杭州
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城东诸盘混战,该如何选?

2019-03-13

1
@丰年
老师,你好,前不久买了一套都会森林的房子,价格6万多一点,你觉得这个价格贵吗?
杭州客:
都会森林节后加推的是4、10、12号楼,属于小区中心和沿河的位置,环境非常棒,这个价格,应该还是值的。
杭州的国企、央企当中,金隅算低调务实会给人惊喜的一家企业,在杭州也证明了自己的高端豪宅营造能力。同样位于钱江新城的金隅学府,口碑就非常好。
都会森林是2016年底拿的地,当时楼面价高达43288元/㎡,所以,项目最初其实是按7万级的豪宅规划设计的。
只是没想到遇到后来的限价。
都会森林目前在售的价格,应该都还是亏的。现在限价松绑了,后续开发商也许有机会领到更高至少在成本线以上的备案价。
2
@wyz
我们现在手头有套临平北众安理想湾的房子,但是因为之前的一点事,借了银行120万,现在每个月要还银行利息将近7000,我们现在就很困扰,是现在就卖了房子还债呢,还是继续付这银行利息等过两年要是房价涨了再卖,哪样划算呢?我们那边的房子未来两三年的升值的空间有多大呢?
杭州客:
如果还贷压力不是很大的话,我倾向于留着房子。
临平北后面还是有涨价空间的,尤其是有高铁新城的潜在利好。
当然,还有一种方案,把房子卖了,还掉借款,剩下的钱再去买一套。
按揭的利率,应该会比你现在的借款利率低。也就是把借款利率置换成按揭利率。
3
@小惠
老师,你好,最近想置换改善房子,预算500-600万,四房,我想问下,城东新城的四个盘(都会风华、璟宸府、三湘印象、钱塘天誉),不知道老师对这四个盘有什么见解,现在也是在纠结选哪个?或者其他区域有没有类似的盘推荐?
杭州客:
首先,璟宸府应该排除。
城东的诸多新盘中,璟宸府的弱点太明显了——
1,璟宸府根本就不在城东新城,而是在笕桥,而且是笕桥非常偏的位置。
2,虽然跟城东新城只隔了一条德胜快速路,但璟宸府刚好接近德胜互通和高速路口,跟南边的城东新城,地段相差其实是非常大的。
3,周边的环境也非常糟糕,璟宸府北边现状是露天建筑垃圾处理工地,东西边都是安置房,项目不远处就是杭州急救中心。
4,璟宸府的容积率是2.2,却做了大量洋房,这意味着建筑密度会很高,其实是不适合改善的。
5,看区域控规图就知道了,项目大力宣传的9000亩杭州郊野公园,离璟宸府的距离其实很远。
6,项目离地铁太远了。城东绝大部分新盘都是地铁盘,但璟宸府不算。
都会风华、三湘印象·森林海尚、钱塘天誉都是真正的城东新城楼盘。
综合来看,个人倾向于钱塘天誉,小区定位较高,三面环河,离地铁站6号线站点也近,综合来看是不错的选择。
另外,三湘印象·森林海尚边上的东城金茂府也不错。在杭州的外来房企中,金茂的品质营造能力是非常靠前的。买东城金茂府,相对来说,交付时失望的概率会小很多。
4
@寒江雪
老师你好,我儿子在杭州的悦麟美寓前年买了一套房子,但是现在去成都发展了,这套房子是留着升值还是卖掉去成都买房呢?
杭州客:
我建议留着。
悦麒美寓有两大潜在利好——
1,楼盘离钱江新城二期非常近,而钱江新城二期的规划标准非常高,而且快启动了;
2,项目一线沿江,杭州大力实施“拥江发展”战略,江边的房子,尤其是地段还不错的江边房,后续还是有想象空间的。
如果手上钱够的话,可以成都再买一套。如果资金暂时不够,可以先在成都租着。
个人觉得,亚运会前后,悦麒美寓可能会是出手的时机。
5
@虹
请问,摇到华夏四季,选房号140多号,二套房主要为投资,是买楼层不太好的小户型还是楼层朝向好的139方?一般来说是不是投资都是建议买小户型,方便转手和出租。
杭州客:
当然是选139的大户型。
投资尽量选小的逻辑大体是对的,但那是指正常的市场行情之下,可现在是限价时代。
华夏四季是“万人摇”楼盘,一二手房的价差估计有1万左右。
这意味着什么?
意味着买大1㎡,就多了1万的差价。多买40㎡,就多40万的差价。
要珍惜这极其幸运难得的“中奖”机会,将这份幸运尽量放大。
6
@热心网友
最近朋友推荐我奥体那边的绿地旭辉城,现在87m2要500多万,请问那边的房子价格稳吗?
杭州客:
加上税费和中介服务费,单价差不多6万了。
我觉得算了吧,今年奥体和滨江新盘很多,大部分价格估计都不会超过5万,至少肯定到不了6万。而靠近奥体、滨江的萧山市北,以及湘湖的悦虹湾,价格都只要3万多。
尽量选新房。
7
@正知正见
九堡汽车东站附近红苹果的房子,17楼精装修,130平,带个车位,410万的价格怎么样啊!可以考虑吗?
杭州客:
扣掉车位,单价也就3万左右。
楼层不错,而且带精装,这个价格,我觉得还是值的,至少,非常安全。
毕竟,下沙大学城北的新盘都卖到3万了。
8
@青少
老师,卖掉投资用的闲林山水紫薇苑的房子,买进保俶塔实验小学的老破小学区房(20几平),为了女儿读中班的女儿上学,值得吗?
杭州客:
如果单纯从两套房子的未来增值潜力来讲,未必值。
倒不是老破小学区房的涨幅会弱于闲林山水,而是面积太小了。20多㎡,就算未来涨2万/㎡,总价也不过涨四五十万。而100㎡的房子,涨50万只要涨5000/㎡就够了。
但学区房不完全是升值逻辑,因为孩子更好的学习、成长环境,很难用金钱来衡量。
换句话说,为了孩子,花一些代价是值得的。
所以,这么多年我们看到,学区房几乎是最好的抗周期物业。楼市下跌时,学区房跌幅更小;而楼市上涨时,学区房的涨幅通常更大。
具体到你,我更建议你置换到保俶塔实验小学的学区房,除了给孩子更好的教育环境,还有一个原因,闲林山水本身的地段一般,就算不换学区房,我也会建议你置换成地段更好、升值潜力更大的房子。
 

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