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相比房地产税,市场“钱景”更不乐观

2018-03-13
在近日的两会记者会上,央行行长周小川表示,目前中国广义货币的增长已经低于名义GDP的增长,表明经济在总量上进入了稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段,并且“趋势还是很明确的”。对于房地产,目前两会话题“火爆度”最高的还是房地产税,但房地产税落地毕竟尚需时日,就今年市场变化而言,还是信贷市场形势变化的影响更直接、也更强一些。
结合上周五央行发布的经济统计数据来看,2018年2月份M2同比增长8.8%,仍在延续今年年初以来的回升态势,但相比2017年同期增速(最新修正值)来看,依旧低了1.6个百分点,联系发改委预计M2全年增速与2017年持平来看,年内信贷市场走势不容盲目乐观。
具体到分项指标,可见住房贷款占比不断下降。2月份住户中长期贷款增加3320亿元,连续十个月同比下滑,居民中长期贷款(绝大部分是房贷)在新增贷款中的占比不断下降。在2017年的新增贷款中,来自于居民中长期贷款为39%,而在2018年前2月,这一比例则大幅下降到了24%,降低了15个百分点。与之对应的是企业中长期贷款增加,在全部贷款累计增加值的占比,由2017年的47%,上升到了2018年前两月的53%。目前,居民消费贷流入房地产市场的现象客观存在,但这一消费杠杆也出现了下降的趋势,2018年2月居民消费贷款减少469亿元,近一年以来首次出现下滑。
由此来看,2018年房地产需求侧信贷各方面都比较严峻。随着货币供给愈加向实体经济倾斜,购房贷款的发放将受到更多限制。结合贷款利率指标来看也是如此,首套房平均利率上浮10%-15%已经成为一二线城市的主流现象,居民还贷的利率压力依旧高居不下。
在限制需求侧的基础上,地方政府对于开发商的资金管控也愈发严厉。2018年2月以来,上海、广东、四川、北京相继出台政策严控资金违规流入房地产行业,强调严禁个人贷款违规流入股市和房市,提高房地产开发贷款门槛,遏制房地产泡沫,严肃查处各类违规房地产融资行为。
对于房地产企业,面对2018年进一步收紧的信贷市场形势,最根本对策还是要抓好回款工作,尽早“争抢”愈发稀缺的银行个人房贷指标;但短期来看更重要的,还是要进一步拓宽自身的融资渠道。
当下较热的融资方式主要分为两类,一类是股权融资,如2018年1月正荣集团在港股成功进行了IPO,而南都物业在A股的IPO也使得它成为了A股市场的物业第一股。此外,2018年1月福晟、2017年8月三盛在港股的借壳上市也得到了成功。
另一类是境外发债。在国内融资趋紧背景下,房企寻求境外融资更加积极。2018年以来,房地产公司发行的债券近80%都是美元债券,比例大大提高。碧桂园、龙湖、泰禾、绿地等房企纷纷发布公告称拟发行或已完成发行美元债务。对于部分急于筹措资金的房地产企业,在目前的政策形势下积极开拓新的融资渠道也是必然的选择。
今年年初M2增速虽然小幅上升,但经济发展和M2增速的关联度减弱已是大势所趋,全年M2增速仍有可能出现回落,并且新增贷款的重心也在从购房贷款偏离出去,房地产境内融资环境也进一步趋严。2018年房地产市场“钱景”仍要审慎以对,但行业的位次竞争,也或许因此更加精彩。
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