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海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”

2019-08-14

1.
2018年12月,杭州楼市进入G20后的最低点。
不少二手房东降价30%左右甩卖房源,整个市场一片低迷,堪称“至暗时刻”。除了少数几个红盘外,大部分的楼盘都流摇。
海德公园原本应该“万人摇”,但最终只登记了5937组客户。对于楼盘来说,没有“万人摇”的记录,可能是遗憾。但对于客户来说,真应该感谢市场情绪,少了那么多竞争对手。
尽管没“万人摇”,最后174套中签率还是只有2.93%。
 
2.
摇中海德公园,都是幸运儿。
首先是巨大的获利空间,已经摆在了面前,伸手可得。
其次是另一个极为重要的因素,到目前位置,我见过的交付刚需楼盘中——海德公园是品质最高的,没有之一。
我们先来看看现场实拍的照片。
海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
 
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整个小区内部绿化园林丰富,景观精致,架空层入口门面格调高雅,人脸识别系统等高科技技术运用成熟,公共区域装修档次也不错。
海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
 
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我可以肯定地说,目前很多改善型的楼盘,也做不到这样的水准。而海德公园,很多方面已经尽善尽美了,包括我朋友在内的业主们,都惊喜万分。
估计很多人会和我一样,在限价的情况下,德信最终能拿出这样的标杆楼盘,说明这家开发商,对市场和业主非常在乎和重视。只要开发商在乎口碑,就可以多一点信任。
海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
 
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小区中间几幢高层的楼下是泛会所,有健身空间、童玩天地等各种主题。
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在户外,还有儿童乐园。
海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
在小区里,我发现一个小细节,值得称道:每家每户都有一个存放快递的小报箱——这个箱子两头开门,快递员在门禁外一侧放入快递,业主们则在门禁内一侧取件。
海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
小区的园林景观是精心设计的,从空中航拍呈现出几何绘图的效果。
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海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
地下车库通风良好。
海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
车库的单元入户门也都是门禁系统。
海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
海德公园的电梯厅,目前状态是物业做了护墙保护。
海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
下面这张图是从高楼眺望小区南向的周边。
海德公园交付行情!一套赚近百万!堪比“万人摇”
近处西面,与海德一路之隔的是万家之星,目前挂牌价中位3.8万左右,实际成交价中位约3.5万。
远处第一个桩基的位置,就是今后的地铁站。
隔着马路再远处的几个桩基是城北万象城。
从右往左数过来,高的是长吴公寓,矮的是良运家园,后面大体量的高层建筑是大名鼎鼎的万科杭宸,二期在一期的南面。
继续往左,也就是往东面,是千年舟科技文化创意园,也是个建材软装市场。市场的东面就是上塘高架,过了上塘高架往东,那几幢高楼是迪凯运河印象。
再往东,我们能看到在建的世茂·璀璨澜宸。
建材市场和海德公园之间的空地,是已经规划将建的奶茶园。层高11-14层左右,目测对第一排小高层的低楼层,可能有些阻挡,但对后面高层基本不影响视线。
 
3.
海德公园的一二手房价差,一点都不输“万人摇“楼盘。
最近一套89方,挂牌280万,实际成交价270万,单价3.03万。只是网签上显示的是总价225万,为了减税,双方做低了成交价。官方显示成交单价2.53万元左右。
要知道,海德公园当初售价2万左右,实际成交单价3万,实打实有近1万的差价,50%的获利空间,一套89方的房子,折算下来,可以获利近90万。
这样的收益,超越不少热门的“万人摇”楼盘。
这仅仅是个例吗?
真实的情况是这样的:位置更好的杭宸,在交付后经过半年的市场消化,二手房的价格由跌转涨,目前比较稳定。
海德公园还处在刚交付阶段,价格不稳定,有低有高。
4、5月份,杭宸成交一套最低275万带车位,车位按开发商口径23万计,实际成交价低至2.8万。但这套房子是二楼的房源,本身起价就比较低。如果是正常楼层的成交,均价实际是在290万左右。
现在同样一套房子基本可以达到近300万左右,不带车位。按车位20万左右的成本计算,实际上杭宸一套89方的成交价,要比之前低点涨了30万左右,折算大约3300元每平方,差不多涨幅10%左右。
目前市场主流声音:一手房限价,二手房有价无市,房东为了成交纷纷调低价格,二手房大趋势看跌。
 
为什么这里反而逆市而涨?
我想主要是两个原因:
1、因为万象城进驻,这里未来想象空间巨大。
2、之前因为交付供应量巨大,不少人低价甩卖,导致价格其实跌过头了。现在所谓的涨,只是回到一个合理的价格区间。
海德公园实际成交价,比杭宸要低大约10%左右。这主要是大部分房子还没有做出产证,正式的二手房市场其实还未到来。
挂价就五花八门了。
基本上小户型估价3.3万左右,大户型3.2万左右。还有一些挂牌价3.5-3.8万的都有。但真实成交价,基本上有10万左右的议价空间,只要房东诚心想卖的,买家还是能够买到一些实惠的房源。
我大致估算了一下,在链家系和我爱我家两个最大的中介平台上,海德公园挂出的房子,加起来总共将近200套。
按这样的形势看,短期内,海德公园的二手房售价会一定压力。毕竟海德公园有90万左右的套现空间,那些不够坚定的投资客会想抛售,只要不亏,可以没有下限。
因此,只有等到那些不坚定的持有者,全部离场了,海德公园的二手房价格才会稳定。
市场的残酷的,也是公平的:只有这些真正的品质楼盘,才能经得起二手房市场的反复筛选、验证和洗礼。
4.
海德公园的租赁市场如何?
之前买入的新房价格,和目前二手房价差很大。对于诚心想卖的业主来讲,多的是议价空间,无非看业主想赚多一点,还是少一点的问题。
因此,只要价格稍微合理,容易成交——海德公园不愁卖不掉。
但出租不太一样。一方面大量交付后,房源过多,供需失衡。另一方面,这里暂时配套欠缺。租客一般更看重成熟的居住条件。
打探了一圈下来:海德公园毛坯89方,租到3000多,而精装的4000多一些。
对比一下杭宸:周边配套要好一些,会更好租,拎包入住的装修,同样89方,可以租到4500元,而不配家具家电的简装交付房间,可以租4000元左右。
5.楼市是大众集体情绪的一种表达形式。
海德公园从开盘到清盘,就是最好的例子。
2017年首开时,市场认可度不算高,车位只要8万一个,还求着大家买。到了2017年年中,要托关系才能全款买,还需要绑一个20万的车位。
再接下去,封盘了。
到2018年下半年,因为限价无望提价,开发商在杭州楼市转冷的时候,最后一波清盘,当时大众对未来的信心不足,对后市也是看空。
然后今年初,一顿小阳春,大家突然对未来又有了无限憧憬。7月开始,利空的信号密集推出,加起来比整个上半年还要多,于是大众又逐渐失去了信心。
这一幕,与之前何其相似?
记住,财富只会犒赏那些意志坚定的人,尤其房地产这个行业,投机者容易得到,但也容易失去。所以我们要学会冷静的看待市场,把握大方向。
动,就要动的坚决;静,就要静的果断。
接下来,楼市又要进入一个全新的阶段了。我说过,730政治局定调「不将房地产作为短期刺激经济的手段」,背后有一整套的配合政策,关乎房地产、金融以及贸易摩擦。另外,汇率破7,也该引起警惕。
 
 
 
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