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古翠隐秀:杭州的地价体系重塑了,房价体系呢?

2019-04-17

这两个月的土地拍卖,给杭州各个区域迅速插上了新的地价旗帜。
南面的萧山市北、火车南站;东面的三里亭、笕桥、七堡、乔司和接下来的九堡、金沙湖;武林广场北的三塘、祥符、勾庄……这些地方,地价与最高峰时相比,已经基本旗鼓相当。
更别说中心区域4.5W+的望江新城了,纵向比较8个月来跃升了近30%,横向比较与南星桥曾经的最高地价如出一辙。
地价体系显然已经重塑了,房价呢?
 
没有一类数字可以像地价一样直击人心。地价习惯性的影响是:倒推房价,从而在大众心里构成一个预期。
杭州的地价在去年上半年曾处于高位,到了下半年却是冷静得出奇,一边不怎么供地,一边不怎么拿地。有少数几块地成交,也就让少数企业拣了些漏。
这段短暂的土地市场低迷期,如同昙花的开与谢一样迅速。一晃不过是四月,又是一副气壮山河的盛景。频频出手的,有绿城,有滨江,有龙湖,等等。跟我们买房一样,开发商买地,是用大把的人民币在投票。
是预期发生剧烈变化了吗?大环境上的确总体宽松了点,开发商融资容易一些了;杭州的城市发展节奏,仍一样踩着2022年的倒计时;而无解的难题——限价,依然还在。
对于大牌房企来说,在不在杭州拿地,纠结点不是在于前景,而在于限价。
如今,限价解除了吗?并没有。可开发商们用人民币去投票的劲道,却足多了。
是想着限价有微调的可能性?
 
些许的希望来自于今年典型的限价突破事件,当然目前仍且只属于申花,从4.95W/㎡-5.4W/㎡。
申花承接了老城西的特点,开发商都比较讲究。随着大悦城的开张,地铁5、10号线的修建,几家大牌房企的入驻,这几年整体开发下来,已经成了改善聚集地。
接下来的申花,立马能上市的是融信和万科合作开发的古翠隐秀。只是,需要思考的是:启用了国际大师级设计资源的古翠隐秀,有可能突破5.4W/㎡吗?目前看来不太可能。至少首批房源不可能。
古翠隐秀拿地的时间是2017年8月14日,当时融信和万科花的代价是60.6亿的总价、40541元/平米的楼面价。
20个月过去了,算算资金成本也是挺吓人的,更不用说契税、增值税,以及另外零零散散几十种的税和费了。
大头当然还有建安成本和装修。偏偏古翠隐秀又是任性的,请了世界一流的SCDA建筑设计事务所,还是SCDA的创始人曾仕乾先生亲自操刀。
任性的代价自然是钱,曾仕乾先生有个戏称:「真是钱」啊。
另一块隐形的代价,是时间。曾仕乾先生,可以说是被模仿得最多的设计师,我们在各大城市能看到的那些现代建筑,或多或少都有SCDA作品的影子。
古翠隐秀:杭州的地价体系重塑了,房价体系呢?
☝上:纽约Soori High Line实景(SCDA作品)
下:杭州古翠隐秀入口示意图
古翠隐秀请来了曾仕乾先生,那就意味着「慢」。大师所倡导的现代风,看起来用的同样都是玻璃幕墙和石材,但要呈现出那种夺目又经典的美,需要一轮又一轮的方案考究。楼幢的排布、门窗的大小、每一寸的比例关系、每一处的光影变化……都需要时间。
所以,20个月过去了,古翠隐秀在大师的锻造下,真的很美;所以,20个月过去了,古翠隐秀还没上市销售。换作普通的复制型产品,应该已经快清盘了,销售回款应该已经投入到下一个项目里了。 
古翠隐秀:杭州的地价体系重塑了,房价体系呢?
 ☝古翠隐秀示范区实景图
如果没有售价的上限,这些都是那么自然。这是一个正常楼市里应该有的状态:有一大部分的流量型楼盘,杭州的住宅平均水准反正也不低;有少部分是旗舰型楼盘,在杭州这座住宅品质之城,留下几个为人称道的大师级项目。
只是现在,还不够正常。地价体系可以通过配公租房、竞自持比例暗流涌动,房价体系却是摆在明面上的,只能稍稍地松松腿活络下筋骨。古翠隐秀虽然还没拿到预售证,但可以预判的是,它建得再美,均价目前也超不过5.4W/㎡。
限价到底能不能突破,在申花,只能说暂时无望。何时会突破,不得而知。
古翠隐秀:杭州的地价体系重塑了,房价体系呢?
 ☝古翠隐秀立面示意图
 
在长期限价的左右下,房价梯度感在弱化。
接下来的短期房价体系,可以看这么几条线。高端住宅中,7W/㎡的南星桥是一条线,接下来的望江,应该有机会靠一靠;5.4W/㎡的申花是一条线,古翠隐秀会靠上去,其他类似的区域比如滨江区,也会靠上去。
房价一致化了,挑房子就变得很有意思。就像同样3W左右的价格,选未来科技城还是运河新城或是城东、桃源、丁桥、九堡、萧山、下沙、之江呢?
更麻烦的是,各个板块内部,单价基本都是一致的。这是很戏剧化的场面。以往出色的楼盘与一般的楼盘是有单价区分的,现如今,全抹平了。楼盘做得好一点,无非中签率低一点,没那么好,无非中签率高一些。最终的结果,都是以同样的价格售罄。
以致于这两年的杭州,令人眼前一亮的楼盘少到只有个位数。古翠隐秀是个不走寻常路的案例,换句话说,它的建筑设计不请「真是钱」,景观设计不请PLATFORM,室内设计不请MDO,它的开盘价格预计也是5.4W/㎡。
不过,对于这座城市来讲,还好它请了。
在隐秀路上,大悦城畔,我们将会看到又一座标识感极强的社区。
 ☝古翠隐秀立面细节示意图
杭州毕竟不是一线城市,大师级的公共建筑可以有一些,但是大师级的住宅楼盘却有点少。这样的体验,在此前的江河汇流区,我们曾经拥有过——就是如今的大都会79号。
销售的时候,江河汇流区还没那么重要,只知道万科请的新古典鼻祖——斯特恩先生的设计费很贵,设计出来酷似帝国大厦的四栋建筑充满了仪式感。
现在大都会79号交付了,江河汇流区已经变得很重要,它将成为城市封面的一部分。而这四栋「帝国大厦」,也会是城市封面的一部分,想象下亚运会的开幕式,航拍镜头扫过时,一定会这些醒目经典的建筑上,多停留几秒。
这是对这座城市的贡献。对购房者的贡献,就是让它卖得比周边贵一点。大都会79号的二手房成交价,在7W+。新房市场的价格体系趋平,可二手房市场的价格体系,却要靠产品力来说话。
就像现在的申花,二手房单价可以从5W-7W不等。今后的申花,更是如此。
  
值得欣慰的是,古翠隐秀虽然砸下了极高的成本,却没有设置相应的高购房门槛。由于新房价格是可以预估到的,它,反而是目前申花门槛最低的楼盘。
因为,它的户型起步是建筑面积约105㎡,首期要开的主力户型建筑面积集中在约105-144㎡。
像申花这样的区域,这样的门槛大抵是加料不加价的意思。原先拥有的10年、20年房龄的那些房子,二手房单价轻而易举就能上5W,换到「大师制造」的房子里,毫不费力。
但同等价格下,改善后可以拥有的,是「真是钱」先生领衔下的产品力。从入口到会所到各个楼幢的仪式感,从绿化到水景到公共空间的秩序感,从住宅性能到精装品牌到设计风格的美学讲究,无一落下。
这也就难怪,为什么今年的改善群体会如此巨大。新房的价格体系仍是相对恒定的,二手房的价格体系却普遍仍在新房之上,而房子本身,从里到外,已千差万别。
我们能捕捉到土地价格的显性变化,对新房价格体系何时会跳一跳却无从知晓。一不留神,或许整体售价8W+的楼盘就来了,再一不留神,10W+的也来了。
楼市变化速率加快的现阶段,切记这一点:产品力很重要。
 

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