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对房子的考核标准,最直接的是溢价能力

2018-05-16
最近碰到一个购房者,很有意思。
这位购房者还是研究生在读,他跟我说准备在父母的支持下买房。问我买哪里的房子更有升值空间,我说尽可能买离地铁口近的。
对此,他有不一样的见解,疑惑点是每幢楼距离地铁的步行距离:“同一个小区也要看你住的那幢楼和大门距离,每幢楼到地铁的距离都是不一样的;很可能这个小区离地铁口近,但是你住得靠里面,还不如其他小区靠近大门的房子。”
因为这个原因,他在几个楼盘中摇摆不定,选不好。
当然,他说的这个情况确实存在。有些小区比较大,距离大门远的楼幢,在小区里就要走上好一会。但,小区楼幢距离大门远近这个维度大约还构不成影响房价的因素。
那么问题又来了,影响同个小区不同房源价格的因素是什么?按重要程度排序,当然只是我的个人观点。
户型 > 楼层 > 景观
户型
在二手房市场中,对于户型的好坏,买家还是很敏感的。因为户型基本没有弥补的可能性,即便再强大的空间改造大神,也没办法改头换面把中间套改成边套,这是硬伤。
楼层
我的一位朋友,太喜欢一个楼盘了,但是预算又有限,最后买了一套一楼的房源,即便他很不喜欢住一楼。
但是没办法,因为一楼和二楼的价格差了一百万。他说起他那套房子,总是叹气“要是没差那么多,我肯定就不会买一楼。”
二手房在楼层这个维度比一手房要敏感很多,楼层好的今后溢价能力更高。
景观(楼幢)
最后一个才是景观,主要体现在楼幢上。
对于大部分人来说,景观基本上是加持作用。很少有人会因为小区最好的环境,忽略户型忽略楼层。
当然这一点现在也没啥可纠结的了,因为开发商规划的时候已经把最好的景观留给楼王,楼王往往又是整个楼盘最大的户型和最高的总价。
如果你选定了一个楼盘,考虑房子以后的溢价空间,选哪套房子你可以拿这个标准作为参考。
再补充一句,如果房源、楼层差不多,尽量买景观好一些的,窗外望出去的风景是生活很重要的一部分。
等等,这个话题我还要延伸一下。
谁都关注升值空间,包括刚需里的刚刚需。因为大多数情况之下,这不会你的最后一套房。我们的粉丝群里,即便是自住(包括终极改善)也会附带上“兼投资”的tag让我们帮忙推荐合适的房子。
因为一个楼盘里面,房源之间的价格不会差太多。同一个板块的不同楼盘,溢价空间怎么判断呢?
溢价能力,最直接的反应在二手房的成交价上。二手房的溢价能力,才真正代表一个楼盘的价值,谁是板块的C位。往深层次上说,溢价能力体现一个开发商的开发水平和品牌运营能力。
比如,绿城、滨江,开盘的时候卖得比隔壁楼盘贵,但是二手房市场的价格表现更耀眼,甚至带动整个板块的价格。
我以我最熟悉的桥西来给大家举例子,来谈谈同个板块不同楼盘的溢价空间。
要说明的是,选择的楼盘都是差不多同时期的,差不多房龄的。
楼盘名 最高挂牌 最近成交价 最近签约时间
九龙仓碧玺 63637 37169 2018.3.18
远洋公馆 60000 55314 2017.6.2
德信臻园 59228 46188 2017.8.3
凯德龙湾 58427 44867 2017.8.20
名城公馆 57529 49960 2018.3.30
顺发吉祥半岛 54859 47262 2018.3.23
远洋大河宸章
/ 46854 2018.3.1
绿城运河宸园 / 50489 2017.8.28
金瑞城市风景 / 43066 2018.4.3
(数据源于链家,部分楼盘最近没有房源挂牌)
可以看到,在同个板块的维度中,拼的还是品牌和口碑,楼盘本身的打造水平。
远洋和绿城有很多渊源,于是远洋的房子就有很多绿城的影子,远洋公馆西区更彻底一些,购房者的认可度就更高一些。
一些交付好于想象的楼盘,虽然作为新房的时候卖得不如竞争对手高,但是后期的增长空间,就看出来水准了。所以对于楼盘的认知,也是日久见人心。
同一个板块的选择上,要选品牌开发商,特别是对社区打造有经验的开发商。
梳理一下,虽然有价差,但不会差得特别离谱。溢价能力最直接的体现还是板块,一个板块的潜力和远景,才决定最终的溢价空间。
最后我来总结一下,溢价空间的优先级:板块 > 楼盘 > 户型 > 楼层 > 景观。
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