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高周转催促资金快速回笼,下半年楼市房企或主动降价

2018-07-09
新闻头三条
1
高周转催促资金快回笼 
资金被动紧绷或使房企主动降价
根据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元,虽然环比5月(451.17亿元)增加了12.34%,但5月房企融资出现“骤降”。目前房企融资总额依然低位运行,不及去年水平。
在各地楼市调控趋密趋严、融资收紧的背景下,2018年上半年,规模房企的日子并不好过。
2018年楼市下半场,进入7月,多家机构陆续发布房企上半年的销售等行业排名。各家榜单无一例外都呈现出行业“集中化”的趋势,无论是销售规模、土地储备还是资金,流动导向更加明显。
对于下半年的房企搏弈,新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。
同策咨询张宏伟预计,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,下半年更多房企可能会放弃自己的价格“底线”,甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售。
不过,安居客首席房地产分析师张波认为,房企主动降价出现的区域可能会增加,但“大幅降价”的情况不太可能大规模出现。
房企主动降价或出现在以下几类情况:第一是主要依赖一线城市去化的卫星城,限购政策持续从严,导致购房人群大量减少;第二是部分三四线城市受棚改政策变化影响,去化变慢引发降价;第三是由于房企自身原因,这类情况较为复杂,包括资金压力或销售业绩压力等多种因素。(来源:每日经济新闻)
2
杭州宅地价格回调 
楼市开闸放量趋势或“隐现”
7月6日,杭州引来新一轮土地出让热潮,主城区和余杭区共10宗地块上市。记者注意到,本次出让的地块多为涉宅土地,在当天挂牌出让的之江、翠苑、西兴三宗宅地,均未溢价封顶,楼面价甚至有所回调。
2018年上半年,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州。7月,杭州市区再推29宗土地,推地之切,可见一斑。
业内人士对记者表示,杭州市场上土地供应经过一大波放量之后,或将迎来周期性调整。
从大环境来看,中美贸易战给经济环境带来不确定性,金融去杠杆对资金流动性产生影响。具体到杭州市场,潜在商品房供应量趋高,棚改政策转向需求端带来不确定性,都是开发商对市场判断趋于理性的原因。
据不完全统计,2017年至今,拿地未开盘项目的总建筑面积已超1000万平方米,隐性库存剧增。而伴随着资金流动性趋紧,未来经济不确定性等因素,开发商加速周转,开闸放量的趋势似乎“隐现”。
记者注意到,就在7月6日当晚,杭州连发7张预售证,无一楼盘要求冻资,最低35万存款证明即可。其中,因限价延期开盘长达半年的碧桂园·东旭府,突然一次性推出1266套房源。这是摇号以来,单盘推售规模之最。(来源:每日经济新闻)
3
资金压力升级出让条件从严 
上半年土地市场量升价跌
易居研究院的数据显示,今年上半年,其监测的40个典型城市土地成交面积同比增长18%,但成交均价同比下跌13.2%,并且溢价率处于低位。
中信期货分析师尹丹指出:“今年以来的土地交易仍然维持着旺盛的势头,一方面在于土地供应规模加大,另一方面在于企业对土地的需求仍然旺盛。”
但与往年相比,房企拿地更趋理性,高价地的现象大为减少,并流标流拍现象也有所增多。
值得一提的是,目前土地市场招牌挂中,限地价、限房价、竞自持、竞配建政策出让在越来越多城市,考验房企盈利能力。资金依然是房企拿地的瓶颈,在目前的融资环境下影响更显著。
一个明显的现象是,恒大等公司正在减少拿地,以消化前期土地储备为主。在资金压力下,更多房企强调回款,加强对现金流的管理。绿城在6月发放了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》,要求项目加快去化以回笼资金。
尹丹的判断是下半年,土地市场或会降温。原因是在需求端方面, 限制企业购房正成为楼市调控新方向,居民杠杆率空间受限开始压制居民购买力。“在信贷融资和需求受限共同作用下,房地产企业在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。”(来源:第一财经APP)
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