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限售到底有什么威力?

2018-06-11
最近走在马路上,都会听到边上有人谈限售。
还有朋友打电话来,说怕限售无奈下单。说实话,电话打完了也没听明白这里边的逻辑。
可见谣言的影响力有多大,也可见,未雨绸缪对一个家庭来说有多重要。
前几天,杭州要限售的谣言在流转。起因大概是国土部在杭州调研,跟一些房企座谈,不知道怎么就被传成了杭州要限售。首先,限售归住建部管,不归国土部;其次,谣言中提及的「杭州市住建委」,根本就不存在这个部门,杭州是有住保房管局和建委这两个部门,但是没有「住建委」这个部门。
但是,没办法,谣言,甚至是煽动情绪的类谣言,总是容易获得点击量。因为,我们中的大多数人,总是幻想着成为先知,要得知某个消息比别人快一点,行动似乎可以更迅速,应对似乎可以更及时。
事实上,我们更应该知道得多一点。
在两个星期前的「维维说房报告会」上,我们讲的其中一部分内容,就是关于调控会不会加码。
我们罗列了政策的工具箱。成都是个很好的参考范本。
要说现在的楼市哪里最火热,成都一定算一个,一手、二手价差大,也上演过四万人的摇号场景。当然,它也是被住建部约谈的其中一座城市。
成都用的政策,我们可以简单概括为「堵漏」。
1.堵假离婚的漏洞:「夫妻双方离异后,任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。」
2.堵父母投靠落户的漏洞:「父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房。」 
3.堵人才落户的漏洞:「户籍迁入成都未满24个月的,应在成都稳定就业且连续缴纳社保12个月。」 
成都在被住建部约谈之后,限购升级,堵住了绕开限购的三个经典漏洞。
成都也会变得很聪明,至少限购升级后,到现在我们没有看到成都没控制好摇号场面的新闻。虽然价差仍在,目前的数据统计下来,成都应该仍排在全国一、二手房价倒挂城市的首位。
杭州是不是会参考成都的堵漏方式呢?
政策的工具箱里,还有一招就是升级限购了。
扩大限购范围包括了两个方面。
一是原来不限购的区域开始实施限购,杭州曾经就扩大过一次,把富阳区跟大江东也纳入进来,现在仍不限购的是临安区。只是临安区即使不限购,楼市表现也远不如富阳区和大江东。
二是外地户籍缴纳社保的年限变化,杭州现在的要求是两年。对社保缴纳年限最长的城市,像北京、上海、深圳等,要求是缴满五年。
政策的工具箱里,被讨论得最多的,是限售。这是一个被广泛使用的政策,全国范围内启用的城市约50个,以中等城市为主,也不乏成都、重庆、南京的身影。
杭州其实也是其中之一,只不过面向的对象是企业,而非个人。早在2017年3月,杭州就已出台政策,对企业购买的限购区域内的住房,实施3年限售。
限售的年限,大多数城市为2年或者3年,有个别城市为5年。限售的起点大部分城市是拿到不动产证,小部分城市从购房之日起开始计算。限售的出发点主要是为了抑制投机,硬性拉长住房拥有年限,降低冲动型消费、逐利型消费。
这么多人莫名地害怕限售,到底有没有想过限售的威力是什么?对普通购房者来讲,就是短时间内不能随意处置自己的资产,说直白点,就是不能短期内套现。
这对于投机类人群来讲,是会有影响的,从买期房到交付算两年,加上限售的期限,投资的战线拉长了。假设今后房价涨了50%,如果没有杠杆,限售三年的话平均下来也就是10%的年回报。即使翻一倍,平均到五年是20%的收益。
而且,这么大的资金投入,在这五年里失去的还有机会成本,何况收益可能是年均10%,可能是20%,还有可能是5%。
也就是现在拼拼凑凑甚至贷款、拆借去摇号的人,可能都会打退堂鼓。
可市场上到底有多少这样的人?这个数据没法统计,但肯定不会是多数。
撇开自住或给小孩、老人预先购房,大多数人买房,要么是因为没有更好的投资渠道,要么是因为喜欢这种简单的储蓄方式,还有,就是看好这座城市的价值。
这些大前提比较理性的购房者,是不介意自己手上的房子晚几年才能出售的。
在杭州还在冉冉上升的时候,自己也并非短期炒作型选手,限售对市场的威力着实有限。除非,能够改变对这座城市的预期。
限售更大的威力在哪儿?是隐性的。
我们的土地市场,曾经出现过一道门槛,就是拍到一定的溢价率需要现房销售。那几个月里出让的土地,几乎每一宗都拍到了现房销售。这个门槛,没几个月后就取消了。假如那道门槛一直在,现在的市场还要恐怖,因为间接降低了供应量。
总有一天市场自然而然会到现房销售的状态,但不适合现在。
限售的话,也是限制了流动性。相应地,市场上的二手房供应量会减少,在预期改变不了的当下,不管是哪类房源的供应量减少,都会产生较大的副作用。
与此同时,说大一点,会部分影响到经济环境,房地产交易产生的契税、增值税等也会减少。
每一条政策,都会有它照顾不到的部分人群。来的时候,坦然接受;没来的时候,不要杞人忧天,自乱阵脚。
每一次调控,也不能只看到其中一面。限价也好,限购也好,真来限售也不要紧,我们得看到每一次调控的进步。
杭州的每个区都在积极出让租赁住房用地,每个区都在建设蓝领公寓,这些跟买房行为本身没什么关联。或许现在的你根本不关心,但是若干年后回头一看,它们,才是房地产市场的稳定器。
不以「买房行为」作为干预对象的调控,才是最好的调控。
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