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今年新房的价格体系,逐渐清晰

2019-05-15

今年楼市遵循两点:一,绝大多数新盘都没有涨价的机会和空间。二,完全掌握主动权的政府,会慢慢为各个板块划出价格天花板。
随着5月大批纯新盘上市,一张张重量级的预售证即将申领出来,杭州新房全新的价格体系逐渐成型。基本上可以说,下半年买房,至少价格方面,不再有什么悬念。
城东新城:四万六七。代表楼盘是东城金茂府、钱塘天誉、森林海尚。今年价格没有发生变化,接下来也不可能有突破。
艮北新城:4万出头的价格,也没什么变化空间。唯一的不确定是杨柳郡会不会爬上4万。
申花:高层最高5万4,洋房最高6万3。代表楼盘是沁园、厘望,马上要开的古翠隐秀,价格妥了。
长睦:御东方的2万6,被限得有点狠。
丁桥:之前汀澜府是包括6000的精装,均价是3万2。接下来的两个纯新盘,一个是芳菲与城,一个是武林上城,估计突破的空间有限。
南部新城:无法突破3万,代表楼盘是桂语朝阳。
未来科技城:目前周边在售的排屋4万1左右,纯新盘的价格还没划定,一个是镜溪绿汀和湖畔雲庐,一个是富力中心和天空之城。
奥体:保利澄品,快了快了,放心放心,5万内。
运河新城:精装看博翠府3万,毛坯看尚合府2万2,今年一锤定音的会是城北万象城的住宅部分。
滨江:中海云宸和晓风印月。
江河汇板块:凤起钱潮。
总结一下:虽然一场场土拍热度依然高涨,拉抬着市场预期。但地价和房价的关系,仍被限价切割开:地价+各种成本≠房价。对于政府来说,尽管可以「因盘施策」,但一旦越过“稳房价、稳地价、稳预期”这条红线,谁敢冒头,就打压谁。苏州出台限售就是最好的例证。
 
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
800-1000万、学区+改善、置换/翡翠城
@不想起名字的猫
老师你好。想买学区房,已有一套翡翠城一期,小孩今年下半年即将上幼儿园。现考虑三种方案:1、再买个三房学区房,翡翠城出租;2、置换翡翠城到学区房;3、先买一个学区老破小,过两年再置换离学区近的新房或次新房。花800多万甚至更高的价钱去买桂花城、文鼎苑,后续好转手吗?翡翠城还有上涨空间吗?考虑到还在修地铁,现在置换是否早了点?是否应该置换到更新的楼盘?
楼先生:要想清楚,对你来讲,当务之急的需求是哪一个,是学区还是改善,或是最好两者都能兼顾?与刚需买房上车不同,不同阶段,会有不同的换房目的和需求,还有跟经济能力也有很大的关联。你的三个备选方案,其实都是可行的,主要还得看你对学区的要求程度,以及实际的经济能力。
如果很看重子女教育,资金不是特别多,去买一套学区老破小,或者考虑你的第一个方案,也是不少父母的选择。能力足够的话,还是建议努力一步到位,毕竟今后的换房成本,只会越来越高。整个行情对所有房子都是一视同仁的,你涨它也涨,你跌它也跌。只要对你杭州发展有信心,房价还是会涨,那就是越早置换越好。
具体到桂花城和文鼎苑,西湖区的教育资源都是很拔尖的,但再怎么样,房子本身还是过时了,相对来说,桂花城的房子和物业维护得还算好的。但有一点,总价八百一千万的房子,流通性会弱一些,换个角度看,有这样的预算,对学区要求不十分苛刻的话,市面上有太多新楼盘可以选择。
 
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
350万、工作在未来科技城、老家有房子
@努力再努力
首套刚需,跟老婆在未来科技城附近上班,预算350万左右,希望离地铁近一点,上班也近一点。看了未来悦,但2022年才交付,感觉有点久,华夏四季也在关注。另还有一个问题:家里十二线小城市,4年前买一套房子,全款84W买的,品质不怎么好,现在只能卖70万左右,如果不卖也能勉强付杭州首付,请问这个房子该不该卖?
楼先生:既然已经够付首付了,那就先不卖吧。总价350万左右,在未来科技城附近,也有一些可以关注的楼盘,比如耦园、未来悦二期、华夏四季以及西溪公馆,能摇到其中随便哪一个,都很划得来。至于交付晚,租个房就可以解决的事情。
西溪公馆可以重点留意,它的价格大概率还是在3万内,而且有2000多套房子,基本上所有房源都在你的总价内,可以多摇几次,买到的机会还是挺大的。
未来科技城附近的新楼盘也去摇,如果都没买到,再关注良渚、闲林和老余杭一带的新盘,或者你的预算,也可以找一找次新房,无非价格没有新房那么实惠。如果这些都尝试过了,也没买到适合的房子,再考虑卖掉老家的房子,增加预算,扩大选择面。
 
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300万内、工作在滨江、向上的置换
@玥儿
在滨江上班,在南卧偏远地段有一套123方自住,大三房,大概可以卖240万,准备置换到市北或悦虹湾,只能考虑300万内的小户型,请问这种置换思路对吗?还有其他楼盘可以推荐吗?女儿刚出生,父母会过来帮忙带孩子,买新房的话就要租房大概两年,但又怕错过置换好时机。
楼先生:看你图什么。如果为了上下班通勤方便,换到悦虹湾或者市北,尽管还是一套小三房,但地理位置可以有较大的提升。总的来讲,原则上只要是积极向上的置换,方向和思路就不会有什么大问题。像悦虹湾这样的楼盘,是很多滨江外溢需求的选择,性价比高,又紧贴着滨江,可以作为你的首选。
其它的推荐,市北是一个选择,只不过300万预算,只能往市北东方向挑一挑,可以买到精装89方三房。这边的楼盘卖得不会很快,可以从容一点。要么留在南部新城,当然地段上,比你现在住的地方要好一点才行,然后再努努力,增加一点预算,够一套紧凑型的四房,那也是一种进步。
 
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
500万内、丁桥/武林上城、刚需首套自住
@蓝色
首套房,自住,现有资金150万,不考虑区域,面积100方以上,孩子2岁,方便以后上学,通勤和商业希望可以酌情兼顾。麻烦老师推荐两三个不错的楼盘。另外,我对于龙湖的武林上城有好感,可否对这个盘分析下?
楼先生:先说武林上城。这是整个丁桥都在期待的楼盘,因为它自带一个天街。放眼杭州,自带大型综合体的住宅,屈指可数,自带天街就更少了。放眼杭州,下沙的滟澜山、滨江的春江郦城,或者钱江新城的悦府,都是这类性质的住宅小区。
在待售的住宅楼盘中,差不多可以对比的,就是城北勾庄的那个万象城,也有部分住宅可售。目前,武林上城的产品细节以及价格信息都还没正式对外释放,不过可以肯定是,凭借丁桥天街,这里会聚集人气,形成中心。在杭州,天街的影响力是有目共睹的。
至于其它推荐的话,150万的首付资金,也就是可承受500万的总价,城北大部分板块可以随便挑,比如桃源的臻蓝府、祥符的和宁文华、运河新城的博翠府等这些楼盘,也可以关注,能够买到4房。如果要稍微市中心的位置,城东这边也有一堆楼盘,4万出头的艮北,3万4的天城府、金色时光,以及城东新城的小户型。
 
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
资产优化、限价/次新房、老破小/回迁房
@陈云
目前在市区有一套60方两室一厅,04年回迁房,目前价格3万7,学区一般,每月还贷2万;目前手头还有80万的现金,没地方理财;夫妻两年税后收入60万左右,双方暂无养老压力,看楼市上涨,不知道是否需要立刻上车?另外我们可以短期借50万,需要支付利息,是否建议?
楼先生:房子还是要优化的,建议置换。十五年房龄的回迁房,没什么好舍不得的,这样的资产,只要有条件,应该升级一下。而且现在的市场情况下,新房依然限价,能买到的绝大多数新楼盘,或者更主流的次新小三房,都肯定会更有前景。所以,想卖就卖,不需要顾虑太多。
其实这跟行情也没多大关系,主要还是考虑调整优化,把自己的资产换得更有优势,紧挨时代发展和社会需要。现在行情有所回暖,但价格变化还是不大的,全年来看,我还是认为会相对平稳,也不存在大涨的可能。对于置换来讲,又是比较好的机会。至于要不要短期借款,要看你具体需求,只要在自己承受能力范围内,操作上可以灵活一点。
 
 
 
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