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众安西溪未来里:未来科技城均价19470元/㎡值得买吗?

2019-12-16
众安西溪未来里
上个星期,三张全新的预售证:天空之城、湖畔云庐、富力中心,一千多套房源倾泻而出的同时,把未来科技城限得死死的价格天花板,稍微掀开透了口气——
精装高层34500元/㎡,小高层+洋房,37716元/㎡。
「宇宙中心」接下来的新房价格,已经清晰可见。
一个戏剧性的场景出现了,众安·西溪未来里第二批156套房源,也前后脚领了证,价格是19470元/㎡。跟上一批比,几乎没有变化。
可以看到奇妙的未来科技城的「价格阶梯」:热门二手房,都在攀上4W+;小高层+洋房,约3.7W/㎡;众安·西溪未来里的小高层,约1.9W/㎡。
 
很多人知道西溪未来里,也就是上个星期。首批104套房源,以2408组报名,4.3%的中签率出现在市场中。价格有点「惊人」:毛坯均价1.9W/㎡。结局是毫无悬念的:昨天开盘,瞬间被一抢而空。
从第一批售罄到第二批登记,只隔了短短一天。
不少关心市场的购房者,刚刚反应过来,就发出了疑问三连:这是谁,在哪里,怎么这么便宜?这两天西溪未来里的新到购房者,呼啦啦多了起来。
它是众安在2017年打包收购的集美·岸上蓝山三地块之一,这个价位,有历史馈赠的因素在。很多人来现场之前普遍有顾虑,大部分的「馈赠」,产品都是属于上一个时代的产物,要享受价格阶梯的红利,就得接受不那么满意的产品。
但看完众安·西溪未来里,这种固有印象会被颠覆。
首先颠覆的是老地块「户型跟不上时代」的想法。
2017年的收购,赶上了一个很妙的节点:在它进行产品设计的时候,户型功能的先进性已经赶上来了,但户型的审批,却还没有现在这么严格。
众安西溪未来里建筑面积约89㎡的户型,能有三房两卫的排布;建筑面积约126、127㎡的两个小高层户型,也能实现四房的功能。现在的很多产品,都做不到了。
 众安西溪未来里:未来科技城均价19470元/㎡值得买吗?
☝众安·西溪未来里约127㎡户型装修效果图
约127㎡的是中间套,三开间朝南,总面宽差不多有10.7米;主卧是个带明卫的大套间,就连客卧,也有能「安排」下衣帽间的充裕空间。
约126㎡的户型是边套,也可以做到三开间朝南,加上一个大横厅。南向和西向都有阳台,南阳台还是双面宽。
众安西溪未来里:未来科技城均价19470元/㎡值得买吗?
☝众安·西溪未来里约126㎡户型装修效果图
第二个固有印象被「颠覆」在于容积率,未来科技城目前除了个别叠墅,住宅大量都是2.0甚至2.8的容积率。西溪未来里的容积率只有1.65,小区一共5幢建筑,有2幢是11层的小高层;三幢高层,也就是12-15层。
容积率一低,留给园林景观的施展空间就大了,西溪未来里可以做出约5000㎡的中央景观——整个小区,也就300套左右的房子。层数低、户型全明、景观面大,私家花园的感觉就出来了。
第三个「颠覆」是,它做到了很多高端项目里都做不到的事:拔掉一些房子,把整个小区的一楼,做成全架空。
架空层通透的仪式感毋庸置疑,也超级实用,简直是不方便出门的天气里老人孩子宠物的乐园,再也不用去地下车库溜娃遛狗吸尾气了。
那么,来计算一下总价吧,约89㎡的刚需购房者,是170万左右的总价;约125-126㎡的初步改善购房者,250万也可以入手一套了。
 
再来复习一下未来科技城的「价格阶梯」:4W+/3.7W/1.9W。听起来,毛坯1.9W/㎡的西溪未来里,像是一张「看台票」的价格,但说不定,买到的却是「内场券」。
两条重要的主干道可以标记它的位置:向北跨一步是天目山路,「右手边」紧邻着的就是良睦路。
第一印象是,它和翡翠城南区,步行距离不过一公里左右,勾勾手就到了。回忆一下翡翠城梧桐郡,四期2.2W/㎡的毛坯高层,万人摇了三次。
这不是最重要的,良睦路才是。从文二西路通往天目山路,总长不过3.46公里的良睦路工程,已经全面开工了。连同地下的隧道,都要踩着亚运会的时间表,在那之前完工通车。
在良睦路完全贯通之前,天目山路就像是未来科技城「看台」与「内场」的分界线,泾渭分明。但是良睦路一旦全通,就不一样了。
众安西溪未来里:未来科技城均价19470元/㎡值得买吗?
 ☝众安·西溪未来里夜景效果图
天目山路之所以成为分界线,一个很大的原因是,贯穿未来科技城南北的重要主干道,现在只有一条高教路,没法形成丰富的路网。一路过来的城市界面,也没那么理想。
但一旦良睦路贯通,路网丰富起来之后,就有希望打破这种现状。
首先是距离的拉近,今后从西溪未来里出发,只要沿着一条路,大约3.5公里,开车一首歌的时间,就可以抵达未来科技城的「核心」。像是良睦路地铁站旁的EFC、杭师大,都在附近。
更重要的是,良睦路的两侧地块,已经基本腾空。城市的空白或者断裂地带,也将一步一步被填上色彩。最有名的,西溪金融岛、杭州国际科技文化中心就在两侧。
到那个时候,天目山路还是「天堑」吗?当城市界面融为一体的时候,就很难再这么说了。
从1.9W/㎡到4W/㎡的「价格阶梯」,也只会在限价体系下,偶尔闪现。
 
从西溪未来里的销售那里,认识了这么一位购房者:
新杭州人,码农,未来科技城上班,住在周边的老小区,是个130㎡左右的三房。
按说也是「人生赢家」,然而,晚上妻子和老大睡主卧,保姆带老二睡客卧,岳母常 来照顾也得留一个客卧,他下班回家晚了,几乎天天客厅打地铺。
置换只能提上日程,比起公司附近,他倒是更愿意住在这一带:一个成熟的大型居住区,生活所需要的一切,都有了。
像是康乔幼儿园、金成外国语小学、英特外国语学校等学校,都快成了阿里系孩子们的聚集区了。
但成熟不代表毫无改变:2017年底,西溪欢乐城开业,2018年上半年,西溪乐天城开业,未来要开业的还有C+西嘉广场,一点一点把三公里内的生活丰富起来。
众安西溪未来里:未来科技城均价19470元/㎡值得买吗?
☝众安·西溪未来里园区景观效果图
「宇宙中心」正在快速向南北两翼铺开,已经是不争的事实。
只剩下一个问题——房子得更新了。就像这位迫切改善一族期待的那样,西溪未来里来得恰恰好。有与二手房的价差红利,有崭新的产品设计,有丰富的生活配套,以及一如既往,与自然密不可分的关系。
一条和睦湿地的支流从项目北面缓缓流过,与园区的景观和密度较低的建筑融在一起。「我家门口有条河」,以及,出门就是繁华的「宇宙中心」。
 
2019的进度条,只剩下1/24。
2020年的房价地图,已经更新得差不多了——杭州绝大部分的板块,房价都已经抬起一条腿,跨到了2W/㎡以上。
保留着一些1W+的,只剩下钱塘新区的大江东、临安、萧山南部小镇等板块。
以及,偶尔才闪现的「宇宙中心」未来科技城的众安·西溪未来里。当未来科技城的大量二手房,价格攀升上4W甚至奔着更高而去,它依然是未来科技城作为「限价重灾区」的重要证据。
不过,就算是它,也只剩下最后的三幢楼,不到200套房子。其中的156套,今天开始登记,价格依旧1字头,19470元/㎡。
众安西溪未来里注定了,还是会很难摇。
 
 
 
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