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小和山地价拍到1.66万,跟你有什么关系

2017-11-09
前个星期吧,震惊了下,有读者在后台问:维维老师好,我有一套留和家苑63方的安置房,有人出价205万,请问值得去转换一手房吗?
是真的震惊。留和家苑在哪儿,就是留和路旁,小和山的口子上——留下,比昨天出让地块的位置要好一些,人气还挺足,生活也还方便。可它毕竟是回迁房,单价居然可以卖到32500元/㎡。
能卖到这个价格,当然要卖掉去置换一手房。能卖这个价格也不算太奇怪,毕竟现在的二手房市场,什么现象都有。但是,奇怪的是,沿着留和路往南去的小和山,即便是市场热成这样,一直鲜少人提及。
如果不是昨天的土地出让,小和山这三个字还是继续地沉寂在那里,就连它有了地铁3号线的支线规划,也还是被大多数人遗忘。
在绿城以16650元/㎡的价格,25%的自持比例拿下这块地时,欢呼声一片。有些是看热闹的:「小和山终于逆袭了」,「小和山的春天来了」,诸如此类。也有人说:「自己小和山一直卖不出去的排屋,不打算卖了。」
是真的不卖了,还是仍旧卖不掉?这才是要思考的问题。
小和山这个地方,其实很多人都喜欢,但喜欢的是去那边看看山景赏赏秋色。要么就是迫于无奈,小孩在那边上学,每次接送时都想在旁边租套房子。可是,回到家后想想还是算了。
小和山的房子,有杭州最早期的一些别墅,也有一些中期的,它们无一例外,都是超大户型,而且居住者甚少。走进小和山位置最好的别墅——九月森林,也是孤单寂寞冷。看看别墅挂出来的的价格,甚至比不过回迁房留和家苑,还很难成交。
往里去,更是如此。在小和山高教园旁,有很多低密度的房子,水木清华、浪漫和山等。去年末有个朋友说要把浪漫和山的别墅装修起来住,身边一众人等,全部摇头摆手。与其花这几百万装修的钱,还不如重新去买套房子。
身边也有明智的人,几年前买了套小和山的排屋,尽管老婆在小和山的高校里上班,也一直没下决心装修。
但这仍是他的痛处。这房子,自从楼市起色之后,一直想卖掉,可就是无人问津。有一天来问我为什么连个谈价格的人都没有。哈哈,你自己老婆在那里上班,都还宁愿花时间在路上也要住在城区里,你说呢?
这就是小和山的麻烦。它美,环境好,它还有高校,可是它很难让大多数人住在那儿。
以前为什么说闲林是「万年坑」,就跟它的线状分布有关,人很难聚集,配套很难做。不过闲林碰上了未来科技城,碰上了这个能量足够强大的产业新城。这样的先天地理位置,需要强有力的引爆点,才会有更好的表现。
小和山跟闲林有点类似也有些不一样,也是线状分布,不过它是被山包围的狭长型地带。在小和山开始建设以来,十五六年了吧,配套上没有任何的起色。以前有教师福利房,可他们也只是部分居住在那儿,很多人还是宁愿赶早晚高峰回到城区里的居所,有些只是把那里当作午睡的地方。
☝红心即为地块位置(来源:百度地图)
那位明智的朋友昨天在朋友圈里宣布:「我决定不卖小和山的房子了。」窃以为,他只是傲娇一下,如果最近有买家上门,肯定乐呵呵地谈价格去了。
大家都懂的,房子卖不掉不仅因为区域不活跃,还因为产品本身。
绿城最近拿地很猛,手上实在没什么货值了,在总部杭州的货量根本没法匹配它的身份。
昨天小和山的地块,容积率1.5。能做什么?可以想象下。
绿城在留下拿的磁带厂地块,1.1的容积率,现在规划成了排屋。在良渚有不少1.5容积率的地块,全规划成了排屋+洋房。目前主流市场上,洋房的溢价率跟高层比较,基本上能达到20%;排屋跟高层的溢价率,50%-300%不等。
当然也有排屋卖得比高层低的,那是老一代的产品,就像九月森林的单价卖不过留和家苑。
绿城拿下低容积率地块,一定会做这些低密度的房子,它擅长呀,市中心的凤起潮鸣都能整出这么多排屋来。而且,对于绿城来说,目前的品牌影响力要卖贵点轻而易举。
目前市场上卖得好的排屋,基本上都是200方以下的面积,紧凑点140方左右,大点180方左右,如果在地铁附近,还带装修,基本上供不应求。毕竟,城市大了,能当第一居所的功能有了。
面积小了,产品优化了,使用功能却跟以前的大排屋差不了多少,自然是有人买单的。小和山近年没有新的土地出让,还没有这样的产品,小和山现在的那些二手别墅排屋,几乎没有小于200平米的,大的更是动辄四五百平米。所以,绿城来了,还能不收割吗?
那么原先的大排屋、大别墅,能不能被带动呢?也会,能带动销售,却很难带动价格,价格还是靠市场本身。就像桃李春风的小别墅,带动了原先的大别墅,但是单价却仍然相差甚远。大多是买不到小别墅才被挤过去的,这还是赶上了市场最热的一段时间。
未来科技城已经辐射到闲林了,能不能也穿过山体辐射到小和山呢?或多或少总有一些吧。地铁3号线的支线解决了交通出行麻烦的问题,能不能解决得更多一点呢?例如商业配套,可是小和山还有地可以用来做购物中心吗?即使有,在这么纤细狭长的山谷里,适合做购物中心吗?进出只有一条路,这通常是购物中心选择的大忌。
光有高地价是没用的,光有地铁规划也是不够的,光有产品也是没法持久的……
好了,这篇文章的点击率恐怕会很低,因为我们在这么激情昂扬的时候,说了这些多丧气话。但愿,我们说的,都是错的。
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