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深层次解析为什么绿城建发沁园最后批房源还卖5.4万?

2019-08-13

1.
从未有楼盘像绿城建发沁园一样,被价格压得喘不过气。
事情大家都知道了,沁园最后一幢高层领出预售证,一共120套,户型135㎡,均价5万4。
是的,还卖5万4。
在这里强调一下价格,是因为,早两个月前,传闻决策部门要把沁园的价格调回4万9。吃瓜群众们不嫌事大,围观闹腾过一阵子。只不过最后落空了。
沁园会被抛弃吗?
自领证到现在,沁园的热度,似乎被台风「利奇马」吹散了。在我们的购房粉丝群里,讨论度还远不如莲花碗里的王力宏。
但不用否认,这是一个在产品界面倾注了大量心力的楼盘,从一开始就被价格耽误了。悲凉,凄酸,让人可惜。这是最好的时代,也是最坏的时代。
只有聪明的人,会作出聪明的选择。
沁园,还值得吗?
值得。
 
2.
在杭州楼市,绿城建发沁园充满了「信号感」。
去年11月,沁园第一次领证,均价4.95万。
当时传达出信号是,无论地价高低,限价会按照板块严格进行。哪怕你的地价是40766元/㎡。
今年2月,沁园涨到5万4。这次的信号风向完全不同:对于「亏损」明显的高价地,政府或许会抬一抬手。全杭州的高价地,都松了一口气。
之后的事情,你们都知道了:开发商与购房者预期直接扭转。今年上半年,杭州卖地、卖房都卖得特别好。
可以说,沁园一动,引发杭州楼市的一场「利奇马」。有趣的是,到现在仍有很多购房者认为,如果没有沁园涨价,上半年行情不至于如此疯狂。
 
3.
此前的传闻是,沁园的价格要改回4万9,包括今年2月推盘的这一批,之后的「退房款」更是传得街知巷议。
另一个版本是,沁园5月推出的洋房,均价6.36万元,参照多层给价,可能会有变数。
7-11层的产品,在杭州楼市的定价悉数一直比较模糊,有的按照多层,有的则定为小高层。沁园的「洋房」正好8层,最终拿出多层的价格,又是一大争议点。
已经不重要了。
沁园还能卖5万4,就足够说明,政府在各种权衡利弊之后,还是放它一马。沁园还是幸运的。但也可以肯定,没有下一个「沁园」。
 
4.
为什么?
沁园最后的5万4,绝对不是「政策不再继续收紧」的信号。沁园是「头脑一热」的产物,即便是深思熟虑的结果,也万万没有想到,这小小的一抬手,直接引发了一场狂热,舆论炸起。
没有一座城市敢无视「黄牌」警告。
我也相信,任何事情不可能无风起浪。是砍回4万9,还是继续5万4?政府自有一番精明的人性计算。现在结果已经给出来了,相当不错,当然也感谢台风,转移了注意力。
换个角度想。对于市场和舆论,摁回4万9和继续5万4,哪个更会引起舆论海啸?答案一目了然。
政府是聪明的。
 
5.
绿城建发沁园已经成为限价逻辑上的一座孤岛。
接下来,不要因为沁园而过多猜想,因为它已经不用跟杭州楼市产生过多的联系。
但从市场大势看,杭州的限价「只会紧,不会松」。
730政治局经济会议定调「不将房地产作为短期刺激经济的手段」,已经封死了很多人的预期。谁也不知道,这句话的背后,是不是已经确立了长效机制?
上周,连央行也站出来强调「房住不炒」,屡次“点名”房地产。对房地产表达不友好态度的是银保监会,雷厉风行地开启了32个城市的银行房地产专项业务检查。
房地产是「凶多吉少」,你让限价如何敢放?
 
6.
具体到杭州,已经局部开始实施:
1、之前控制整个杭州或者某个区域,不允许出现涨幅,而接下来是精确到项目零涨幅。
2、一个楼盘中,所有相同面积段的户型,每次领证,均价都不能高过上一次。而以前政府主要关注整盘均价,具体楼栋价格开发商可略为灵活,这样「楼王」就可以卖贵一些。
3、高低配的楼盘,每次开盘必须高低配搭配开盘,只有这样,才能保证每次的签约价格,都是整盘均价,高了不行,低了也不行。
4、为了满足3,工程进度就必须配合领证进度。
5、这样的政策大概率要持续到2020年6月以后,等到「双限」土地上市,住宅价格维稳以后才有可能解除。
目前萧山已经在执行,其它区域静等落地。目前,很大部分开发商不知道怎么卖房子了。
对于网签的限制,也已经开始在杭州九区执行:
1、按照90㎡以下、90-144㎡、144㎡以上统计,每月签约均价不能超过上月,否则停3个月网签。
2、控制各个区域的成交均价(含精装),萧山3万,余杭2万5,钱塘新区1万8,富阳1万7。主城区全面限制网签,等待指标,排队签约。
3、在确保1、2的基础上,全杭州成交均价(含精装)不能超过3.05万,否则停止网签,等待指标。

7.
忘记绿城建发沁园吧。
更值得关注的是九龙仓天荟、天玺——九龙仓3宗地块的楼面价,分别是40536、39023、27923元/㎡。尤其是天荟,地价不到三万。
会批出什么价格,至今仍有悬念。
所以九龙仓申花的两个楼盘,示范区已经对外开放了,但精装标准一直没有标明,很明显,尽管沁园5万4、古翠隐秀5万4,厘望5万4,但九龙仓还是心里没底。
在精装上留一手,就等政府最终给到多少。
如果不到5万4,说明沁园真的给高了。
不止沁园,去年底拿到4万的中城汇也十分蹊跷。附近迟迟不肯上市的和宁文华府,基本与4万无缘。而融创运河湾项目,在突破限价的道路上,努力的顶点是中城汇的起点。
就差半年时间,白云苍狗。
 
 
 
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