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投资客杀回!不限购的临安该怎么买?

2019-04-15

▶宝龙旭辉城
▷项目地址:临安青山湖科技城科技大道与崇文街交叉口
▷开盘信息:3幢高层住宅共362套,主力户型95-142㎡
▷均价约18000元/㎡,毛坯交付
▷距离最近的地铁站直线距离:杭临轻轨科技城站零距离
短评:作为杭州十区中唯一不限购的城区,面对面积广大、新盘众多的临安,我们到底该买哪里?一直以来,《地产小王子》的临安置业建议都一以贯之:青山湖科技城再加轨道交通。
目前临安在售的众多项目中,宝龙旭辉城是最符合条件的一个,无缝对接杭临轻轨科技城站,而且自带约8万方商业MALL及约1万方商业街,北面就是约20万方滨河公园。
作为杭州总价门槛最低的TOD项目之一,宝龙旭辉城接下来将会推出3幢高层住宅。小户型不到200万的总价,是目前城西方向的置业优选。
▶融创金成·臻蓝府
▷项目地址:拱墅区桃源街与观桃路口
▷开盘信息:共35套,主力户型109-130㎡
▷均价31100元/㎡,毛坯交付
▷距离最近的地铁站直线距离:4号线桃源路站约500米
短评:开发商用毛坯来搭配改善的产品和户型,成功把臻蓝府的总价门槛降了下来。这是一个适合改善家庭自住的楼盘,环境好,府系产品定位改善。通过留石快速路和秋石高架,也能够非常方便地通勤,而且周边配套丰富,家门口有地铁、购物中心、产业,也有学校规划。
▶金地·玖峯汇
▷项目地址:江干区九福路与杭海路交叉口
▷开盘信息:177套,主力户型106-142㎡
▷均价34797元/㎡,含3500元/㎡精装修
▷距离最近的地铁站直线距离:1号线客运中心站约1.4km
短评:目前在大城东,除了钱塘新区之外,金地·玖峯汇是单价门槛相对较低的一个,洋房均价在3万4-3万5,叠墅价格在4万左右,而且都是精装修交付。目前来看最大的遗憾就是距离地铁站略远。其它也没什么可选择的了。
 
精选提问·立问立答
Question 1
﹝loti﹞提问:苏阳主编你好。有个问题一直困扰着我。本来打算置换亲亲家园的房子,买个500万左右的改善房,并且有中等左右的学区。但是一直卖不到我想要的价格,差10多万。后面有另一种方案就是等到9、10月份凑到第2套的首付,再买个小一点的300万左右的学区中等左右的房子,这两种方案哪种比较好?如果第一种较好我就要降价将房子卖了,如果第二种比较好我就不着急卖房子了。
答:我们一直强调,自住改善的客户,一定要越换越好,不然宁可不改善。改善还是尽量去选一个更好的、自己真正愿意住的房子。
亲亲家园是2005年的房子,有些年头了。对你来讲,除了能够住到更新的房子之外,300万预算的新房,在其他方面来看提升的空间不会非常明显。按照你的情况,如果再换一个小一些的,中等学区左右的房子,可能意义不是很大。
其实亲亲家园最近几个月都是稳定有二手房成交的,价格也比较稳定,大约29000-30000元/㎡左右。你可以参考这个价格,再研究一下你的挂牌价格。如果确实比市场成交价高了,那可以略微降价,以更符合市场实际情况的价格把房子出掉。
如果是以改善为目的,还是卖掉再买更好。今年是改善的机会年,仍然有机会在限价之下,买到相对舒适的房子。
如果选择第二种方案,你得先想好,现在亲亲家园的房子用来做什么?是用于出租,还是等机会再卖?如果再卖的话,钱是用来做什么?
Question 2
﹝一条鱼﹞提问:你好,最近在看翁梅的二手房,首套房,看了未来街区差不多2.4,是否值得入?旁边的绿地上期摇号均价2.2,还在考虑丁桥,大概首付70万,谢谢。
答:朗诗未来街区其实去年下半年二手房价格还挺低的,成交都在2万2左右。最近3个月的成交价已经接近2万6了。目前2万4左右的单价,还是值得入的。
目前乔司翁梅一带,一二手倒挂并不明显。再加上绿地艺尚府是毛坯,旁边精装的金辉江山云著精装修价格大概2万6。如果朗诗加上各种税费,单价低于2万6,那就入手好了。
丁桥的居住环境和城市界面,会比乔司翁梅更好一些,丁桥以前的短板是缺商业配套,接下去天街来了,会慢慢形成一个聚集中心。不过按照你的预算,90㎡小户型单价2万6左右,想要买新房会比较困难。二手房类似红郡、云锦城都还是能买到的。
Question 3
﹝芷茵﹞提问:你好,最近加入摇房大军的小白求指点,夫妻二人刚需自住,一两年内要小孩,父母在外地常过来。工作地点在学院路站附近,预算600万,目前想摇的有古翠隐秀、中城汇、三湘印象森林海尚。二手的话也看过,喜欢运河边的房子,不考虑太旧的。但目前尽量想享受摇号政策福利,不知何时适合入手二手房?基于我们的情况,是否有更有升值空间的板块值得我们考虑?是否需要同时摇滨江、萧山一带的房子?求解答!拜托拜托!眼睛都要看瞎掉了!
答:古翠隐秀最小的是105㎡,现在价格还不知道,参考沁园最新54000元/㎡的价格,估计总价560万。再往上125㎡就会超出你预算比较多了。不过105㎡户型是三房,如果预留出一个书房的话,房间数量对你们来说可能有些不够用。
中城汇目前高层单价4万左右,最后一幢高层已经推出,接下来会主打小高层。你们的预算应该能够买到一个改善大户型。
三湘印象的话,最大亮点还是城东新城少数的89㎡。你们的预算可以直接买大户型,另外也你可以关注一下更偏向纯改善的首开东城金茂府,或者都会风华、钱塘天誉,也会很合适。
滨江和萧山不建议你们大规模去看,锁定保利·澄品这样的项目就可以了。滨江的新房预算要在700万左右,而萧山距离你们上班远了一些。你们的预算能买得起主城区的,没有太大的必要舍近求远。
你们会看的这么累,其实是买房范围锁定过大的缘故。首先,你们要先想好,要不要把预算用足。其次,你们准备要孩子,那就要考虑学区预期。在这个大前提之下,缩小范围,再去看房子。
Question 4
﹝徐奕﹞提问:小王子:你好!我在萧山南部卧城持有三套住宅,之前为了孩子上高桥小学和高桥初中,分别买了潘水南苑和高桥小区。潘水南苑是一手,高桥小区是二手。现孩子升入高中,想处理这两套房产。高桥小区卖掉没问题,潘水南苑是顶楼带阁楼,环境、配套各方面都不错,而且靠地铁。如果卖吧,家人反对,不卖吧,占用了我的购房资格。如果后期小区能安装电梯,我还是想持有该房产。这个问题想咨询下您的意见。还有就是置换的方向,从投资的角度,400-600万左右的房子,选择哪个区域合适?萧山南面桂语朝阳马上高层开盘了,北面杭州世纪也还能买,但目前价差在1万左右。期待您的回复,谢谢。
答:房子是你和你的另一半的,你们两个人商量好就行了。买房这种事情不是“人多力量大”的,有时候提意见的人太多了,反而没有头绪。
如果潘水南苑觉得确实不错,值得保留,那就不要卖。不过,但是这样你就腾不出房票。既然已经打定主意要投资置换,那就果断把两套房子都出掉,才有房票再来谈买房。
400-600万的预算,其实可以等一等澄品最终的价格,可能会在你的预算之内。投资的话,奥体当然还是最好的,未来也最后想象空间。今天澄品的售楼处已经开放,人山人海,你也可以先去看看,感受一下。大概率还是要摇号的。
如果等不了澄品,杭州世纪也是一个不错的选择。桂语朝阳这个项目相对来说,还是比较偏自住的。投资的话,同板块内单价低、户型小、毛坯的那些楼盘,可能更适合一些。
Question 5
﹝Cynthia﹞提问:苏阳老师,你好。我想问下翡翠江南和锦宸哪个更适合入手,自住+投资。心里的疑惑也挺多,这个距离这个价差,然后户型的合理性分析,还有宁围这个地段有人说很尴尬,两个板块交界,到底是利好还是真的会很尴尬?期盼您专业的分析。感谢!
答:从板块来看,翡翠江南属于宁围,但是不在钱江世纪城范围内。锦宸属于市北东,两个楼盘的直线距离大约2km。板块交界处,可能是利好,也可能是尴尬。这点无需太在意,把握好各种配套更重要。
从这个角度来看,锦宸比翡翠江南距离地铁站更近,距离宝龙之类的商业的距离,也比翡翠江南更近。
从楼盘整体规划来看,锦宸盘比较小,只有5幢高层。而翡翠江南体量大一些,有5幢高层和6幢小高层,园林景观也相对更丰富。如果是自住的话,翡翠江南整体的规划更舒适一些。
价格方面,翡翠江南小高层均价3万5左右,高层均价3万3左右,含4000元/㎡精装修。而锦宸目前单价未出,精装修交付。参考同板块在售新盘的价格,预计要3.7-3.9万。
户型的话,以翡翠江南的89㎡和锦宸府95㎡为例,两个户型的结构其实是非常类似的,只是面积段不同。都是三开间朝南,南向两个房间,然后客厅外带阳台。所以很明显,拿地更早的翡翠江南,在户型上更有优势。从开发商品牌来看,两个都是滨江集团联手其他外来房企,不相上下。
最后买哪一个,一是地铁+配套PK规划+户型,看你更在乎哪方面,二是看你预算,如果要控制预算,翡翠江南更好把握。
 
 
 
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