么设计,如果是要替代土地出让金,为城市走向成熟提供稳定的税源,那就会比较低(比如香港、美国)。当然像韩国那样带有明显打击炒房投机的意图的话,就会偏高一点。但整体上,个人认为不会太高。这个税的本质我认为是:“城市居民为公共服务付费”。哪里享受了更多的公共服务(相应那里的房价也更高),就应该支付更高的费用。税率太高的话,会导致不稳定,说不定还收不上税。3、应该是累进制的,上海重庆已经有这样的探索。手里有几十套房的和手里只有一套自住房的,税率不应该一样。4、应该会有起征点也会有减免政策,比如唯一自住房不征这样。
8、[问] 巴巴特肥:对@朱罗纪 说: 本来房价高居不下的情况下,租房是一种很好的解决方案,现在房产税推出,房东势必会转嫁成本,租房的成本也将会被抬深,未来生活成本会更高了,对么?
[答] 朱罗纪:房产税也好,交易税也好,会不会最终转嫁到买房人头上,最终造成买房负担更重而不是更轻了?我个人判断会的可能性更大些。1、我们要正视房地产作为一个特殊商品的特殊性,它的弹性很小,是供应和需求基于都无弹性的商品。价格涨上去了,你还是要买房子住,需求量不会减少太多,因为人们很难找到其它替代品。这样的特性决定了针对房地产征税和针对汽车征燃油税所起到的作用不一样,针对房地产增加的税收成本,长期看最终还是会转移给买家,房主会把每年缴纳的房产税作为成本计入租金或者计入未来的房价中(当然还要看税率设定)。2、未来的价格涨跌,刚才说了,税收在其中的作用并不明显。我自己在内,很多人过去看待房地产犯下的最大的错误就是错判了中国房地产将要步入大周期。这个大周期现在还没有结束,主导房价上升的根本性要素也还都存在。所以,房产税起到的作用,短期来看会抑制炒房,但长期看房地产还是按照它原本的规律走。
9、[问] 艾慕憨格芮艾暮馥:对@朱罗纪说:如果房地产税来了,哪几类人群受影响最大?
[答] 朱罗纪:我认为是这两类。1、手里握几十上百套甚至更多房子的房叔房姐,尤其是手握的房子还都在空置的。房产税有弊有利,利处就在可以调节住房资源的分配,让资源流动更有效率,防止两极分化加剧。比如手里握着一堆空置房的人,就会选择出手。2、杠杆过高、现金流紧张的炒房客。房产税对个人影响最大的我不认为是预期,而是现金流。和交易税对比,房产税是持有税,按季按年收取,是实际发生的,而交易税直到你卖房子才会一次性发生,期间并不发生实际的成本支出。因此,房产税可以精准锁定为房主身上,降低房主继续高杠杆炒房的可能性。假定一套1000万的房产,每年缴税3万,如果你炒房多,杠杆用得过头,现金流就会出问题,这时候就要出房子。
10、[问] 猫小峰:对@朱罗纪 说:会用什么模式收啊?
[答] 朱罗纪:具体我也不知道,目前来看,确定的是用评估值来征收,不少经济体用的年租金或影子租金为基础来征收(比如香港),这点不一样。但绝对不是说:你有一套市值1000万的房子,税率假设为1%,你每年就要交1000万*0.01=10万的房产税。不是这种简单的乘法。更可能是:你的房子市值1000万,评估值700万,扣掉减免的面积,再看符合哪一档税率,最终得出一个应缴税额。还有可能再加一种情况,和你的个人所得税进行一定数额的冲抵,最终算出你要交的税收。总之,我觉得会比预想的低。
11、[问] 应运而起2016:对@朱罗纪 说:请问以后按评估价格收税,是否支持有这么多评估师?征收标准如按评估价格收,很多老房子涨了很多,居住人收入又没有提升,那交不起税怎么办,政府收了拍卖么?谢谢
[答] 朱罗纪: 低收入者一般都会有减免政策吧。
12、[问] 港股价值发现:对@朱罗纪 说: 房产税预计收取方式是,对于已经出让的土地所盖住房,暂时不收取房产税;对于新增土地征收房产税,房产税的税率参照香港或日本同类国家。收取的房产税主要归地方政府,用于补充地方财政,实现取之于民用之于民。首先立法,然后由深圳等土地资源受限的城市试点。请嘉宾分析该思路是否可行,如何影响地产市场?
[答] 朱罗纪:不应该新老划断,房产税是个不动产税,所有的不动产都应该课税,包括小产权房。凭什么新买的要交税,以前的免税?
13、[问]一万点不是梦:对@朱罗纪 说:房产税是不是对一二线城市地方政府有比较大好处,扩大了并稳定税源,对于土地紧张的一二线城市更容易出台房产税。但对于三四五线城市,地方政府只有加紧卖地卖房子,才能有比较大的税收基数,所以我感觉房产税对大城市房价有影响,但对中小城市,会更加刺激房价上涨,用上涨来去库存。像我这里的四五线城市,今年以来房价蹭蹭的就上涨了,有不少楼盘,开盘就抢光。所以我感觉房产税稳房价不大靠谱啊!
[答] 朱罗纪:1、房产税的主要目的不是用来控制房价的,而是替代土地财政,给地方政府持续提供公共服务创造稳定税源的,成熟的经济体都有房产税,我们推行房产税不值得大惊小怪。2、一二线城市现在的问题是土地房屋供应不足,房价上涨压力大,税率设定应该会比三四五线城市的高,具体有多大影响,参看之前的回复。三四五线城市还在去库存,未来我个人判断也是好不到哪儿去,房产税出台会有其它更多的减免冲抵。
14、[问]郑汉夫:对 @朱罗纪 说: 我觉得可以对家庭唯一住房免征,对第二套及以上可以采用不同税率的征税方式。您认为房产税真的会来吗?或者说,口号喊了很多年一直未实施的主要原因是什么?
[答] 朱罗纪:前面两个问题都回答了。房产税空转了很多年一直未能落地,我还真不知道是什么原因,理论上房产税任何时候都可以出台,很多国家从有房地产的时候就开征了房产税。个人认为,一直未实施的主要原因,应该是和土地财政有关。政府一次性收取了70年的土地出让金,成为继续再征收房产税的主要障碍(也没必要再收,土地出让金解决了大部分的公共建设)。现在提上征收日程,是因为要土地财政的模式会改变(比如政府降低地价出售限价地块、自持类地块、大建租赁住房、人才住房等等)。
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