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地价下跌的六个真实原因

2018-07-13
 
当前杭州土地市场到底是真降温还是假降温?大降温还是小降温?这个问题姑且不去争论,我们先来分析下房企在做拿地决策之时在担心什么。
读懂了这些担心,你就明白为什么现在杭州拍地会是这副样子。
·原因之一·
政府限价让房企有亏本之虞
房地产是资金密集型行业,就是它试错的成本会比较高。赚几个亿可能需要一堆项目,亏几个亿有时候只需要一个。
在一手住宅限价的大背景下,大多数房企没有信心应对可能出现的状况。
比如,迟迟批不到想卖的价格,继续摒着不卖意味着更高的资金成本、更慢的周转率。假如摒到一个更高的备案价是可以尝试,可是上海已经告诉我们,说不定会越摒越低。
再比如,政府批的备案价远远不到预期利润率,甚至低于内部测算的成本价。小房企亏不起,民企不舍得亏,央企国企更不能亏,在企业内部的考核里会碰到巨大问题。
有些城市出现过「竞地价限房价」的拍地政策,现在看来,这样的政策对房企来讲反而是好事,无非是少赚一点。而限价,意味着太多的不确定性。有亏本之虞,胆子大的才敢挑战,稳健谨慎的就只能缩手暂时不去拍地了。
·原因之二·
金融去杠杆进入深水区
为了做大规模,一部分房企必然有赖于高负债、高杠杆、高周转。行情好时,杠杆不用足,感觉就对不住自己。
对照一下十几年前,那时候谈房地产的杠杆,十个瓶子九个盖就已经不是稳健型企业了。现在呢?十个瓶子九个盖的企业恐怕是会被「嘲笑」的,部分企业甚至是十个瓶子一个盖。对,一个盖。
而这一轮调控,降低杠杆率是基本思路。
从2017年的四季度开始,金融去杠杆的成果到现在可以说显性化了。房企的融资成本,从去年四季度开始快速上升,目前只有极少部分的大型房企融资成本还能控制在5%左右,信用评级不够高企业的从6%-9%不等,9%-15%都还有好多人抢着要,而大部分中小型房企几乎连谈融资的机会都没有。
银行设置的贷款门槛每个月都在变化,融资渠道全面收窄。
·原因之三·
当前阶段是房企偿债高峰期
还是资金的问题。
2015年是鼓励去库存的,资金很宽松,房企当然就猛发债。一转眼差不多三年了,当时发的债刚好集中到期。所以,当前阶段恰好是多数房企的偿债高峰期。已经不止一家企业出现还不上永续债的情况,眼看着利率越垒越高。
做生意是要本钱的,借的钱也是要还的。而与此同时,目前对于房企发债的审核却逐步趋严,对资金用途的监管力度也在加强。
也就是说,它们面临的共同情况是,一边没地方去融资,一边还要筹钱去还债。
·原因之四·
公证摇号影响资金回笼
公证摇号前,大量楼盘是可以挑客户的,于是比较好卖的楼盘,都出现了要求一次性付款这样的前提条件。这对房企的回款来说,实在太棒了,一天就能收进现金几个亿。
更有人戏称,杭州的楼盘就是他们公司的「提款机」。要是其他城市拍了块地要付款,拿杭州的某个楼盘去申领预售证就行了。因为,在限价的控制下,多的是一次性付款的客户啊。
公证摇号后,「提款机」功能消失了。开发商们被要求不得拒绝购房者使用贷款,包括公积金贷款。商业贷款还好一点,跟银行关系好,说不定放款还能快一点;如果是公积金贷款的话,放贷起码要到工程主体结顶后,回款周期被严重拉长。
·原因之五·
合作开发模式影响资金使用效率
这两年,房企与房企间的合作越来越频繁,这对扩大规模、冲销售金额来说一定是件好事。频繁到要找出一个项目是某家房企完全独资的,都不太找得到。
合作开发带来的好处很多,可是弊端也在体现。各家公司的处境不一样,机制不一样,资金使用效率不一样。每个楼盘的销售金额都是要进监管账户的,合作之后,不光政府监管,合作公司也要监管。
谁也不敢坦然地按股权比例去抽调合作项目的监管资金。因为,万一哪个合作伙伴资金链紧张,影响到项目交房,那就麻烦了。所以,干脆大家都不要去拿,让销售款安静地躺在监管账户上。
整个开发过程中,要取回本金相对容易,而要取得增值部分的收益可不容易。开发一个楼盘的周期基本要三年以上,利润清算都要到楼盘交付,合作一小部分楼盘没问题,大部分楼盘都是合作模式的话,沉淀在各个项目公司账户上的钱可不少。
这样一来,房企的资金利用效率大大打了折扣。
·原因之六·
复杂的土地出让条件限制了想象力
房地产行业有一个名词叫「高低配」,把部分楼幢拔高,部分楼幢降低。拔高的部分基本按保本来定价,利润都在那些低层房子里——因为政府会给洋房排屋别墅批更高的单价。
没有人愿意做亏本的生意。愿意高地价去拿地,花这么大的成本,都经过周密的测算的。多层电梯洋房、叠排、排屋,通常能拿到比高层高很多的备案价。只要能规划出一部分的低密度产品,地价就显得没那么难以承受了。
而现在的土地出让条件,复杂多了。有些土地是限高的,地块规模不够大的话,「高低配」就很困难了。有些土地是既限高又限低,比如框定了总层高是40-60米,那就不可能做低密度的房子来抬高利润率。
对土地的商业部分,也是规划得越来越详细,需要自持多少年或不能分割成小面积等等之类。
这样的先决条件下,想象力彻底被熄灭。
·地价与房价,并不一定成关联·
看明白这六个原因,我们大致能判断土地市场的趋势。尽管杭州仍在此起彼伏的状态,只要这六个原因不变化,大范围降温是迟早的。
该降一些温,表面降温也是好事。
整个七、八月份的楼市传统淡季里,杭州有大量的土地要出让,这对供应量来说是好事,毕竟现在的杭州还是缺房子的。现在拍也是好事,至少这六个方面现在还看不到变化,地价不至于太高。
只是,如果这个六个方面一旦发生变化了,我们又要重新来审视土地市场。
至于大家更关心的地价与房价间的传导——假设地价降温了,那么房价会不会也降一降呢?现在情况真的有点特殊。这个问题还是下回再分解吧。
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