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地价又一轮上涨,房价还剩多少退路?

2019-06-07

上月中旬,我和同事们去了一趟温岭和瑞安,省内三四线城市的房价真贵啊。温岭的某个楼盘,位于相当于杭州蒋村这样的位置,其中高层的楼王套均总价七八百万。
想想看,这七八百万,在申花、城东和滨江这样当红的改善板块,也是随便可以买得到。你要是运气好,澄品也可以摇一套。
很多同事都是浙江省内:老家的房价真的不便宜。
我之前说过,目前杭州开发商最头疼的麻烦是:行政性亏损风险,而不是其它。也就是限价。我们做个假设:浙江省内全面放开限购,杭州是第一个房子被抢空的城市。
这次落户门槛放低,正如我第一时间所说的:会有很多人先落户摇号,其它的事,不重要。
所以,到现在开发商还是愿意「赌下去」。两方面原因:一,土地是房企最重要的生产资料,没有土地,就没活路。你不拿,别人就会拿走。二,现在政府、开发商、购房者、银行全都在同一条船上,这条船不能翻。
这段时间,省内其他城市的地价也疯了。
昨天温州一宗宅地拍了4个小时,地价封顶且配建保障房,最后折算下来,已经创下了温州市区近8年来新高。更早一天,宁波也拍出新地王,更值得关注的是,万科击退十多个对手,才抢到的。
同样拍出新地王的还有绍兴。在今年三四月份,宁波更是以「连续刷新地价新高」而备受舆论压力。
浙江以外,莫不如是。
山东烟台最新地王楼面价突破1万1,溢价率85%,竞价587轮,比去年又涨了两千元。还有安徽阜阳,4月15宗地块的溢价率都涨过了30%。克而瑞对299个三四线城市统计,今年4月土地溢价率上涨了近10%。
毫无疑问,各地政府都想把地价拍得高一点,这样房价可退的余地就少一点。这个套路虽老,但经典,还不过时。
 
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
250万、良渚/大溪谷/和光尘樾、高铁新城
@元芳
请问良渚这么多新盘如何挑选?预算250万内,未来城和白鹭郡的二手房怎么样?大溪谷的新房看着设计蛮好的,但是目前交通不便,在犹豫要不要买。求层楼老师指导。
楼先生:现在看起来,位置好像有点偏,属于良渚文化村的边缘,这一带的城市界面也比较一般,但尽管这样,这个楼盘也还是需要摇号的,而且中签率都很低,上一次是13%。确实,这个楼盘在我们这里的提及率还挺高的。
主要是两方面原因吧,一是2万出头的价格,还是比较友好的,刚需确实也没太多其他地方可以选。二是这个板块未来还是可期的,比如北面的瓶窑新区规划出来了,说明也要开始发展了,比如南面的高铁新城来了之后,这里会成为未来科技城的一部分。
至于良渚的二手房,价格比较不好把控,目前二手房的信息散乱无序,还有不少房东也并非真诚想卖房,总的来讲,想买一套实惠的二手房,还是挺难的。另外,二手房没有上涨动力,供大于求的状态会持续很长一段时间,可以观望一下。所以一定三选一的话,还是大溪谷,或者说,回头考虑二手房也来得及。
良渚还有一个选择——和光尘樾,相比大溪谷,古墩路这边的城市感要强得多,已经是非常好的居住氛围,可以看见的地铁、购物中心、医院、学校和写字楼,逐一齐全,更容易被自住刚需所接受。
 
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
首付150万、工作在西湖大道、西湖世纪
@雨滴
本人刚刚工作不到一年,工作地点是市三院西湖大道,首套房,手头有150万,请老师帮忙推荐周边有品质新楼盘,或者二手房也可以,谢谢。
楼先生:附近唯一的新楼盘就是滨江金地御品,稍微再远一点就是南星桥的保利滨江·上品,还有一个仁恒滨江园的定位更高,户型起步就要165方。所以不管哪一个新盘,你的预算都够不着最低的那一道门槛。要么只能关注周边有很多的老旧房子,作为医务工作者,会有比较严格的通勤要求,也是一个选择方向,只不过跟「品质」就搭不上边了。
其它的选择就只能往其它方向。比如往北面,可以重点关注天城府和金色时光,直接距离6公里多一点,综合距离和性价比,应该是最合适的。还可以往之江方向,有云境和西湖世纪两个新盘,目前还有未知数,单价没出来。如果单价比较合适,也可以考虑。另外过江到南岸,比如悦虹湾,或者萧山市北的锦宸和拥潮府,家门口都有地铁。加上城东新城和艮北新城的小户型,比如杨柳郡,大致上就这几个选择。
 
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
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换房+资金200万、申花桥东城北、改善四房
@李文鹏
老师,你好。现有城北体育公园附近一套房子,价值300万左右(其中房贷90万),小孩在附近小学,自有资金200万左右,想置换改善住房(三房或者4房,有学校),能否帮忙推荐一下新楼盘或好一点的二手房?
楼先生:从距离上看,有两个楼盘会很适合你们,一个是杭州大家,在舟山东路,原来传媒学院的地块,另一个是金茂首开国樾,在科园路和湖州街那边。这两个楼盘基本能与你现在的生活圈保持步行能到的距离。总之,这两个楼盘可以密切关注。
如果能够把范围放得远一点,你还可以留意申花庆隆,这里有古翠隐秀这样的大师作品,高层的均价5万4,你可以考虑120多方的户型。还有首开杭州金茂府最后一批高层,若是限价不松动,按原先5万不到的价格,最大的难题就是能不能摇得到。
还有一个方向就是往北面,比如中城汇的小高层,或者融创在运河边的两个项目,分别是运河one和天阅运河源。像中城汇的小高层均价4万2,可以买到非常宽敞的大四房。桥西和城北一带,好的二手房也有,比如铁建国际城、大河宸章、运河宸园、远洋公馆这些,只是现在二手房的价格,你会觉得很不甘心入手。
 
4.
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关键词
澄品vs杭州壹号院vs晓风印月、七八百万
@yiyi
属于婚前购房,主要考虑地铁或者方便去机场,户型120方以上皆可,总价预算七八百万,首付三成。请问澄品、杭州壹号院、晓风印月,哪个性价比更高?可以分析逐个分析一下吗?还有其他值得推荐看看的吗?
楼先生:买不买得到才是最大的问题。比如澄品,尽管它已经到了4万7的价格,依然会很难摇。当奥体成为全杭州人的奥体时,区域内唯一在售的楼盘,是很多人都愿意拿出最后一张房票,去努力试一试运气的。这个价格,对于纯粹的投资客来讲,吸引力有点减弱,但对于想自住改善的人,还是会很冲动。
杭州壹号院的价格变化不大,但它最小的面积是170方,而且只做了三房,尺度空间要宽敞很多,但功能性会弱一些。如果能够接受,这样的TOD项目也可以把握一下。毕竟像这样体量的项目,今后杭州也不大会再有。对于杭州壹号院,对它的认知,如果仅仅停留于普通住宅,那是一种严重低估。
至于晓风印月,还存在未知数,它的单价还没有出来。据我所知,开发商也还没有放弃,最后还是想通过各方的努力,突破一下价格体系。按照目前滨江的价格,会限在5万内。若是这样,这个楼盘根本不用愁。这么说吧,我有两位同事等着它上市,房票和钱都准备好了。综合条件来看,七八百万的预算,江南岸这三个楼盘可以排进前三。如果买得到,三个任选都行,先试试再考虑其它吧。
 
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
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600万内、调控进一步收紧、楼市高度紧张
@Julia
我们夫妻婚前各有一套房,且都有按揭,一套临平的康城国际,一套江干的静怡花苑,现在宝宝要出生了,想置换一下,我们这种情况需要卖了一套再按揭买吗?总价可以承受600万内,请问是买二手房还是新房?置换掉哪一套比较好?我们对学区要求不高,老破小不考虑。
楼先生:那就换掉静怡花苑呗。再怎么样,它也是回迁房,而且十多年的房龄,加上房型格局也明显落伍。相比之下,撇开地段,康城国际各方面都更进一步,在临平新城,虽然不像康诚一品、绿城玉园那样数一数二,但至少还还实实在在,属于中等偏上的水平。二选一,留下康城国际吧。另外,限购是以家庭为单位的,你们的情况已经被限购,想要置换只能先卖再买。
不考虑老破小是正确的。从成交的数据来看,老破小的下行压力有点大。至于一手房还是二手房,原则上,建议把更多的关注度放在新房市场,毕竟限价之下,新房的价格更稳定,市场预期也更可控。总价六百万的承受能力,城东、申花、桥东以及奥体、市北,都有很好的楼盘在售。
自从今年重提「房住不炒」以来,加上住建部公开点名,各个地方政府都高度紧张,接下去楼市调控会进一步收紧。比如杭州,会向市场施加一些看不见的约束力。
 

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