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新湖香格里拉:分化楼市下,得找到低价和超配的结合体

2019-03-14

自从流浪的太阳回来后,整个杭州都异常激动,按捺不住地要拖家带口进入赏春模式。从西湖到湘湖,从西溪到良渚,每个景区都已游人如织。毕竟,一年里最佳的赏花季,就在这几天了。
与天气成正比的,是杭州二手房的成交套数:上周杭州市区二手房签约1678套,日均240套。这个数字,是近8个月来的巅峰。
新房市场就更不用说了,一边是摇号人数在增加、中签率持续走低,另一边还有低调的老项目在「闷声发大财」。
 
桥西的老楼盘吉祥半岛,交付好多年了,还剩下13套毛坯排屋一直没卖。但就在最近一个月,全部销售一空了……每套总价近1500万。
良渚的超级大盘——新湖·香格里拉,郁金香还没满开,售楼处就满了,仅仅是上个周末来访就有370多组,现场下单30多组,一个周末的成交额超过1.5亿……
这波「小阳春」来得太快,快得有点措手不及。
现在的楼市变化,就是这么迅速,已经没法用历史经验来参考了。「一城一策」后,主动权都会交到地方政府手上,价格由政府部门把控,政策执行也一样。
作为买方,需要在意的,是无论风向怎么变都不需要担心的房子。也就是说楼市鸡犬升天的场面已经过去了,接下来的市场,会分化,那就看能占据多少资源以及保有多少优势了。
比如「被抢」的13套市中心排屋,三河环绕,占据着桥西的人文和居住舒适度。对买得起的人来讲,300来方的建筑面积加上室内外的赠送空间,这样的居住感简直是低价、超配。
 
当然吉祥半岛的排屋已经成为「历史」,作为良渚的超级大盘,新湖·香格里拉的逻辑,与普通购房者更接近。
新湖·香格里拉估计你我都不陌生,不说房子吧,每年三四月份的郁金香展就让它跟西湖边的太子湾一样热闹。新湖·香格里拉的园区里,围绕着中心的蓝月湖,数十万株郁金香花开成海,美不胜收。
每年这个时候,香格里拉就会摇身一变成为网红,古墩路、东西大道也变得拥堵,从杭州各个角落甚至周边城市慕名而来的游客,都要去这片花海打卡。
但是今年前往香格里拉的人群中,除了赏花的游客,还有很多是奔着临湖的三四百万的半岛叠墅去的——这是香格里拉最新一批的「半岛组团」,就在每年举办郁金香花展的花田上,一共49幢房子沿湖排布,约1600米的湖岸线尽收眼底。
可能颠覆了你对它的印象?大多数人印象中的香格里拉,基本都是千万级的豪宅。临湖的别墅,甚至有大几千万的。
本来,香格里拉内会出现一栋更贵、几近天价的房子。
这块大约136亩的半岛地块,当年政府限定容积率为1.0。最初的规划是在北面的湖边小岛上,建造一批坡地别墅。后来有一位实力雄厚的购房者,萌生了个想法,要把整片小山丘包下来,只建造一幢私家独栋。
如果这个想法实现,可能这是杭州历史上最贵的房子。当然,开发商新湖没有答应。
新湖的做法是:拔掉住宅,把红线以内的地块建造成了如今1.5万方的半岛公园。这样,广大业主都用得上。
也因为如此,整个半岛地块的容积率被降到了0.37,这倒成了历史上罕见的事,毕竟独栋别墅的容积率也不过如此。
而且这个临湖的位置,并没有造成普通人难以企及的大别墅,而被规划成了一批与普通家庭更接近的叠墅,总价门槛不过是360多万。
对于购房者来说,这就是「超配资源」的组成部分。用市中心一套普通高层公寓的总价,就能拥有更多的公共空间、景观空间、室内空间。
 
当然,这仍只是一部分。
在新湖·香格里拉开发的十多年时间里,它已经由原先纯粹的环境资源价值,变成环境资源+城市资源双结合了。
一条地铁2号线,笔直深入良渚腹地,把它彻底拉入「半小时通勤圈」的版图里;永旺梦乐城、美院、洲际酒店、梦栖小镇……都已进入「良渚时间」。
从去年开始,对于香格里拉所在的良渚南区而言,一股更强劲的「春风」从未来科技城吹了过来。没错,就是西站的高铁新城。
整个约11平方公里的西站高铁新城,往北一直到寡山一带,距离香格里拉最近不过2公里多。它的出现,会再次刷新整个城西北的格局。以后,从火车西站去温州,一个小时;去浦东机场,一个小时,当然去萧山机场也有快线……
关键是,在未来科技城和良渚之间的高铁新城,会有不断的城市配套填充进来。像地铁,就已经率先有了动作,3号线的延伸段被拉到了吴山前村。
这样一来,良渚的大门就彻底打开了,目前单线的交通格局,也将终结。三年后,再去香格里拉看郁金香花展,应该不会被堵在古墩路上了。
 
我们既要关注环境,也得关注城市发展,还有不能忽略的,就是买什么样的房子。
最近除了大量的红盘外,改善的人其实特别集中。所以才会出现市中心高总价排屋一售而空,新湖·香格里拉门庭若市。
它们还有一个共同特点,就是时间过去了好多年,价格却没法变化。香格里拉越开发越成熟,价格却仍有「时差」,叠排最低360万起,坚守着「刚需级的入门标准」。
可产品没有时差啊,即使是老面孔,香格里拉的产品也在迭代。
因为容积率低,做的还是上、下双叠,施展的空间就很大了。拿最小的面积段132方来说,加上赠送面积,实际可用的面积差不多能达到214㎡。
也就是小身材也有大能量, 132方的下叠,可以改造成四房两厅四卫,三面采光,客厅和南向双卧都带有景观平台。
对于有小孩的家庭来说,下叠赠送的地下室和花园就更为实用了。地下室的面积有约69㎡,还带有采光井,想要改造成童玩区或工作室,全都游刃有余。
就是这样的小叠墅,容得下三代同堂,所付出的代价却是可控的。
 
每年这个时候去新湖·香格里拉,风光最盛,不论是1000米的水杉大道,还是蓝月湖旁的郁金香花海,都有迷恋住你的魔力。
就如重燃热情的楼市一般,处处都充满了诱惑。
但是拨开这层外衣,400万级的叠墅、0.37的超低容积率、以及炙手可热的良渚新城、西站高铁新城,才是对香格里拉购买欲的最终正解。
任何时候,买任何一套房子,都需要找到这样的正解。
 

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