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摇号红利下,杭州哪些板块的新房“贱卖”最严重?

2018-07-13
西雅图、梧桐郡到卓越·蔚蓝领秀、碧桂园·东旭府,自从摇号以来,网红楼盘的故事就没有断过。
在这些网红楼盘的背后,都有一个重要的推手,那就是“摇号红利”,也就是说新房的价格低于板块内二手房的价格,形成房价扭曲(即“贱卖”)。
如刚刚完成摇号的卓越·蔚蓝领秀备案均价才14780元/㎡,而板块内更远的天都城二手房已超过2万元/㎡;同样碧桂园·东旭府,18443元/㎡的均价比板块内二手房售价整整低了1万左右。
对杭州各个板块进行归纳总结,住浙网研究员发现,出现房价扭曲的主要在一些热门板块,它们抑或发展前景较可观,如创世纪所在的奥体;抑或是价格处在刚需够得着的界限,如蔚蓝领秀所在长睦、东旭府所在萧山义桥。
那么,在当前摇号红利下,杭州哪些板块的房价扭曲度最严重的,哪些可以趁着限价红利可以及时入手?
刚需板块尤明显,最高扭曲度超100%
由于限价只能限商品房的价格,不能限二手房的价格,从而形成了价格双轨制,使得买新房存在套利空间,这一红利便成了一种全民福利,而这对于刚需客群来说尤是。
因此,当放在区域以及板块来分析,研究员发现主城区的一些新房与二手房的房价扭曲度明显低于余杭、萧山一些新晋的刚需板块。
主城区:中心板块新房仍高于二手房,田园扭曲度最高
下表是主城区各个板块的一二手房房价对比,其中房价扭曲度[(二手房价-新房房价)/新房房价],为正数表示该板块内二手房价高于新房房价,房价扭曲度为负数表示该板块内新房仍然高于二手房。
主城区各板块房价扭曲度一览表
田园板块的房价扭曲度最为严重,扭曲度达44.7%,2018年上半年板块内新房成交均价为20681元/㎡,但板块内二手房售价已近3万。
其次是长睦板块,也就是卓越·蔚蓝领秀所在板块,板块内二手房售价为24315元/㎡,比最近一次蔚蓝领秀的售价高了近10000元/㎡。
其次是之江转塘、祥符、下城北、九堡、城东新城、下沙,但是按照板块内最高地价来测算其未来保本房价,高于目前板块内二手房价,也就是说这些板块未来房价还有较大涨幅空间。
西溪、市中心、钱江新城、申花、滨江等成熟度较高的中心板块,房价本就较高,上涨空间有限,一二手房之间呈良性的新房价>旧房价。相应的,这些板块的摇号积极性也不比周边新兴板块。如申花的合景·天銮前段时间加推排屋,报名登记人数不足申领预售套数。
余杭区:扭曲度普遍存在
除了未来科技城,余杭区一直以来是刚需们的圣地。随着各个板块的规划利好的不断落实及相关配套的逐步完善,余杭各个板块正逐渐成为新兴的热门板块。
如良渚新城,申遗、美院落户、地铁开通、万象城签约等一系列利好的落地,让其成为房产市场的香饽饽。如今板块内二手房已经卖到了25034元/㎡,然而新房仍然被限价,因此当融信澜天以18461元/㎡加推时,一下子让其成为第一个万人摇号的楼盘。
不过,从良渚新城的最高地价(20542元/㎡)来看,板块房价超越3万妥妥的。
曾经因为距离原因一度沉寂的瓶窑仁和径山,如今也迎来了翻身之机,上半年新房成交均价为10682元/㎡,而二手房售价为16718元/㎡,房价扭曲度为余杭之最,达到了56.5%。
房价扭曲度第二的板块为临平北,达39%。前段时间摇号的汇高栢悦中心,均价17504元/平方米,而周边区域二手房目前均价普遍在20000元/㎡以上,如莱茵知己二手均价为22481元/㎡。
扭曲度第三的为闲林,另外崇贤新城、老余杭也有不同程度的房价扭曲。
而从余杭各个板块的最高地价来看,都高于板块内二手房价,未来的房价仍有上涨空间。离开了政府的管控,二手房先于新房反应了板块的房产市场。
萧山区:房价最高扭曲度达148.9%
随着杭州拥江发展战略的提出,萧山走上了国家化战略,尤其是钱江世纪城成为杭州最热的板块。
空港新城成为杭州乃至整个杭州上半年房价扭曲最严重的板块,达148.9%,上半年新房成交均价为8149元/㎡,如坤大玉龙湾的成交均价为8843元/㎡,而周边二手房,如南城景园房价已达20327元/㎡。
其次是萧山科技城,备受瞩目的双语学校惠灵顿公学将于9月开学,而最大短板——交通:地铁四期的6号线支线预计从丰北延伸至科技城核心区,板块的二手房价为23596元/㎡,如众安景海湾售价为24549元/㎡,而新房板块内短缺,上半年成交均价为15162元/㎡。下半年预计传化的三宗地将有两个项目面市,这一情况或能改善。
另外南部卧城也有一定程度的扭曲度。
在萧山,研究员发现,越是稍微偏远一点的板块,越是兴起较迟的板块,其房价扭曲度越是严重。
房价扭曲缘何形成?
无论是主城区、余杭区还是萧山区,可以发现,相比于成熟度较高的板块,新兴板块的房价扭曲度较高。那么这些房价扭曲是缘何形成的?
原因一:供需失衡
第一个原因,是新房市场供需严重失衡。从几大热门楼盘,尤其是刚需楼盘的参摇家庭数来看,5%以下的中签率普遍存在。
单从卓越·蔚蓝领秀的登记人数来看,2万左右的购房需求仍嗷嗷待哺。
据住浙网统计,目前杭州八区,总共才14530套显性库存,还不能满足从卓越·蔚蓝领秀摇号场败下阵来的购房者。
如下图是杭州主城区、余杭区、萧山区目前的显性库,按上半年的月均去化套数,余杭、萧山的去化周期不足两个月。
而有些板块甚至出现了新房断供的情况,如丁桥、下沙、九堡、城东新城等板块的新房断供已久。
巨大的供需差距,自然引得一部分人转向二手房市场,又加上买一套新房并不容易,当运气不佳,屡摇不中是怎么办?二手房市场成为承接购房需求的重要阵地,当需求量>供应量时,二手房也就自然提价了。
原因二:地价推动
从2016年年底开始,杭州诞生了一批高价地,从上面三张表格中也可以看到,不少板块的地价已经超过了新房价格,如主城区的祥符、下城北、城东新城、艮北;余杭区的瓶窑仁和径山和良渚新城;萧山区的空港新城和南部卧城的最高地价均已超过了板块内新房的上半年成交均价。
更有大量的板块最高地价接近板块内新房价格,保本房价远超新房价格。
二手房的定价者——房东敏锐看到了这一现象,对于未来房价的期待也就反应在了二手房价上。而另一方面新房价格仍然受限。
因此一定程度上地价也是推动板块房价扭曲的原因之一。
这样的房价扭曲度还能持续多久?
那么,这样的房价扭曲度会一直持续下去吗?
答案当然是否定的。
一方面,一旦限价放开,新房就会顺应市场变化。当然,现阶段限价放开还有一段时间,但从整个楼市的发展规律来看,限价放开的时间不会等太久。
另一方面,随着杭州之前出让的大量高价地项目的陆续上市,只要这些新楼盘能够到达保本销售,房价就会略高于显现的新房价格。
可以预见的是,这些高价地楼盘的上市,会对市场产生一定的刺激作用,同时也会让杭州一手房的价格体系得到重建。
新房和二手房的房价扭曲度,很有可能会在这些楼盘上市之后,逐渐减小至正常。
再则,虽然从目前来看,那些新兴的刚需板块摇号红利较为明显,但一旦房价下行,这些板块也将成为下跌幅度较大的板块。因此在享受摇号高福利的同时也要做好高风险的准备。
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