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杭州史上最难买到的“神盘”,今日22席公开认筹

2018-04-16
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First
滨江有个“神盘”,名叫滨江金茂府,它住宅部分的房子难买,几乎妇孺皆知,那些买不到房子的人,直接封了它一个“史上最难买楼盘”的称号。
难买的滨江金茂府,这段时间推出了不同于住宅的另一种房源——社区底商,共计只有22间。
因为数量过于有限,很多人预测,这22间铺子,有可能比住宅还难买到。
滨江金茂府底商实景
克而瑞的数据告诉我们,住宅限购后,杭州的商铺,尤其是社区下面的底商持续大热,今年以来每月商铺的成交数量,环比增幅都在30%以上。
我的一位义乌朋友,上周就浩浩荡荡带来一帮亲朋好友,横扫杭州商铺市场,他自己一家就买下了货值3000多万的奥体某楼盘的底商。
他的逻辑很简单,奥体这么热,住宅这么难买,将来商铺也肯定赚钱。
当然,像我朋友这样的金主毕竟少数,很多人的积蓄只能支付一两套商铺的钱,因此买起商铺来,特别小心谨慎,生怕一个不当买错了。
也因此总有人追着我问,哪里的商铺值得买。
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Second
其实比起告诉你买哪里的商铺,倒不如告诉你一个好铺子,它应该具备怎样的秉性与特质。掌握了这些,以后再遇到铺子,就可像公式一样的套用了。
广义地段和狭义地段
买住宅看地段,买商铺,更要看地段。当然,地段分广义和狭义两种。
广义地段就是区域,武林商圈、钱江新城这样的区域,天生自带好生意的光环。
其实整体收入冠绝杭州,购买力超强的滨江,也属于自带光环的那种。目前整个滨江区政府板块的社区底商都很活跃,像东方郡、明月江南等小区底商售价都在5-6万/平方米左右,投资回报率在6%左右。综合体类商铺也类似,星耀城三期单层售价在7-8万/平方米,一拖二10-12万/平方米,还没有正式对外推广就被一波华侨客户全部买下。
因为好铺子一出来就被人抢,现在滨江好点位置的社区底商,就像住宅一样,处于断供状态。这也是为什么,这次滨江金茂府的22套底商一面市,就迎来大批持币待购者的原因,几个大客户甚至直接找到开发商,谈商铺整体包销的事情。
而滨江金茂府现有的811户业主中,不少实力人士也跃跃一试,想在自己家门口买一个商铺。
出于对未来运营商铺质量的考虑,金茂方面谢绝了包销,也谢绝了内部人士的购买。
滨江金茂府底商实景
狭义地段就是项目所处的小环境。很多底商,开发商初期的规划就不合理,远离出入口、直面人烟稀少的小街小巷,甚至处于断头路的尾端。这样的底商万万不能买。
滨江金茂府的底商,全部沿主干道滨盛路和西兴路分布,属于3、4、5号楼裙房。东北侧商铺位于滨盛路和西兴路交口,车流量大,展示界面佳,也在4号楼小区会所楼上,后期会有很多业主在这里进出。东侧商铺沿着西兴路分布,东侧是小区消防通道,今后是小区业主通往商铺的主要出入口,对面又是整个小区的60多个临时停车位,所以这条街区也会很多业主和消费人群进来。商铺北面、东面都有公交车站,南面离地铁6号线出口的直线距离仅400米,公共交通十分便利。
与此同时,滨江金茂府的底商,又请专业团队设计了外立面,其颜值颇具担当,即便惊鸿一瞥,也特别吸睛。
人铺比和能辐射的总人口
“人铺比”就是人口数量与商铺数量之间的比例,这个比例越高,说明越容易做出生意;这个比例越低,说明做生意的压力越大。
滨江金茂府地上总建面20万方,一共1081户,预计入住人口近5000人,但是可出售商铺才25间总计3000多方,如此算下来,“人铺比”是非常高的。试想,有那么多的客户,商铺的数量却那么少,每个铺子能做到的生意肯定就比较多。
更何况,滨江金茂府不是普通精装修住宅,带了对标欧美顶尖水平的12大科技系统,业主买来基本都是自住,整体入住率会非常高。而能买得起动辄近大几百万、上千万房子的,又多是财富一族,多是各行各业精英,消费能力高,消费需求旺盛,一个顶别的小区三个,也变相扩大了生意来源。
而因为直面高净值人群,金融机构对此更感兴趣,工商银行等就曾上门打听过。金茂前期也做过一个调研,很多业主都希望小区下面能开有品质的早餐店、咖啡馆、美容院等等,现实的需求已跃然纸上。
滨江金茂府底商实景
调研后,金茂也改变了全部销售的决定,从可售的25间铺子中留出3间自持,总面积约在约700平米,沉淀资金在4000万左右。 自持部分商业金茂会在后期做定向招商,为提升后期项目的居住品质,金茂确实也下了血本。
最后从大的区域来说,滨江金茂府的铺子,还与星耀城三期的铺子,同处一条街,直接服务整个滨江区政府板块的客群,周边高端写字楼,以及海康威视、大华等科技企业总部林立,粗略估算能辐射10万以上的人口。
收益和回报
买社区底商的,也掺杂部分投资客,他们看重的,是商铺的收益和回报。
需要声明的一点是,投资底商,需要有一颗平常心,要把投资商铺,当作一门长远的收益来看,而非一时的物业暴涨。投资底商,更多的要将其当作个人或家庭资产的一种配置。
因此,一般而言,当下底商的年化收益率能达到5%左右,就非常理想了(住宅的租金收益率大约在2-3%之间)。事实上,滨江金茂府也是从这个收益率去约定底商售价的。
滨江金茂府的底商,分单层铺和双层铺,面积40-480方不等,商铺开间4.2-10米不等,最大进深14.8米,一楼层高4米-4.95米,二楼层高3.2米-3.45米。
一楼价格预计6-7万,二楼价格预计5-6万,均价在6万左右。
而对于底商投资者而言,最为看重的当属投资的持续性和安全性,即每年能稳定地获取租金回报,并且能年年走高。这就要求社区底商能有一个稳定持续的发展,这比一时获取租金回报的高低,更为重要。
无论电商如何发展,以体验式消费为主力的社区底商,这些年得到长足发展,看着满大街的培训机构、火爆的社区餐饮、越来越多的便利店,以及拔地而起的精品酒店,社区底商构成了城市繁华与活力的重要一环,这也使得,优质底商被越来越多的人重新发现了价值。
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