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杭州成长三角“人口抽水机”?去年人口净增28万!一年多出35.6万张房票……

2018-02-03
PART 1
“这两年,公司来了好多外省新员工,湖北的、山东的,还有江苏的……”我的朋友老周,最近常以此为据,证明自己9年前留杭的选择,是多么伟光正 。
无论媒体报道,还是自身体会,“杭州多了很多人”,正成为大家的共识。
前几天,杭州统计局官微发布数据,一个真切的数字浮出水面:2017年末杭州常住人口946.8万,相比2016年末,净增28万!
很多人可能没有概念,28万是什么水准呢?
在地图里,有了经纬两个维度,才有坐标嘛。所以我们先从纵向,也就是跟杭州以往的人口增量来做个对比。
其实很长一段时间,杭州的常住人口增长并不快。以2011年-2014年为例,4年间常住人口分别增加3.76万、6.4万、4.2万、4.8万。平均下来每年只有4.79万,give me five都不给。
不过正应了那句老话,风起于青萍之末。
到了2015年,杭州常住人口突然飙涨了12.6万,突破两位数的封印,随后便飞升上神。2016年,数字到了17万。
所以,你应该明白2017年的28万,含金量有多高了吧?它不仅创下近几年的新高,且几乎等于2011年-2015年这五年的总和。
若保持28万/年的增长速度,到2019年,杭州常住人口就会突破1000万大关!
再回过头来看,这一切的起点,2015年,对杭州的重要性,真是怎么渲染都不过分。
正是在这一年,正式确定在杭州举办G20峰会。也正是在这一年,杭州房价终于触底反弹,吹响了反攻号角。
继2009年之后,杭州楼市成交套数终于重新站上10万+,以12.8万套的数字,创下历史纪录,并且热度一直延绵至今而不绝。
其中杭州变身“网红”,人口激增,功不可没。
PART 2
说完纵向,那么横向对比其他城市,去年28万的增量怎么样呢?
一直以来,同为长三角“新一线”城市的苏州和南京,经常会被网友拿来和杭州PK。
恰好,苏州刚刚公布了2017年末的常住人口,总数是1068.4万,比杭州高出100多万。
但是请注意,苏州2017年的增量是多少呢?5.83万,跟杭州的28万比,仅为后者的五分之一,只能跟2015年之前的杭州掰一掰手腕。
南京2017年的常住人口数字,目前还未公布。但是2016年末常住人口是827万,当年增量仅为3.41万。今年突然赶超杭州的可能性,微乎其微。
那么,再大胆一些,跟上海比一比呢?
别忘记了,去年上海和北京两个一线城市,同时开启了“赶人模式”,导致1978年改革开放以来,首次出现京沪常住人口同时下降的奇观。
其中,上海2017年末常住人口2418.33万,同比减少1.37万。北京2170.7万,同比减少2.2万。其中有不少逃离京沪的人,就外溢到了杭州。
同时这也意味着,杭州去年常住人口的增量,极大概率是长三角城市之首,是名符其实的“人口抽水机”。
西方社会学之父孔德说,“人口即命运”。
对杭州楼市来说,同样如此。在业界,判断房价走势,有一条公认的说法:“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。有了人,自然就有了购房需求。
如果去年杭州新增的常住人口,都有购房需求,可以消化掉多少房子呢?
我们知道,常住人口统计的是整个市域,包含下辖的全部县市。杭州市区的常住人口,在2016年占比是86.7%。
照此计算的话,新增的28万人,流向市区的大概为24.3万,而2016年杭州人均住房面积为35.8㎡。如果都要买房,需要的面积是869.9万㎡,按照每套100㎡计算,大概是8.7万套。
而去年一年,杭州市区的成交套数为17.3万套,也就是说,新增人口可以消化掉整整一半!
PART 3
当然,这是一个极端数值,不可能所有人刚到杭州,都会加入买房队伍。
但毋庸置疑,他们构成了庞大的潜在需求。一方面,杭州流入的人口,有许多是优质人才。
根据杭州市社保局统计,截至去年11月底,杭州共引入7.9万国内大学毕业生,2.5万海外大学毕业生,1.5万外籍人才和4000名海外专家,其中主要为信息经济等高新产业人才。
不久前的层楼粉丝见面会上,我们就做了一个小调查:有多少人是最近3年来到杭州的?结果现场举手的,至少有四分之一。
其中有一位粉丝小K,在大学时就决定,毕业后要在杭州买房安家。
于是他经常利用周末,去各个售楼处当兼职“小蜜蜂”,既能赚一笔零花钱,又能熟悉杭州的板块和楼盘。
正因为长期身处楼市第一线,2016年初,小K敏锐地感受到了杭州楼市的风向转变。因为看房的人,突然像开闸的洪水一样涌了过来。
所以那年7月一毕业,小K就在家里的资助下,坚决地买下了城东一套90㎡,在暴涨的前夜成功上车。
除了带来小K这样的购买力,另一方面,城市人口的快速增长,本身也是一场“造金”运动。
南开经济研究院曾做过一个调查,一个城市的外来人口占比每提高10%,城市高管也就是所谓的“金领”,年薪酬均值就会提高30.06%。
这个其实很好理解,人才越多,需要的管理岗位就越多啊。同时管理层的薪酬待遇,自然也会随着管理半径的扩大而水涨船高。
杭州克而瑞的数据也验证了这一观点。
他们发现,原来杭州的人才结构,为“斗笠型”。下面是基础人才、白领,再往上直接就是富豪。
但随着金领阶层崛起,杭州的人才结构,形成了基础人才-白领-金领-富豪的完美“金字塔型”。仅2016年,杭州购买总价400万以上的金领购房者,数量就整整提高了3.5倍以上。
PART 4
说新增的常住人口是“庞大的潜在需求”,还有另外一个原因,杭州限购嘛。
大部分的外来人口,至少还要养两年的社保,才有购房资格。那么谁可以直接买房呢?当然是落户的人啊!
根据杭州市公安局统计,2017年杭州市户籍人口出生10.9万,死亡6.3万,自然增长4.6万;迁入16.3万,迁出3.1万,机械增长13.2万。敲黑板划重点,就是去年杭州户籍人口净增了17.8万。
按每人2张房票折算,就是35.6万张……咳咳,可以把去年杭州的成交套数买两遍。
当然,这也是一个理想化的数字。因为落户杭州的人中,有不少是本身就消耗了房票的购房落户者。杭州市公安局的数据显示,2014、2015年杭州的落户数量中,排在第一位的就是购房落户。
但是近两年,随着人口流入的加快,购房落户政策的暂停,形势也发生了变化,人才引进成了落户因素中的第一位。
比如2016年,杭州人才引进落户3.7万, 购房落户3.2万,投靠落户2.6万;2017年人才引进5.8万,购房落户3.9万,投靠3.5万。
除了人才落户的激增,你有没有发现,投靠的人数也增长了1.1万!
比如我认识的一位Y小姐,在城西一套70㎡的小户型住了多年。去年,眼看楼市异常火爆,单身的Y小姐动起了改善的念头。 
但说到卖旧买新,Y小姐却有两个担忧。首先,卖掉唯一的房子,意味着至少两三年需要在外租房过渡。而且,她看上的都是热门楼盘,买到的概率相当低。
如果卖掉买不回来,自己就成了彻底的无房户。
怎么办呢?她想到了台州老家的妈妈。由于Y小姐是独生女,妈妈也已60多岁,符合杭州父母投靠的标准。
于是Y小姐将妈妈的户口投靠至杭州,再把房子过户到妈妈名下,同时搜寻接受按揭的楼盘。最终幸运地以6成首付,买到一套140㎡大户型。
在人潮涌动、楼市热度不减的杭州,这样的故事,只是其中的一朵小浪花。
E·B·怀特曾这样形容纽约的人口迁移浪潮:“通勤者使它如潮涨潮落般生生不息,本地人给它稳定和连续性,移居者才点燃了它的激情。每个人都像初恋一样,心情激荡地拥抱纽约。 ”
杭州楼市和这座城市本身,也将在激荡的浪潮中,被淘洗、重塑、点燃。
的确,《层楼》昨天刚说过,正在掀起的“银行监管风暴”,给2018年杭州楼市带来了巨大利空。
但正如前文所述:短期看金融,长期看人口。尽管短期内,杭州房价可能有波动,但以5年的周期看,这台强劲的“人口抽水机”,房价整体还会向上,甚至走出独立行情。
说得再直白一些,即便今年杭州楼市震荡,窗口期可能也很短。许多社保快满2年的外地人,都在等着抢房子……
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