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买套新房有多难?杭州摇号满月,平均中签率24%,最低3%!

2018-05-15
自4月11日和家园·臻园领出“摇号时代”的首张预售证至今,已过去一月有余。
期间,杭州全市范围(含富阳、临安)共发放了32张预售证(不含商业项目),新增住宅房源3847套,其中已公证摇号的项目为20个,报名参与摇号的家庭共计24757户。
客观来说,这场买房规则的大变革还是深刻影响了这座城市。亲历过开盘现场的人想必都清楚,现在买房完全是一场智力和心理的博弈,就算你事先做好预案,也可能落得个一场空。
通过数字这一最为直接的表现形式,我们将洞悉这一政策之于杭州的改变。
关键词①:中签率
最高:91.3%
最低:3.1%
平均:23.7%
中签率肯定是最受关注的一个数据。据统计,杭州目前已经公示摇号的14个项目,平均的中签率仅为24%。这是个什么概念?我们横向来对比下同样是摇号首个月的南京和成都。
南京22个项目参与了摇号,平均中签率45%;成都21个项目参与摇号,平均中签率37%。
可以看到,相对于南京和成都,杭州的中签率要更低。
买套新房有多难?杭州摇号满月,平均中签率24%,最低3%!
南京、成都、杭州摇号首个月参与项目数和平均中签率
具体到各项目,东湖·闲湖城的中签率是最高的,达到了91.3%。不过考虑到房源主要是排屋,因而这个中签率也算在意料之中。
撇开闲湖城,在纯公寓类住宅中,“杭州第二摇”的未来海中签率是最高的,接近5成,最低的是临平北的汇高·栢悦中心,中签率仅3.1%。
关键词②:倾斜比例
最高:40%
最低:10%
平均:28%
再来看“无房家庭”的倾斜比例,总体上看,这一数值在30%-40%之间者居多。应该说这个比例还是较高的,也确实在很大程度上保证了刚需能优先买到房。
以首个摇号的和家园·臻园为例,在倾斜比例40%这一前提下,无房家庭比非无房家庭的中签率要高近3成。
有人可能会问:“无房家庭”的倾斜比例究竟是怎么确定的?从已知的32个项目的情况看,这确实是一个非常棘手的问题,因为同样的倾斜比例,楼盘之间的价格可能会天差地远。
不过,如果仔细观察的话,还是能看出一些端倪。以倾斜比例是40%的楼盘来说,无一例外都有面积在90方左右的小户型。再比如倾斜比例15%的楼盘,起步的户型全部在125方以上。
买套新房有多难?杭州摇号满月,平均中签率24%,最低3%!
倾斜比例40%楼盘的均价和户型
因而记者大胆的推测,无房家庭倾斜比例的多少,主要是看小户型在推盘房源中的数量,若占比大,那倾斜比例可能会在30%以上,若占比小或者没有,那可能就会在20%以下。
关键词③:无房家庭占比
最高:63.1%
最低:23%
平均:39.4%
已报名参与摇号的24757户家庭中,无房家庭共计10360户,约为总量的41.8%。客观上说,这个比例是比较高的。这也从侧面印证了刚需确实有享受到摇号新政带来的红利。
买套新房有多难?杭州摇号满月,平均中签率24%,最低3%!
部分楼盘的无房家庭登记比例(蓝色为无房家庭)
具体到个盘,无房家庭占比过半的项目共有3个,分别是瓜沥的融创·东麟府(63.1%)、临平北的汇高·栢悦中心(53.3%)和大江东的旭辉宝龙·东湖城(52.3%)。
无房家庭往往代表着区域内的绝对刚需,而刚需恰恰又是区域房价体系最有力的支撑。从这个层面上看,临平北、大江东和瓜沥的后市还是值得看好的,充足的刚性需求将保证房价的稳定。
反过来看无房家庭占比小的项目:信达滨江·壹品(26%)、朗诗·熙华府(25.2%)、越秀·星汇城(23%)。
壹品和熙华府的定位都偏于高端,总价相对较高,因而无房家庭占比小完全是意料之中的事,比较意外的是星汇城,作为一个刚需盘,它的无房家庭占比居然是垫底的! 
这是一个需要警惕的信号,无房家庭少,说明临安楼市更多的是靠投资客在拉动,而投资客又是全杭州轮动的,并没有区域粘性。结合不久前土地出让的情况看,临安的热度存疑。
关键词④:购买条件
最高:全款800万存款证明
最低:30万流动资金证明
在杭州摇号细则落地之初,就有人提出,会不会有开发商故意提高购买条件,从而达到变相拒绝刚需的目的。从近一个月的情况看,绝大多数开发商都没有去触碰这条红线,验资金额多数是按最小户型的3成首付来设定的。
不过例外总是有的,比方说汇高·栢悦中心,这个项目起初对验资的要求曾高达100万,但最后架不住群众的呼声,不得不把标准降低。
汇高·栢悦中心最初的购房条件
另一个例外是旭辉宝龙·东湖城,在目前所有已领出预售证的项目中,它是唯一一个需要冻结存款的。相比于普通的验资,这一购买条件对购房者的压力更大,因为这意味着短期内很难再参加其他项目的摇号。一旦参与摇号的投机者过多,该条款的出现几率可能提高。
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