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有没有可能实现「养成系」拿地?

2018-07-13
萧山了,萧山人民注意了!!!”
不知道你的朋友圈最近有没有人刷这条,反正我是刷到好几波,甚至连根本不关心地产的朋友也发了。
看起来特别像朋友圈的“请愿书”,大致意思是:这家房企做的产品,质量不行,跟“脆皮楼”一样。
摘一段,给大家感受一下:
外墙偷工减料,交付仅一个月,外墙便开始陆续空鼓脱落;绿化偷工减料,排水系统存在严重问题,一到下雨天小区内涝严重;植物稀稀拉拉,很大一部分都因为排水不良死翘翘;物业更是垃圾中的战斗机,不公开收支明细,私自引进服务队强行让业主购买服务队的东西。
太好了!大家又开始关注楼盘质量的问题,不再是“无论什么房子买到就好”的态度,可喜可贺!
But……
从目前的土拍政策来看,这样的请愿书实在起不了什么作用。因为土拍是价高者得,口碑好不好并不影响竞拍,更不会因为民间对某个房企的抵制而不给报名。
越来越多的房企奉行“高周转”看齐,我一位做工程的朋友告诉我,现在甲方已经把成本压缩得非常非常低,基本上建筑行业已经微利。他甚至给我列了一个黑名单,嘱咐我:“上面房企的楼盘一定不要买。”
拿地思路真的不能变一变吗?
联想到今年大热的养成系偶像,于是,我在想:有没有可能实现「养成系」拿地呢?
养成系拿地是什么意思?
我个人理解之下的名词解释:
“购房者和地块同步成长,购房者不再是等房子造好了再买,在是地块的时候就参与进来。甚至能够决定这宗地由哪家房企开发,之后参与到楼盘的规划中,比如什么样的外立面、什么样的绿化、做什么样的户型等等,和开发商共同完成楼盘的构建。”
听着是不是很过瘾?别急,我还为「养成系」拿地写了一套实施方案。
(仅供娱乐,拒绝雷同)
一、拿地阶段
第一轮:挂牌的时候,肯定还是要设置门槛,不可能所有房企都可以报名,选举范围太大就直接导致选举过程太复杂繁琐。根据资质条件,从报名对象中选出候选人。
第二轮:进入竞价环节,设置溢价率,比如拍到20%后,剩下的房企进入投票环节。
第三轮:投票开始之前,开发商可以跟美国大选一样,准备好宣讲ppt:对地块未来的设想、自身的实力,甚至可以直播平台同步直播,你可以理解是拉票环节。
之后,大家投票选出中标房企。
当然,这里会有一个问题:谁都有投票资格的话,这是一项巨大的工程,唱票倒是简单,但是几十万吃瓜群众一起投票,服务器容易崩溃。
所以,投票也需要资质:这些人需要以准业主的身份来参与,签订协议,甚至提前拥有契证,按一定的总价比例交首付。也就说,给确定要买房的人授予投票权。
房款怎么计算?可以在地价基础上核定好成本,然后在成本的基础上再加一个利润值,就是最后这批准业主需要支付的房价。
这样做,才可以和土地真正的共成长,又解决了开发商的资金问题,其实也是一个众筹的概念。
还有一个问题,授权多少业主,肯定不能所有房源都提前卖出去,可以设定比例,比如50%的业主名额给土拍之前,剩下50%等楼盘建成了再卖。
二、拿地之后
拿了地,确定哪个开发商操盘,确定了一部分的准业主,那么接下来就是打造楼盘了。
这些准业主,我觉得可以称之为“原始业主”。
原始业主既然买了房子,当然对未来的房子有话语权,需要继续参与到今后的规划中来。
以往我们都是房子造好了,等着客户来选。现在养成系了,业主大会在项目规划的时候就成立了,并起到决定性作用,甲方不再是开发商,而是这些准业主,开发商这时候才真正变成了服务商。
这样的好处是:业主和房企之间,也会价值观比较一致,毕竟是自己投票选出来的。业主群体会比较统一,包括价值观、审美、社会态度、社区构建会比较和谐。
之后进入的业主,也会因为这种认可感,毕竟新业主买的时候楼盘已经成型,因为认可才会购入。
其实,养成系拿地参考了房企员工跟投的概念,只是把员工变成了真正住进去的业主,意义又完全不一样。
当然,里面会有很多问题,比如众口难调增加开发难度,比如楼盘没有溢价原始业主愿不愿意承担这样的风险等等。
写得我好激动,以为好像真的会实现一样……(THE END)
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