杭州
您当前所在位置:杭州房产网  >杭州楼盘  > 资讯   > 项目动态 > 1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?

1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?

2019-01-29

其中宅地共三宗,分别为翠苑1宗,城东新城2宗。
地块出让指标情况表
1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?
三宗宅地的具体指标如下:
城东新城-彭埠单元R21/S2-15地块(下简称彭埠15号地块),面积51.6亩,容积率1.8,建筑面积6.2万方,起价14.874亿元,楼面起价为23992元/平米。地块要求配建公租房不少于6199.56平方米,按照3500元/平米的建安成本计算,实际楼面起价为27046元/平米。
城东新城-彭埠单元R21-19地块(下简称彭埠19号地块),面积78.8亩,容积率2.4,,建筑面积12.6万方,起价29.2261亿元,楼面起价23182元/平米,配建公租房不少于12607.2平方米,按照3500元/平米的建安成本计算,实际楼面起价为26147元/平米。
翠苑地块面积31.7亩,容积率2.7,建筑面积5.7万方,起价16.8亿元,楼面起价29443元/平米。地块要求配建公租房不少于5708.34 平方米,按照3500元/平米的建安成本计算,实际楼面起价为33103元/平米。
1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?
地块位置分布
一、城东新城两宅地价格将从高位下跌多少?
城东新城,作为高价地集中板块,也是最近销售压力最大的区域,最后宅地的成交价不但将重新定义板块地价,也将成为最近行情的温度计。
城东新城自从2018年1月份之后,没有地块挂牌。本次拍地,将再次显示始于去年7月的地价下跌趋势,城东新城,也将因为15号、19号地块“复牌”而再现下跌。
1、城东新城的压力
1)高地价集中
板块内高价地集中,库存较大,目前总库存30.9万方,且平均楼面价是34000元/㎡,成本价为5.05万元/㎡,目前批出来的最高价格为首开东城金茂府46500元/㎡(高层精装),还需上涨2213元/㎡。
城东新城板块库存情况表
1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?
2)销售不畅
鉴于目前板块内在售的项目销售除了首开金茂府销售较好之外,世茂钱塘天誉和龙湖金地商置都会风华约三成,三湘印象·森林海尚较低,去化率不到15%。
城东新城各盘去化情况
(透明网数据 截止到1月27日)
1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?
3)毗邻的艮北板块对其有价格下拉压力
在距离彭埠15号地块1.3公里处的越秀招商天悦江湾项目,仅仅销售4.02万元/㎡(高层精装),目前销售形势较好,与东城金茂府存在6千多元的差价,给了城东新城价格向下的压力!
还有招商武林郡项目,高层精装成交均价约3.2万元/㎡。
1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?
城东新城东边板块新房价格
城东板块的亏损销售、库存高、去化较慢,临近板块分流这些因素无疑对房企拿地构成了压力,也预示着地价高昂的城东新城也将受到下跌潮的侵入。
2、两宗地的差别
此次城东新城即将出让的两宗宅地,直线距离仅1.1公里,但是彭埠15号地块比19号地块起拍价高了899元/平米。两宗地块价格存在差异,主要是因为地块属性存在差异,15号地块的属性要优于19号地块:
①区位上,彭埠15号地块更靠近城东新城核心区域,19号地块则处于城东新城和笕桥的交汇处;
②交通上,15号地块更便捷,与火车东站距离仅1.2公里,与地铁1号线彭埠站仅200米;而19号地块北面为德胜高架,西侧为杭甬高速,一定程度上受到高架和高速的影响,此外,与地铁的距离相对也较远,距七堡站、彭埠站分别是0.8和1.2公里。
③配套方面,15号地块优势也更为明显,向南隔鸿泰路即是港龙城,北侧地块周边1公里范围内,则缺少相应的配套;
3、与板块内在售项目土地属性的比较
2017年集中出让的高价地,得主板块首开金茂、淮矿、三湘印象等,位于此次即将出让的地块中间,直线距离均只有几百米,目前这些楼盘的备案价格在45500元/平米-46600元/平米中间(精装)。
1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?
地块周边成交和楼盘备案价情况
但彭埠15号地块更接近板块内核心区,处于杭州东站枢纽商圈的辐射范围,与上述在售楼盘的可比性更强。
从这个角度看,15号地块可以按照46000左右的价格作为预期售价参考。
19号地块属性明显弱于15号地块,市场的售价预期将低于46000,甚至会受到德胜高架一路之隔近期成交的地块影响(2019年1月2日,隔了德胜高架,直线距离约250米,甘肃建总以楼面价23556元/平米(含公租房10%)竞得一宗宅地,实际地价为26562元/平米)。
4、将拍多高?
基于以上的分析,我们认为:彭埠15号地块的最终成交价格将明显高于19号地块。  
我们以15号地块作为对象做一价格分析:
按照起拍价折算成成本价,假设目前46000元/㎡的新房售价为合理价格,以项目需要销售利润率10%倒推,按照世茂天誉46万的车位价格作为估算,每平米住宅的车位销售额按照3000元/㎡计算,这个价格的上限是29664元/㎡,溢价率为9.7%。
如果以46000元/㎡的标准,0利润状态,则为33155元/㎡,溢价率为22.6%。
实际中将产生多少溢价率,其实在装修成本与建安成本几乎刚性的情况下,可以弹性的就是4600元/㎡的利润,最后溢价率在9%-22%之间。
靠近哪一端就看拿地房企能忍受多少的利润率;
不过,把46000元作对标有预期过高之处,由于城东新城的价格涨幅较大,价格有虚高成份。如果把时间回溯到2016年年初,这波牛市行情起来之前,城东新城的房价大概比申花低3000元/㎡,比艮北(牛田)板块高3000元/㎡左右。
如果按照艮山板块在售的越秀招商天悦江湾项目,目前价格(4.02万元/㎡)涨3000元/㎡,城东板块应该是4.3万元/㎡;
同理,申花板块目前售价格达到4.8万元/㎡,降3000元/㎡后价格为4.5万元/㎡。
取这两个价格的中间值(4.4万元/㎡)计算,倒推出保本地价为31485元/㎡,此时溢价率约为16.4%。
16.4%的溢价率,如果46000元/㎡的售价,尚有4.5%的利润(含车位),可以作为15号地块估值的一个平衡点。
由于15号地块属性要优于19号地块,且19号地块容积率高,总起价都高于15号地块。最终19号地块溢价率将低于16.4%,甚至低于10%也属正常。
二、翠苑32亩宅地,多少价格合理?
与城东两宗宅地同日将出让的还有位于余杭塘河以南,古翠路以东的地块。该宗地块建筑面积为5.7万方,起价16.8个亿,实际楼面起价为33103元/平米。
1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?
地块内部现状
该宗地块优势和不足之处都非常明显:
优势在于地段和配套,北靠余杭塘河,具备景观资源。距离地铁2号线古翠路站距离仅1.1公里,周边居住的环境好,配套成熟;
不足之处则是地块周边均是老小区,地块的出入口设置在地块南面较为狭小的道路上,与外界的联系不便利,未来预计与古翠路连通。
此次出让会最大的悬念是,翠苑地块能拍多高?
该宗地块位于西湖区和拱墅区的交界处,如果从各自可对标的新房售价情况来测算,行情预期的分化将较为严重:
1.地块实际楼面起价为33103元/平米,那么保本房价为49000元/㎡多,这样的价格已经略高于融信公馆·ARC的高层售价。因此,若以毗邻的申花板块为对标,该宗地块将接近底价成交。最终将通过车位销售预计能实现约7%左右的利润。
当然,该宗地块吸引了15家以上的单位报名,最终底价成交几乎没有可能。
2.若以地块西侧不远处的融信杭州公馆作为参照,尾盘售价约为6.5万元/平米,那么地块的最终成交预期将走向另一个极端——溢价空间较大。
按照6.5万元/平米的房价倒推,保本地价为4.57万元/平米,与3.31万的起价比,溢价空间为38%。
好地研究院认为,从地块属性来讲申花板块的色彩更浓。但是从限价层面,是属于西湖区市中心板块,未来可批出的新房价格可能相对较高,将成为该地块的显著优势。
基于此,我们认为,地块的成交结果极有可能呈现一个中间的状态。
1.29主城土拍前瞻:这三宗地,将下跌多少?
地块位置图与周边项目对比情况
中海地产翠苑项目住宅部分实际楼面价将达到46698元/㎡。由于中海拿地在去年七月,地价还在最高位附近,之后地价开始下跌,如果下跌幅度参照毗邻的申花板块九龙仓8月6日拿下的庆隆单元06号地块,其成交价与板块内最高地价相比,下跌了18%,以此幅度测算,则翠苑地块的实际地价为39575元/㎡。即溢价率为溢价19.55%。
当然,由于中海地块与本次出让的地块不到1.5公里,如果考虑中海护盘的因素,争夺可能会比较激烈,那么溢价率也极有可能会高于19%。如果溢价率低于19%,并且最终的得主不是中海,则意味着中海放弃护盘。
三、为什么这么多房企报名?谁将拿地?
据好地研究院了解,本次三宗宅地参拍者众多,其中彭埠19号地块报名者最少,也有10来家,彭埠15号地块和翠苑地块报名单位数量均在15家以上。这样的竞拍阵容,似乎回到了杭州2017-2018上半年土地牛市的时期。
房企纷纷报名参战,是基于怎么样的心态?好地研究院分析,有三个方面的主要原因——
①地块起价不高,有捡漏的心理。例如翠苑地块,起价33103元/平米,彭埠15号地块,起价27046元/平米,与周边在售新房价格相比,均有利润空间。
②补库存的需求。随着房企加快销售回款,特别是一些在2016-2018年鲜有拿地的房企,已经亟需补仓。而在一季度拿地,还有可能在2019年贡献销售额,因此不少补仓房企的出价非常积极。以中铁建为例,已经3年未在杭州公开市场拿地,最近频频出价,在运河新城地块与融创拼至最后一轮;再例如中南、坤和等,均是许久未在杭州市场上露面的房企。
③最近开发商对限价放松的预期越来越强烈,一度破灭的限价放开预期,又重新燃起了信心。
近期,融创频频出手拿地,越来越多的开发商也开始加入拿地行列。明天(1月29日),拿地明星融创也可能再度出手,某些久未拿地的开发商也可能成为最终的得主。
 
 
 
看房团 房贷计算 新楼盘