杭州
您当前所在位置:杭州房产网  >杭州楼盘  > 资讯   > 项目动态 > 销售价2万以内刚需盘更适合投资,将来杭州房价红利将愈来愈小

销售价2万以内刚需盘更适合投资,将来杭州房价红利将愈来愈小

2019-06-10

Q1
在澄品选房的现场,许多高低楼层、总价较为低的有些房源首先被选完了。这些现象的身后,是否有杭州楼市中投资客的背影?
答:就当红楼盘奥体中心的澄品101来看,首先去化掉的是低总价、低单价、面积小的房源,但整个楼盘叫到2000多号才卖完,这些房源和选房号之间的比例值得关注。
第二,因为它是处于奥体中心的绝版地块,可以说是杭州城市门户位置的稀缺型房源,受到了投资客和自住客的一致性追捧。 在2017年8月份,就挨着澄品101的创世纪,开盘均价32800元/㎡,而澄品均价48500元/㎡,单价涨了差不多15000元/㎡,相隔不到两年。今后会不会再有15000元的升值空间,这是大家都在思考的问题。
 
Q2
就目前杭州房地产行业现状而言,投资客会越来越多吗?
答:从两个方面来分析,数据最有说服力。数据显示在4月份和5月份二手房的成交和以及成交身后的存量都有明显的上升。 我们知道4月份一手房和二手房的成交出现了一个量价齐升的格局,那么二手房房源只会越来越少,买一套少一套,我们要赶紧把手中的钞票和房票换成房子吗?但数据显示,5月份的成交创下了次新高,因为小长假相差了几十套,5月份二手房存量比4月份足足上升了10.5%。
二手房数据最能推理出楼市中有多少投资客,从挂牌量来推理,到了12月底,以这些速度(增长),如果二手房存量突破12万套大关(算入每月去化达8000多套),那么就是滚雪球了,雪球的去化速度,没有它堆积的速度来的快,那么就明显可以看出需求的量是大于投资客的数量。
第二,我们顺便说一下,杭州降低了人才入驻的门槛,大专、35周岁、一个月社保,这样三个条件有利于我们城市的发展。人才越多,城市的活力越强。但是同样,人才进入杭州也有许多自住的需求和投资的需求,那么这一大波房票也会进一步导致一手房、二手房市场去化加快,但不可否认其中也存在着许多的投资客。
 
Q3
就像您刚刚说的,许多拿着房票的人到我们杭州,自住也好,投资也罢,在他们不断购入一手房的同时,会不会在未来的某一天,市场突然出现二手房的抛售潮呢?
答:二手房的抛售潮,我们肯定是要从几个方面来分析,第一,4月底整个政策层面(来看),住建部已经对土地上升幅度较为快的十个城市发出了预警,其中也包括杭州,那么紧接着5月份,苏州、深圳等相关的有些城市都出台了政策来限制房贷、限售。杭州可以说在政策层面上,这几年几乎是风平浪静。杭州实体经济和新经济的发展以及人口的导入也都位于全国前列,房地产市场相对健康稳定,政策的靴子尚未落地。
当然也有个很重要的因素,杭州目前正从一个地铁只有一条半线的城市,迈向一个具有十条线的国际大都市,在这些过程中,政府肯定要考虑城市的发育过程中要有一个窗口期,而不能一棍子把房地产打死以后使得这些城市还未进入一线,还处于发育期就萎缩了。
杭州前几年的发展证明了这一点,如果我们没有城市建设的投入,那么经济的总数和企业的入驻是有个瓶颈的,它没有更多的空间来发展有些优秀的企业,这是一个很大的瓶颈。第二,杭州的房价还没有一线城市那么高,所以政策靴子迟迟没有落地。但众所周知2022年,如果亚运会和十条地铁线全部贯通,那么杭州城市的建设配套已经达到一线城市的要求,那么我们也不得不考虑到——好山好水,投资客的好地方。届时,房地产的泡沫也是要抑制的。
 
Q4
您觉得现在杭州的房价是处于高位震荡的期间,还是说未来还有很大的红利?适合投资吗?
答:目前各个售楼处人满为患,尤其是有些区域中心的红盘,大家都认为一手房在限价下还有红利,但是有一句话我们也不得不参考,某种程度上来说,限价其实促进了交易。因为普遍的心理认为,既然是限价了,肯定是离二手房还有几千块的差距,打的就是擦边球,靠运气,如果能够摇到的话,几千块的差价,都是赚到的。
这是许多人的普遍心理,但实际上我们要说的量和价,它是一个相对论。如果说投资客多了,那么到一个周期,就是2到3年(买入到房产证办出),如果投资客大于自住客的区域,就会出现大量的房源,要在1-2年内或者更短的时间内兑现,必然出现相互竞价、踩踏现象,房子不是说卖就卖得掉。如果手头上的房源不能够按照你的投资预期兑现的话,比如说澄品,现在最低价600万上下的价格,要卖到800万以上的期望值,因为资金成本也要800多万,你放两三个月,哪怕是再好的市场也不太会一下子成交的。
所以我们不得不提醒投资客,第一,就是这些区域你是看好的或者说还有一定的红利的,但你投资的资金是短进短出,要在两三年内兑现是不太现实的。第二,从目前来看,区域中心的有些名盘当然是可以作为投资的考虑,但是它的总价较为高,接盘侠的范围会越来越小。那么许多人就看好了2万甚至1万5左右的房源。我也倾向于还是买未来有发展前景的区域,价格是在2万甚至2万以下
 
 
 
看房团 房贷计算 新楼盘