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精装修毛坯房优劣势,精装修有哪些坑?

2020-01-20
精装修毛坯房优劣势,精装修有哪些坑?
前些日子保利澄品被住建局通报违法违规的事情闹得是沸沸扬扬,主要原因就是在施工建设时,没有按照国家规范来进行,偷工减料了。(住建部两次质量通报,碧桂园、中南建设、万科、富力、融创、保利等知名房企赫然在列!)
除此之外,前几天找房宝大数据研究院为大家整理的浙江省统一政务咨询投诉举报平台投诉数据,楼盘质量问题以177次投诉高居榜首,其中装修投诉20次!(买房时的“宠儿”,交房时的“弃儿”!被投诉106次的宋都·新宸悦府到底怎么了?)
一石激起千层浪,这一下就激起了大家的怨气——买房签合同前“顾客就是上帝”,交房时质量问题层出不穷还没地说理,你说气不气?
精装修毛坯房优劣势,精装修有哪些坑?
从毛坯精装优劣势来看,精装百般好,一“劣”较要命!就拿装修来说,入住不久墙皮脱落发霉,楼板开裂修补后又出裂缝,交房时开发商巧立名目乱收费等等问题,真的是令人头疼。
究竟是个别开发商行为还是行业乱象,我们特意邀请到业内某知名专家为大家回答一些大家急切关心的问题,直击行业内部,撕开开发商虚伪的面具!
Q1:商品房装修价格水分有多少?比如标价3000元/㎡,实际交房时真的有达到这个标准吗?
A1:与其说是“水分”,不如说是“利润”,开发商做精装也是要在这上面赚钱的。
做装修和做产品其实大体上也是一样的,逃不开“料工费”,即原材料,直接人工成本和管理费用。除此之外,加上一些财务费用、税费及其他支出,构成了装修总成本,剩下的钱就是开发商的利润了。(如下示意图)
精装修毛坯房优劣势,精装修有哪些坑?
那开发商是怎么做预算的呢?常见的做法就是先确定“我”要赚多少钱,赚不到这个钱,“我”就要去想办法压成本。这就是常说的“目标成本法”,比如3000元/㎡的价格,开发商目标利润是500元/㎡,剩下的就是最多承受的成本。
了解到这一步后,我们来看开发商是怎么一步一步削减成本的。
原材料总归是成本大头,肯定是首要压本的目标。压本的方式无非就是找供应商压价:量大的走批发价,像一些大房企,比如万科,直接和厂家谈价;量没那么大的,换供应商,哪个供应商给的价低就用哪家,或者是换同一家供应价格相对较低的产品(考虑到供应商品牌效应)。
但这样压价的后果,无论是那种方法,说和最终产生质量问题毫不相干是不可能的。
再来就是人工费用和管理费用。实际进行装修时,开发商的现场管理能力是最值钱的,如何减少施工时的材料损耗、浪费,工期的安排,都是决定成本的关键。某些小开发商现场管理能力差,施工人员瓷砖贴歪,或者是浴室柜安装好了,下面瓷砖还没贴等等问题直接造成了成本增加,反复修改也是引起交房后质量问题的直接原因。
除了这些之外,还有一些细枝末节但又占比较大的,如材料运输成本、材料的自然损耗、设备的安装费用等。
总之,装修标准里有多少“水分”,就看开发商成本控制能力有多强。总体来说,大房企比小房企情况要好一些。
Q2:某些楼盘精装修严重减配啊!和原来说好的清单不一样啊!别的楼盘装修价格比我们低,配置却高很多很多???这中间的猫腻是不是也太明显了?
A2:减配的问题和前一题其实差不多,同样的装修标准最终的配置不同,和开发商的控本能力有直接关联。
来看一张温州望府里的装修清单,备案装修标准是1180元/㎡。
精装修毛坯房优劣势,精装修有哪些坑?
从上面品牌型号来看,像地板、乳胶漆、油烟机等,都是一些为人熟知的大品牌。但其实后面跟着一句“或同等档次品牌”,这里就是猫腻所在。换了个品牌或者换了个同品牌的走量歀,价格说不定就差了一大截。“和原来说的好清单不一样”?开发商就可以拿出这个说,是已经写在条款里的,不是减配。
当然,作为消费者,完全是有权利对此进行投诉维权的。
Q3:开发商品味太差了!10个精装房,9个白墙,还有1个丑壁纸,丑得整整齐齐,坑得明明白白!为啥还要精装修?
A3:关于装修风格,也是仁者见仁智者见智。时下常见的精装房装修的整体设计,都是开发商请的专业设计人员进行规划设计的,大方向是迎合大多数人的审美。更高阶的设计师会设计一些引领大众审美的作品。现在流行的大白墙,素墙纸,是起到了一个留白效果。相比其他硬装,墙壁是比较容易改装的地方,也是考虑到之后业主对墙体的一个重新装修,避免大改造成浪费。
Q4:同一个楼盘精装修的样式都是一个样子,去邻居家串门和回自己家感觉差不多,还有必要买精装修吗?
A4:精装修的房子样式统一确实是批量工程的一个产物。有些开发商在售房时会提供几种不同的装修方案供客户选择,避免装修风格雷同。
当然,针对这类情况,建议业主通过适当改装墙壁,结合软装风格来影响整体居住风格,满足个人的定制化需求。
另外,精装修有两个好处,一是避免后装修业主的二次噪音;二解决了业主自己装修跑市场还要监工的难处。尤其是这个房子如果本来就是投资用,不打算自住的。
当然,如果这都不是在你考虑范围之内,或者是定制装修的意愿极强,毛坯房也是不错的选择。
Q5:开发商装修和自己找人装修有什么区别?目前正在考虑买精装修新房还是二手毛坯房。
A5:自己找人装修,针对性强,可以设计出符合自己喜欢的装修。但需要自己对装修有一定知识,还要花时间跑市场买材料,一不小心入新坑——“人间不值得”。另外,去过毛坯房的人都知道,到处是装修的声音,今年楼上装修,灰尘很多,明年楼下装修,声音很大,各种味道很大。
相比来说,开发商装修确实省时省力,性价比较高。开发商统一装修、采购,还有专业化设计和装修团队,美观程度、设计风格,和质量相对有保证。
Q6:售楼部里的样板房就是以后交房的样子吗?
A6:在装修投诉案与日俱增的大背景下,政府的监管也是愈加严格和规范。2019年4月,杭州萧山住建局已明确规划:①住宅全装修保险试点;②样板房=最终交付房。
所以说,“样板房即最终交付房”是大势所趋。
Q7:新装修好的房子,交房验收的时候出现了好多问题啊,浴室柜下面看不见的地方砖都不贴。想问问大家还有没有遇到过别的坑。
A7:交房验收的时候一定要多多注意啊!这里给大家介绍几个常见的问题。
①开发商证书不全千万别签
验房前应要求开发商出示“两书一表”(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》)等,只有证件齐全了,才能签署入住单。
②先交房后验房必须拒绝收房
先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序,但某些开发商采取先缴钱填表、签文件,再验房的方法,使购房者处于被动状态。购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里,不验房就不收房。
③房屋质量“低级错误”不可不防
房子出现空鼓、裂缝、塌陷、密封性差等问题,还会出现一些“低级错误”,比如厨房未设地漏等问题。所以,业主在验房时,还应针对各个房间的特点,对房间及附属设施的细节问题进行检查。
④巧立名目乱收费,不要交
虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定,但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。收楼时要提前了解物价局的相关收费规定,带上应缴费用表,与开发商要求的款项相对照。不在合同约定范围内的费用,交房时业主可以拒绝缴纳,发现不合理收费要及时向开发商指出。必要时可向物价局、房管局投诉
 
 
 
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