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2020年杭州楼市一二手倒挂空间的进一步压缩,机会偏向二手房?

2020-01-15
为什么今年投资的机会在二手?
因为大量新盘交付。
为什么大量新盘交付,机会多多?
因为有人要抛售。
为什么有人要抛售?
因为二手房滞胀。
为什么二手房滞胀?
因为一手房供应量充足,且价格平稳,使得购买力都被导向了一手房,二手缺乏上涨动力。
这是一套闭合的逻辑。
 
1.
这一轮牛市,走了4年。
由于限价的出现,让整个市场呈现了慢牛的风格。
一路向上,涨幅不大,但拒绝回调。供应量与需求量相对匹配,人口不断流入,保持了需求的旺盛,避免了市场的大起大落。
这样的市场,对于普通老百姓来说是友好的。对于长线价值投资者来说,也是稳定有序的。
但对于短线投资客来说,随着房地产长效机制的逐步建立,套利空间越来越小。
尽管限价,但房价确确实实是在涨,不过就是涨得慢一些罢了。一二手之间的倒挂逐步缩小,不少地方已经消失不见。
随着一二手倒挂空间的进一步压缩,想通过买一手房套利,很难。
杭州每年5%的涨幅,是不同板块平均下来的结果。各板块之间的涨幅差距,并不能有效的拉开距离。哪怕涨得快的板块,也就10%多,对比原地踏步的板块,差距有限。
因此,想要通过板块轮动获取套利空间,也很难。
一手市场,唯一的机会在那些遗留下来的顶级红盘上。可这些红盘只能凭运气,摇到的才有机会入场。
今年,真正的投资机会主要在二手房。确切一点讲,在即将交付的新二手房上。
 
2.
在过去四年中,杭州总过售出了67.3万套商品房。其中2016年21万套,2017年18.3万套,2018年14.8万套,2019年13.2万套。
其中,2016和2017年出售的商品房,绝大部分,在2019年年底和今年交付。
也就是说,至少有39.3万套商品房,正在交付中。
当然,这个数据不全是住宅。
去除公寓、写字楼和商铺等,住宅的数据为:2016年17万套,2017年12.2万套,2018年10.2万套。
结论是:2016-2017年销售的住宅总数达到29.2万套。
2016-2017年这些住宅正在交付中。甚至有部分2018年或者2019年销售的住宅,也正在交付。譬如城市之光、名城博园等历史遗留项目,以及那20个现房项目。
换句话说,从2019年下半年开始,横跨2020年全年,有超过30万套的住宅,都正在交付中。
如此大的交付量,使得二手房中机会多多。
 
3.
对于纯粹投资的人来说,资金持有是有成本的。
如果手上的房子不涨,甚至微跌,那么与其持有房子,不如换成现金,做做理财,至少一年也有玉约4%的收益。
这也就是为什么经常有投资者说,房价不涨就是跌。
只要现金在手,也可以选择做下一笔投资。同样一笔资金,多滚动几次,资金有效利用率就会提高。这也是做短线的秘密所在。
2016-2017年的购房者中,投资客比例不低。这些人到目前为止,已经有较大的获利空间。
接下去,如果手上的房子不涨,那么随着时间的推移,这些投资客的获利空间将逐步缩水。
那么为什么房子会不涨呢?
大家可以回想一下,以前二手房为什么大幅度上涨?
要么同区块一手房大幅度提价,要么同区块拍地创出新高,大家根据地价反推今后一手房可能达到的新高。
所以,我一直以来都说,二手房要看一手房眼色。
在新的土拍双限政策下,2020年全年一手房的涨幅是可以预见,并且已经显示结果了。
同样,土拍也会因为双限政策,变得理性。一手房涨幅不大,供应量充足,土地价格也对应双限被控制。
因此,二手房缺乏向上的动力。
在这样的情况下,抛售,是这些短线投资客最好的选择。
 
4.
那为什么不是正常卖出,而是抛售呢?
两个原因——
1、2016-2017年的市场环境,使得有不少人是全款+绑车位+茶水费买入的。甚至还有不少人是通过借款、借房票、合买、信用贷套首付等各种手段,买入了房子。
这些人急着套现。只有低于正常价格,才能实现快速二字。否则,一旦抛盘多了,战事胶着,更难离场。
2、2016年杭州商品房均价约1.7万元/方,2017年约2.2万元/方,到了2018年,则变为2.58万元/方。
从平均数据看,2016年买入的获利50%以上,2017年买入的,获利仅17%。
但数据是会骗人的。
实际上,2017年底临安的并入,大大拉低了杭州商品房的均价。
具体数据找不齐全,但我想大家了解市场的都知道,真实的情况是:2016年买入至今,大部分低价盘都有了1-2倍左右的涨幅。高价盘不少也翻番了。而2017年买入的,绝大部分涨幅也都在50%以上。
对于这样低底价买入的投资客来说,他完全可以不计成本的抛售,来达到快速套现的目的。
换句话说,我们以为别人割肉套现,其实人家只是少赚了一点点而已。
 
5.
机会是跌出来的。
已经有不少案例——集中交付的西湖国际城、海德公园、蔚蓝领袖。这些楼盘,都经历了抛售潮——抛售的正是那些急于套现的投资客们。
他们早一天变现,就可以拿着到手的现金,或置换自己想要的改善住宅,或参与新的万人摇类红盘摇号。
但我们也能看到,一旦这批投资客抛售结束,楼盘的价格又会回升到一个相对合理的价格。
而这个急跌,再回升的小波段,就是我们今年要牢牢把握的短线机会。
两个月前,我写了:到你该贪婪的时候了,你敢吗?
文章中预示了市场的走向,并作了明确的提示。相信看懂的朋友们,这一波已经赚到了20%以上的差价。
现在,我可以继续明确的告诉大家,只要是集中交付的楼盘,定位为刚需或者刚改的,大部分都将有抛售急跌,短线抄底的机会。
我们要做的是:准备好资金和房票,盯牢这些楼盘,找到笋盘,狠准快的买入。
这是2020年,短线投资最好的机会。
当然,对于自住的朋友们来说,这个机会一样重要。
 
 
 
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