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10万美金起,抢先布局20年前的“中国”,重新体验一次房价的疯涨,你来么?

2018-04-14
PART 1
如果问,什么资产,最保值增值?100个人中,至少99人的答案,会是房子。
作为过去20年,中国经济发展最大的机遇,狂飙突进的楼市,让许多普通人的身价,少则数以倍增,多则几何级增长。
但多轮暴涨后,房价不可避免,到达了相对高点。
加上持续限购限贷、摇号新政,房地产税预期,及房住不炒等因素,无论进场门槛、持有成本,还是变现难度,都在增加。
为了抵御通货膨胀,也为了对冲汇率风险,很多人,把目光投向了海外资产。
在常规逻辑中,海外投资地,无非欧美、澳洲、加拿大、日本等发达国家,市场成熟、经济稳定、教育配套完善。
在这些地方,配置一套房产,往往意味着资产的安全避险。
不过,最近看到的一份《2018全球城市租金回报率调查》,结果却让人很意外。
在城市排行中,达拉斯、大阪、名古屋位列三甲。排在第四位的,却是知名度低很多的柬埔寨首都——金边,年租金回报率高达6.92%。
如果结合房价,制作成四象限坐标图,金边的黑马属性,更突显无疑。
位于第四象限的金边,以低房价、高租金回报率,稳稳压过墨尔本、洛杉矶、多伦多、温哥华等海外热点城市。北上广深杭,则完全被甩在身后。
门槛低、回报高,有人甚至将投资金边,形容为押注20年前的中国。
PART 2
这已是不少人的共识。
2018跨年演讲中,财经作家吴晓波,就曾提出:买好资产,投“穷国家”。理由很简单,对比发达国家,发展中国家的优质资产,不仅划算,潜力也更大。
况且,发达国家的房价,也已普遍处于高位,且对外籍买家限制颇多。以温哥华为例,需额外征收15%房产税。
但金边就不同了,对外国投资者无差别待遇。房产税低到忽略不计(不到1‰),出让无需付增值税,持有和出售政策,非常友好。
而最最重要的是,柬埔寨的发展轨迹,神似中国。
上世纪90年代,柬埔寨开始推行,与中国“改革开放”相似的经济改革。目前的发展阶段,相当于15-20年前的中国。
过去几年,柬埔寨GDP增长,平均保持在7%以上,是最被看好的亚洲新兴国家。世界上能交出这份成绩的,仅有中国和印度。
与之相匹配的,是房价的稳定上涨。
《全球房地产指南》指出,近年金边楼市,平均涨幅高达15%,被评为“相当值得投资”的国家。
它还是“一带一路”战略沿线重要国家。
柬埔寨有丰富的石油,矿产,农业,深水港,但缺少资本和基础设施建设。而一带一路要做的,恰恰就是输出资本和产能,双方可以说是一拍即合。
数据显示,2016年中国投资占比,已超过柬埔寨本国投资,荣升第一,占全球投资的30%。无论道路、桥梁,还是电力、港口,背后都有中国资本。
如今,每到金边,都会感受到不断蜕变的城市风貌。
天际线四处可见高耸的建筑起重机,彷佛置身于当年的上海浦东新区,这就是柬埔寨金边,一个正在崛起的东南亚大都会。
PART 3
柬埔寨的崛起,本身拥有非常良好的基础。
首先,政局十分稳定。
从上世纪80年代起至今,只有一位国家领导人,就是首相洪森。
当经济体处于前期发展阶段,威权政治并不是一件坏事,因为它可以最大程度,保证社会资源有效利用。比如,二战结束后,经济腾飞的新加坡、韩国等,都在一定时间内,实行了威权政治。
其次,巨大的人口红利。
据官方统计,截至2016年底,柬埔寨超过一半人口,平均年龄25岁左右,61岁以上的,仅占9%。
走在金边的大街上,看到白发苍苍老年人的概率,跟杭州买热门盘差不多。
在世界大部分国家,被老龄化困扰的时候,柬埔寨却拥有最年富力强的劳动力,不仅为经济发展,创造了有利的人口条件,也会催生大量的房地产刚性需求。
第三,资产以美元计价。
在柬埔寨,消费基本以美金结算。这是柬埔寨相对其东南亚国家,最大的优势之一。
强货币下,不易因汇率波动,而产生太大影响。在历次的全球金融危机里,美元表现稳定,将来发生系统性经济危机,资产不易缩水。
同时,柬埔寨无外汇无管制,无CRS(国际税务术语),资金来去自由。
PART 4
金边优势众多,但看起来,还是无法支撑,这么高的租金回报率啊!
要知道,在杭州滨江这样的成熟高新产业区,住宅租金回报仅2%-3%。即便酒店式公寓,也只有3%-4%。
而且,柬埔寨人均GDP并不高,仅1270美元。
最根本的原因,是金边的高度国际化。
这座有着400万人口的城市,常驻外籍人口达到了20万。相当于,每20个人中,就有1个外国人,是东南亚地区最国际化的城市。
这些外国人都是谁?
首先是各国大使馆工作人员。其次,金边有高达3000多个NGO(非政府组织)组织,雇员众多。另外,还有世界500强企业的外籍员工,及不断涌入的世界各地商业投资人。
数据显示,2011-2016年,金边年均人口增长率5.12%,位居世界第一。
但金边的公寓供应,却明显不足,尤其地段好,品质高,服务好的。
世邦魏理仕数据显示,截至2017年底,投入使用公寓,不到1万套。预计2020年底,也不过近4万套。
这样的供需关系,直接导致了高净值外籍人士,在租赁需求上,选择空间极其狭窄。
优质公寓往往还没卖完,租客就已经预留了名片。个别楼盘,甚至要排队数月才能入住。
与此同时,租金居高不下。
以金边核心区——BKK1片区(相当于北京的长安街一带)为例,随便探访几个公寓,就可以轻易得到以下两个结论:1、满租率极高;2、租金价格极高,一房基本约1400-1800美金/月。
而金边核心区,房价仅2万人民币左右(在东南亚各大城市中,属于低位)。以一套69㎡一居室为例,租金回报率,保守估计7%以上。
租金居高不下,不少楼盘,甚至选择只租不售。
PART 5
不少眼光独到的投资客,已经瞄上了金边。
比如,有个北京人,2017年6月做了一件常人看来匪夷所思的事:卖掉一套北京奥林匹克公园的房子,套现约210万美金,在金边核心区,买了10套优质公寓。
这个决定,完全改变了他的资金流。
每个月租金收入达到了14000美元,年租金接近17万美元(约106万人民币),稳定租金回报率8%,名副其实的现金流奶牛。
而且,这还未计入,未来房地产增值的空间。
不仅是投资客,开发商也开始抢滩金边,包括富力、碧桂园、保利、绿地在内等房企,均已进驻。
更为关键的是,投资金边的门槛极低。
2010年5月,柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》,规定非本国居民凭借护照,就可购买不带土地、二层以上的房屋,享有永久产权。
而且,你不需要是富豪,就算只是一般富裕人群,也完全投资得起。金边市区(非核心区)公寓,总价低至10万美金(约63万人民币)。
在杭州,这个总价,只买得起临平,或大江东的酒店式公寓。
安全性、流动性、盈利性,是投资过程中,应当遵循的三项原则。
然而,在当前高烧不退的国内楼市,能同时满足上述要求的房产,实在是太难找了。类似创世纪这样的限价新房,或许可以。但要想买到,概率如同中彩票。
决定财富的,不仅仅是账面市值,更需要提升资产的安全性,和被动现金流的强度。
而兼具价值洼地、美元资产、一带一路红利、稳定租金回报等多重优势的金边,不就是这样的所在么!
4月22日,层楼携手美西投资,共同举办“层楼海外投资专场——中柬沙龙”,并将于近期同赴柬埔寨考察。有意向投资海外房产的购房者,可扫描此二维码报名参加专场沙龙。
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