杭州
您当前所在位置:杭州房产  >杭州楼盘  > 资讯   > 项目动态 > 正文

神操作!12年,从100万到1200万,S先生如何做到的?

2018-04-16
— 01 —
老奶奶过马路都不扶,就服他。
S先生是我的同行加前辈。他的传奇,是我今生最佩服的。
S先生是70后尾巴,援疆干部的后代。话不多,但是精明干练,技术精湛。2004年前后大学毕业工作结婚。
因夫妻上班地点限制,2005年为结婚购入东园小区唯一的电梯住宅,81平米19楼,总价65万。
这是整个传奇的起点。
2008年孩子出生,2010年杭州开始划片就读,学区的阴影开始萦绕心头。此外由于购车,停车难也成了问题。于是之前潜心搞临床的他么开始了神操作。
换房第一步是卖房看行情。
当时恰逢上一波高潮的顶峰,他家作为东园的惟一电梯房,价格已经涨到购入时候的三倍,190万,这着实让他吓了一跳。
— 02 —
换房第二步。领着预算看盘。
考察的重点包括,户型,通勤,学区。环城东路到解放路之间,居住相对比较舒适的,如云龙公寓,步行上班,140户型如下——
但是该户型当时价格高达450万,明显超预算。而且,小区学区一般,停车难还是问题。
如果要求学区好的,通勤便利,只剩采荷,但是当时无论凯旋门还是庆春御府都未开动,采荷学区内只有一大堆的老破小和老破大。所以不合适。
而当时我已在滨江置业,天天鼓吹滨江的好,半信半疑之下他驱车去了滨江考察。
一过三桥,他就被吸引住了。
宽阔的道路,顺畅的交通,大体量的封闭式人车分流小区,围绕着九年一贯制的江南实验和江南体育馆。附近还有正在建设的地铁一号线。滨江江南实验范围内,当时确实具备一个典型新区的气象。
— 03 —
细致考察之下,江南豪园外立面太丑,温馨人家人车不分离,东方郡未交付,中央花城太密。由于有车,不必过度顶着地铁口,故其看中的第一选择是有着大大草坪和中央花园的风雅钱塘。
当时他十分喜欢并且关注的一套房子是风雅钱塘的11楼东边套,170平毛坯,挂牌售价360万。
于是便开始回头准备,由于当时仍处于2009年大涨的尾声,调控已至,市场未冷,他的房子顺利地以190万高价脱手。
而由于他的卖房为换房四连击的最后一组,即:s先生-买家-买家的买家-买家的买家的买家-买家的买家的买家的买家(无房刚需)。结果整个交易进行了整整三个月。
在这个过程中,不知不觉,当年的楼市开始不断沉寂。
趁尾款不到的档口,他不断看盘。除了盯住那一套目标房源,几乎看遍了风雅所有的户型。
而此时由于急用钱,风雅的房东开始小幅降价,而看房人气依旧寡淡。
— 04 —
此时S先生的第二个神奇操作来了。
把房款190万+存款70万存银行买理财,利息高达1万一月。同时带着老婆孩子住进了租来的云龙公寓140平米,租金6000。也就是说,他非但没有一分钱利息支出,还能每个月获取4000的额外收益。
在此后的一年当中,杭州的房地产行情开始从冰冻走向严寒、极寒。风雅的房价绷不住,开始每个月十万的价格往下掉。
同时,他卖掉的东园也在跌跌不休。
虽然市场哀鸿遍野,但是,做空的S先生却并不看空,他与自己的御用中介时刻保持密切联系,每个月观测目标房源的动向。
— 05 —
360-350-340-320,经过一年多温水煮青蛙式的漫长绵密的等待,最终那个房东绷不住,开始猛砍自己,急用钱。到了2012年的三月,房东把房子一次性降到了300万。
S先生认为时机差不多成熟了,便开始出手谈判。
由于当时冷清到极点的行情,老道的御用中介竟然又足足砍掉了30万,而此时S先生都未亲自动身上阵。
之后的事情便一帆风顺,他以总价270万含车位拿下,为表诚意,首付100万,组合贷款。
买完之后,是艰苦精致的装修,大约花费60万左右。剩余80万继续投资理财产品。在此按下不表。
— 06 —
空置半年后,2013年秋。他们一家终于入住,并且把孩子顺利送进了江南实验。
此后的一年中,虽已完成置业,他还是继续积极看房。
2015年初,龙湖春江郦城启动销售,当时冰冷的行情之下本单位职工还有优惠。89平米,当时240万左右可买到。可惜的是,由于他的资金在理财产品中未能赎回,故而错失了。
2016年春节,随着去库存鼓励政策及连续降息降准,他发现,风雅钱塘里面的中介带看活跃度开始明显增多。
于是再次开始看房,当时东方郡87平米价格达到260万左右,还被中介带着客户直接上门秒杀。
— 07 —
经历了几次抢房大战后,他决定,把注意力从区政府这个火热板块挪开,关注将热未热的新兴板块。
当时的当红炸子鸡有两个,一个是未来科技城,一个是钱江世纪城。带着问题,他向我咨询。要求是,必须有地铁,买房不用抢,而且增值可期。当时的我刚刚带一位朋友抢下世纪城板块的和美家一套二手房,便向他推荐。
主要理由有三个——
1) 是和美家位于地铁2号线飞虹路站的纯上盖,出入口就在小区大门口。是真正的零距离。
2) 和美家的户型十分独特,赠送大于100%,可以完全独立的变成上下两个套房出租,而且每家每户赠送一个车位,也可供出租收益;
3) 边上的美哉美城热销,而和美家不少房东仍处于套牢,而买房者对这个楼盘的关注度还不是特别火爆,而预判随着2.6两条地铁开通,将给他带来极大人流,未来增值和租金均有空间。
而当时为了上一个买家,我的御用中介翻来倒去把整个和美家的业主电话打了个遍,删选出6套诚意出售的房子。
由于是投资需求,他就只挑最便宜的一套。35楼顶楼,89平跃层,报价210万。同样,是一位深套已久,亟待解放军的房东。
耐心选择好猎物,S先生的动作此时快如闪电。
先派出御用中介磨掉5万,接着立刻亲自上阵,又砍掉2万,203万带车位成交!
此时国家的一切政策都倾向于买家,税费便宜,首付二套仅三成,纯商业贷款利率甚至还有折扣,他仅用65万首付就拿下了房子和车位,剩余的数十万继续用于理财。
紧接着,因我在和美家已开展二房东业务,S先生的房子一拿到手,便将他以25000/年*3年+30000/年*2年的价格包给我,由我出面装修成两套出租。
他的打算是, 5年内差额收益归我(装修投入16万全包,3个月完成装修出租。
按照现有租金看,5年无空置期则我的收益率约为15%/年左右),他则省心省力;而5年后他带装修收回完整两个套房,保守预期地铁口(届时2号线全部,6号,7号线均已开通),楼下3房一厨一卫套房+2房一厨一卫套房的组合,可租约1万每月以上,而亚运会的召开会把局部房价推到顶点。
— 08 —
就这样,他通过十二年的努力,和3年多的神操盘,既解决了孩子的上学问题,改善了家庭居住环境,也搭上了资产升值的快车,总支出仅65万和美家首付+100万风雅首付+60万风雅装修,仅225万,而其中190万又是由第一次买房的65万成本升值而来。故总投入仅约100万。
负债为风雅钱塘170万+和美家140万,合计310万。
现金流方面,以理财产品收益加二房东租金,基本覆盖掉和美家的商业按揭月供;而风雅的月供则两人的公积金按月支取便可基本覆盖,不影响家庭现金流和生活品质。
手里现金仍存有70万上下,可待下一次搏杀。
那么总资产呢?
由于楼下地铁6号线,以及紧邻龙湖滨江天街等利好因素,以现有链家网在售房价显示:风雅钱塘实际挂价在700万作用。
而和美家因为身处当红炸子鸡的世纪城板块,目前价格已基本在5万以上,总价应该在450万左右。
也就是说,他凭着100万的投入,目前的总资产为700万+450万+70万=1220万(两个车位计算在内),净资产为910万。12年间增值了7倍,尤其是自2010年以后的神操作,增值三倍以上。
胡博士点评
S先生,是我操盘史上连我自己都佩服的大神。他的神奇之处在于几乎每一次都踩在绝对的优秀点位之上。
第一,2010年后大跌之前,他敢于带着老婆孩子卖掉自己住的房子去租房,而做空不看空,积极主动看盘盯盘,如同狼一般,以敏锐的嗅觉和超乎寻常的耐心毅力,一直等到猎物筋疲力尽,倒地,便立刻空翻多,果断买入;
第二,而在2016年初,仅凭中介带看密度加大,便感受到市场的回暖,勇猛杀伐如虎,看准目标就以闪电战一般拿下,绝没有一丝半点的犹豫和拖泥带水。
第三,尽管神操盘如此,他依旧是一个十分谨慎的人,始终坚持,买房为了解决自己住和孩子上学为先这个基本要义。另外,在最优运用杠杆的同时注重控制现金流平衡,并且始终留一手现金,进可攻,退可守。
以我的观察,热点板块,尤其是一手供应枯竭,而生活配套齐全的热点板块,如滨江区政府、老桥西和申花核心,二手的价格简直肆无忌惮,已经完全没有下手的空间和潜在利润;而热点一手盘虽然看似供应量大,价格也受限,却绝非一般人可买得到。
此外,政策金融的限制也日益加重,如六成首付。利率上浮,佣金上调,银行放款周期延长,以至于不得不借助借贷公司过桥提前支付尾款(额外的利息支出),等等等等,投资及改善的空间已然被严重挤压,买房人就好似进入剃毛区的绵羊,中介、银行、税务、贷款公司、房东,无一不想上来薅一把羊毛。
这样的形势,联想起2010年,就如同一手老歌云, yesterday once more。昨日重现。
我始终强调,买房卖房,战略高度始终优先于战术技巧。要懂得顺势而为,没有永远奔跑的狮子,懂得适时休息和适时出击,才可以发展壮大。
如果觉得买房这件事过于艰苦,是不是可以从S先生身上学点经验呢?
但是千万要记住,凭尔东南西北风,我自岿然不动。
无论看空看多的声音如何喧嚣,始终在自己的内心明确目标。就算你不动手,也必须勤劳耐心盯盘看盘。
知己知彼方能百战不殆。
衷心祝愿,地产杭州客和胡博士的粉丝,人人可以买到称心如意的房子!
转发


扫描到手机 楼盘随时看
扫描二维码获取房源信息



微信扫描二维码
 

微信公众号


最新楼盘

中国铁建国际公馆

中国铁建国际公馆

均价 26000元/㎡

拱墅区

查看详情
蓝钻天成

蓝钻天成

均价 30000元/㎡

拱墅区

查看详情
华策中心

华策中心

均价 0元/㎡

西湖区

查看详情
看房团 房贷计算 新楼盘
×

100 元神秘礼包大放送

姓名

手机

×

在线报名

姓  名
手  机

 

  确认

温馨提示:请填写准确的信息,以便在我们第一时间通知您。

×

在线报名

接收邮箱
收 件 人
联系手机
  免费领取

温馨提示:请准确填写接收信息,我们将第一时间将最全的电子版楼盘资料发送给您。

×
免费电话

预约后会有一对一置业顾问与您联系!

最高5000
5000

33

已领取

杭州看房网现金红包

签约有效期:09月18日-10月25日

立即领取