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地图推演:为何杭州最大的房价洼地,总在板块交界处?

2018-01-11
杭州城市的快速迭代,让许多个板块交接的地方,成长为价值最大的洼地。
一如科学界,学科和学科的边缘交界处,往往会缔造全新的学术价值。比如,政治学和经济学的结合。在中国,你懂的。
从去年的奥体、申花、三堡、七堡,乃至远一点的崇贤、之江,如果追溯起来,甚至本世纪这座城市第一次大兴土木的钱江新城,都是如此。
杭州每个时期价值最大的板块,几乎都在交界处,大到市与市交界,中到市与区交界,小到区与区交界,乃至板块与板块交界。
那么,是城市的发展超越了边界之分,还是说边界上有着更多的秘密,推动着许多交界之地成为了新的城市焦点,及至中心?
下一个板块交界的价值洼地又在哪里?
壹·杭州天生边界
2017年8月15日,临安撤市设区,并入杭州,澎湃新闻的大标题是,杭州超越上海,成为长三角第一大市——因为临安的近3200平方公里,杭州市域面积陡然增加至8000平方公里,在长三角的几个万亿GDP大市(上海、苏州、南京)中排名第一。
杭州市主城六区,实在太小了,犬牙交错在一起
但如果呢?
如果我们剔除2017年并入的临安的3200平方公里,剔除2014年富阳的1880平方公里,剔除世纪初余杭、萧山的2300平方公里呢?
也就是说,今天杭州主城区的面积:不到800平方公里,而这其中有着行政区划上的上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江(通常,我们还要算上下沙和之江),也就是说800平方公里内有8个区,最小的上城区仅仅18平方公里、下城区31平方公里、滨江区平方73公里,拱墅88平方公里,最大的西湖区不过263公里。
确切地说,在所有省会中倒数第二,只比拉萨大那么一丢丢。
相比之下,超过2700平方公里的苏州市辖五区,除了姑苏区仅86平方公里,其他各区都在200平方公里之上,相城、吴江、吴中加起来——嗯,有三个杭州主城区那么大。
在这样狭小的杭州,在狭小却还要分区的杭州,各区、各板块之间,真心是抬头不见低头见,想不交界都难……
这样的杭州,天生就会有许多边界,形成各种各样的交界。
贰·为什么繁华总在交界处?
中学物理课本讲过:热传递(或称传热)是物理学上的一个物理现象,是指由于温度差引起的热能传递现象。只要在物体内部或物体间有温度差存在,热能就必然从高温到低温处传递。
城市、区域、产业、人口,到我们关心的房价,同样也是一种“热”。
而正是由于交界两方、甚至多方之间的不平衡,产生“温差”不同的冷热不均,而在达到新的平衡前,传递就会一直存在。
而这个达到平衡的过程中,价值从高到低传递,同样是低向高攀升。
那么在这座杭州城,到底有多么不均衡呢?
我们根据官方数据,做了一张2016年底,GDP、人口与面积之间的对比图:
如果按照GDP来算,2016年的前五排名为:萧山、余杭、西湖、滨江、上城;
如果按照面积来算,排名应该是:临安、富阳、余杭、萧山、西湖;
如果按照人口来算,排名又变成了:萧山、余杭、江干、西湖、富阳。
是不是有点乱,如果聚焦到杭州主城区,问题同样没有改变:
GDP前三是西湖、滨江与上城;面积前三则是西湖、江干与拱墅;人口前三是江干、西湖,以及并列的拱墅、上城。
如果说人口可以与GDP贡献产生正相关联系,但归结到人均上时,157万的萧山创造了1600亿的GDP,西湖84.5万创造了超过1000亿的GDP,但滨江区,只有不到33.5万人口,却GDP超过900亿(当然,国际滨突破1000亿,只是时间问题)。
更突出的矛盾在于,“坪效”这一反映综合体和商场单位面积效益的术语,同样可以在这里发挥作用,临安,作为城市面积最大城区,贡献的GDP却仅仅相当于面积最小的上城区的约一半。
OK,临安是山区,要想多盖楼,可能就得少挖笋,而且临安刚划进来,不能这么比。
那江干呢?拥有一半钱江新城,城市向东了10年的江干,相当于滨江3倍的土地面积,创造的GDP只比滨江一半多一点?
杭州城东新城,以东站为枢纽,东侧彭埠单元的边界是七堡
所以可以想象,偌大的江干区,为什么在很长一段时间内,除了钱江新城板块房价居高不下之外,彭埠大桥以东直到下沙,简直就是房价的噩梦。
万科紫台、远洋心里、万科公园大道、滨江金色黎明、滨江曙光之城,乃至五六七八九堡等等,如今一个车位当时就可以去首付买套房子。
最夸张的还有秋石高架两侧,2015年,当西边的华家池直奔5万的时候,东边的保利中央公馆,首开价格只有3.5万……
叁·不完善的边界才有潜力
中学物理还说了,当温差产生时,传递就发生了,它以三种方式进行传递:传导、对流和辐射,这也就形成了我们交界学说的三大流派和他们的代表作品。
在城市开发的第一阶段,是传导学说开宗立派之时。
以钱江新城为例,集合上城与江干之力,自2001年后,终至今日辉煌:这是整座城市的意志,但对于两区而言,上城区虽然只有18平方公里,但是坐拥南山路、城站火车站、南宋御街、河坊街、吴山、南宋遗址,是贵胄之地,是皇城根落,天子脚下,而那时的江干,五福新村,正是“臣本布衣,躬耕于南阳,不求闻达于诸侯”。
江干区的资本,就是他广袤的土地,钱江新城一期核心区10平方公里的土地,万象城、来福士、高德置地广场,高端配套全在江干区。
但房价,却始终掌握在上城区南星桥手中,从春江花月到蓝色钱江,从阳光海岸到信达滨江·壹品,从土地到房子,一次次地刷新着纪录。
钱江新城核心区全貌
一分为二的钱江新城,大量的写字楼、商场、酒店等配套都在江干区一侧,也就是说,政府在江干区投入的钱实际比上城区多多了,为何房价的火爆,却总是在望江路以西的上城区?
还不是因为对于大多数人来说,停留在规划阶段的配套,能否兑现,总是未知。他们不希望等待万象城的开业,等待来福士的建成,等待一座座写字楼营业,而希望抓住上城区的触手可及的一切。人们,总是只相信自己看见的……
这种认知,还发生在钱塘江的北岸和南岸。
2010年,北岸的绿城蓝色钱江,一线江景房源价格就到了6.5万,而两年之后,南岸的中海寰宇天下,打折促销时很多房源的价格甚至只有1.6-1.7万,蓝色钱江的四分之一……
还不是因为,那时人们不相信滨江,不愿意过江……
后来,人们不相信三堡,那个叫做船闸的地方。
运河西岸,东方润园、金基晓庐、悦府,早已成为江干区房价金字塔的顶端,而三堡那里,中海御道差点挂掉,留香园只能保本首开。
然后呢?御道如今都快上5万了。而许多的人,还没有脱离当初对于一河之差的认知局限。
就像前两年,当绿地旭辉城、莱蒙水榭春天,都打折到快要自尽时,三桥到四桥之间的滨江区的人们,也还是不愿意接受,三桥和七甲河之间的这块区域,竟然也叫滨江,竟然还可以卖出2万的高价?
可是很快呢,这里就上了4万。最近杭州壹号院推出,这里都到4.7万了。
我们认知的边界盲区,一次又一次地颠覆我们的认知,但是谁又吸取教训了呢?
一直到今天,仍然有很多人,还在介意七甲河以东属于萧山板块的奥体,和七甲河以西属于滨江区域的奥体,必然有无法逾越的鸿沟。
钱江新城、清江路隔断的两个区的历史,仿佛在奥体真实重现。可是你们想过没有,江干区的钱江新城的钱塘公馆,比如今上城区的信达滨江·壹品,卖得还要贵啊!
围绕新的市中心,还会有新的边界潜力地段冒出来。
一切都成熟了,只能叫追高;规划在逐步落地、还不完善的地方,才有潜力,才值得投资。
而申花、奥体,他们代表了杭州边界开发的第二阶段。
申花,从庆隆控规至今已过去整整十年,作为一个全新的板块,在行政上由拱墅与西湖组成,相比合作之初的江干与上城,拱墅与西湖各有千秋,可谓分庭抗礼,于是能够在各个层面上产生对流。
这十年来,西湖以名校完成了申花的第一轮IPO,而拱墅后程发力,2013年城西银泰城开业,整个申花完成了板块中心和开发重心的东移,而如今当登云路成为申花新的开发主战场时。对流的效应,正在让人高攀不起。
申花,横跨西湖、拱墅。西湖区那部分,先发制人;
拱墅区这边,在桥西开发完成之后,后来居上。
奥体的对流,是萧山全区北上与滨江区东移,在奥体的碰撞——在更早前,在奥体还没有成为宇宙中心时,庆春隧道南端的出口被称作钱江世纪城,而这里是萧山本土企业的下一站天后。
2016年G20后,奥体被引爆,萧山与滨江的户籍之分被彻底打破,如今来这里买房的人,一不问户籍,二不问学区,卑微地希望全款,托关系,能知道开盘的时间和地点。
是的,残忍地说,手握全款也不知道开盘时间和地点的,2017年,大有人在。
肆·板块与产业辐射的双重交界,才是未来最大的机遇。
对于未来,边界学说的最大贡献将在于“辐射”。
热的传导有三种形式:固体间传导,液体间对流,气体中辐射。而在边界学说中,强大IP的辐射作用,如今看起来就像是一场大数据管控下的“云计算”。
在辐射的语境下,交界将超越行政的区划,在前者的基础上,以人口和产业流动,成为交界处最大的时间与空间的叠加机遇。
板块与产业辐射的双重交界,才是未来最大的机遇。
而提到云,不得不提阿里与马云,和以阿里巴巴为辐射源的未来科技城及其周边:
从地理交界上,余杭区下辖的未来科技城,西至临安青山湖,南面接壤闲林老余杭,东连城西申花紫金港,北通三墩良渚。
而如果,我们用阿里的产业布局来看未来科技城的辐射范围,那将是全新的边界,或者说没有边界:
围绕着未来科技城核心区的阿里巴巴,文一西路上的梦想小镇,之江的云栖大会,西溪路上的西溪谷、蚂蚁金服,三墩、良渚阿里云谷。
辐射,还直达滨江,联动桐乡,他甚至可以是一座城市的梦想,甚至将与首都北京与雄安同呼吸、共命运。
从城西到滨江,从未来科技城到之江,我们已经见证了阿里辐射源裂变般的巨大能量喷薄。
而当产业奠定区域的基础,人口的导入又成为区域热力图(热力图主要显示一个城市的某个地方人员比较集中甚至拥挤程度,颜色越深表示人员越多,颜色浅代表人比较少)的深色系时,边界已经模糊,取而代之的是芝麻开门后的巨大的财富宝藏!
当产业联动,板块交界之双重叠加时,我们今日看见地价的洛阳纸贵、房价的水涨船高,不过是人口与产业,经济与政策下的映射之一。
而今天,在阿里云的辐射边界前方:是贯通整个城西的阿里云谷,是阿里爸爸改变整个时代的雄心与野望:
于是,我们看到三墩北,这片曾经余杭与西湖、良渚与紫金港交界的前沿地带,在沉寂数年后,开始强势喷薄,而绿都·云和湖等到了最好的时候。
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