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金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)

2019-09-10

从沙盘图上看,江山风华分为南北两区,虽然加推过多次,但是北区待售还有7幢洋房、小高层、南区的所有洋房、以及部分排屋待售,未来很长一段时间都会保持供应。
而在项目所在的超山板块,还是一片郊区的景象,附近的人口不多,除了东边的主干道望梅路以外车流也不大。
项目的东侧是开发区,区内拥有西奥电梯,老板电器等大型企业。但是整个开发区以制造业为主,人群的购买力并不强劲。
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲项目东侧的开发区
项目的北侧是龙湖香醍溪岸,小区的品质很不错,物业服务的满意度也很高。目前二手房每平方均价在一万五到一万九之间。但是也不能简单用这个来衡量江山风华的性价比,毕竟龙湖香醍溪岸是毛坯的高层,江山风华是精装的洋房,而且龙湖香醍溪岸的户型比较旧,三室的户型一般在130方以上。
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲龙湖香醍溪岸
项目的南侧是同样在售的赞成旭辉时代悦章,也是一个低密的项目。西南侧是规划中的奥特莱斯,未来可以满足附近人群的购物需求。但是目前周边的人气还是比较缺乏的,且江山风华与时代悦章都是低密项目,短时间内还是很难热闹起来。
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲项目南侧的时代悦章
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲项目建设情况
在项目的西侧,是在建的塘溪中学,附近的配套规划都在建设之中,一切都还刚刚起步,如果在这里置业,还是需要一定的耐心的。
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲售楼处对面在建的学校
项目远离杭州市区,可尴尬的是目前周边尚无轨道交通建设,如果在市区就业,早晚通勤的压力比较大。目前临平的“三路一环”建设正在稳步推进,短期看出行还是要以自驾为主,通过南边的小林互通进入秋实高架,望梅路高架以及即将通车的世纪大道高架。
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲东侧的洋房与望梅路
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲黄色区域为本次加推楼幢
项目本次开盘的是22#,23#,24#号楼,均是6层的洋房,均价19500元/㎡(含每平米2500元的装修)。但是和昨天分析的山语四季类似,这次加推的三幢中23#与24#号楼都挨着望梅路。按照道路规划,望梅路高架未来可能会北延,会对这次加推的东侧的房源产生较大的噪声与尾气影响。因此,这批房源的价格设置东边套低于西边套,中间套房源也是越靠东侧越低。
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲样板房
江山风华选房指南
 
| PART1 |
摇号信息
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲项目鸟瞰图
项目位置:余杭区望梅路与凌寒街交汇处
总房源数:22#、23#、24#,共120套
户型:77-125方
均价:19500元/㎡
装修:2500元/㎡
无房比例:30%
资金冻结:统一20万
登记时间:2019年9月9日9时-9月11日20时
登记地址:公众号“杭州江山风华”
总户数:1433 
容积率:1.6 
物业费:洋房2.5元/㎡·月
车位信息:1582个(车位比1:1.1) 
物业公司:金地物业 
交付时间:2021年6月

| PART2 |
规划配套
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
▲江山风华区位图
| 周边新房售价 |
荣安柳岸闻莺:精装高层19000元/平
御清城:精装洋房21300元/平-22500元/平
| 周边二手房售价 |
龙湖香醍溪岸:1.6-1.9万元/平
| 轨道交通 |
暂无
| 周边商业购物娱乐配套 |
百联奥特莱斯(规划):约500m
| 周边学校 |
塘栖中学(在建):100m
| 周边医疗 |
余杭区儿童专科医院:5.5km
| 其他配套 |
超山风景区: 1.2km
 
| PART3 |
户型介绍
约89方三房两厅两卫 →
点评: 
全明户型,主卧空间宽敞,赠送面积多
进深偏大,餐厅采光不佳
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)
此外顶楼为126方跃层,一楼部分房源为非标户型,附带地下室与花园,详询售楼处
金地江山风华:160万的精装洋房(楼盘分析)

| PART4 |
选房建议
考虑因素:
东侧望梅路为主干道,影响较大
南侧道路车流量很小
不同楼层价差不大
选房建议:
第一选择:22号楼中间楼层(自西向东选)
第二选择:23,24号楼中间楼层(自西向东选)
第三选择:22号楼顶楼(自西向东选)
第四选择:23,24号楼顶楼(自西向东选)
第五选择:剩余房源(22号楼优先,23,24号楼次之,西侧优于东侧)
 
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