杭州
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总价比较高的房子,值得投资吗?

和大家探讨一个问题:总价比较高的房子,值得投资吗?
若干年前,和一个深圳的朋友聊天,他觉得很疑惑,为什么杭州人买房,都冲着总价低的房子去。
当时是这样回答他的:因为增长比例高呀。2万涨到4万比较简单,但是4万到8万就不是那么容易了。
但是这位朋友不以为然:「买房子,还要算增长的绝对值。」
现在的杭州,也到了该考虑绝对值的时候。一来房票有限,二来对于高总价的房子来说,受到的限制其实更多。
在今天的问答中,就有不少典型案例。
 
·壹·
@永不妥协
资金允许的前提下,杭州壹号院的220方、260方和330方户型值得投资吗?
答:这就是一个典型的「绝对值」问题。杭州壹号院的均价是4.81万/㎡,这当然是值得买的,并且户型越大越好。对于产品、地段都不够好的房子来说,面积越大越容易贬值,但杭州壹号院却相反。它在足够好的地段上,产品、物业等各方面也都不错,综合来看都是「上乘」产品。
从户型结构来看,杭州壹号院的稀缺程度是倒过来的:330方最少,只有80套;170多方的总价没那么高,弹性更大,但稀缺度相对也不高。所以在目前限价的环境下,其实买得越大越好,只要资金、运气都允许,买它的330方是很值得的。
算笔账就更清楚了,330方总价1600万左右,今后哪怕跟同等位置的房子卖一样的二手房价格,330方总价增长的绝对值会更高。甚至凭借足够好的产品,大户型的房价增长比例也会更高,看如今的壹品就知道了。更何况,330方的房子在全杭州也不太找得出了。
当然,杭州壹号院赚的是富人的钱,他们要是看上了这样的房子,也不会斤斤计较。真要投资房子,只要实力允许,可以考虑去赚富人们的钱。
 
·贰·
@WZY
请问老师,黄龙云起有没有升值空间?自住和投资兼顾可不可以考虑?
答:黄龙云起是整个老文教区比较值得期待的楼盘,它周围像枫华府第、景城花园这类老房子,跟它都没有可比性。同时区域内有改善需求、有老城西情结的人,真的不在少数。
黄龙云起的园区比较大,会所施展得开,而接下来板块内要出让的地块都比较小,要做一个完整的会所有一定难度。而且目前看起来,它的产品不错,定位很纯粹,139方起步,附近地铁也用得上。当然它有公租房部分,这是很多豪宅项目都面临的问题,只能寄希望于后期物业管理会好一点。撇开公租房部分不谈,它在这一带是「鹤立鸡群」的。
黄龙云起还会迎来这样一类客群:已经有了学区房,还想在附近买一套比较好的房子居住。而整个文教区随便拎出一个小区,都比不过黄龙云起,那当然就买它了。这就好比以前的御西湖,其实是一个普普通通的楼盘,但它依然比周边房子都要好,学区也还行,接受的人自然比较多。
总的来说,黄龙云起的产品不错,而且明年就交付了,当然是有升值空间的,无非洋房升值空间小一点,高层升值空间大一点而已。
 
·叁·
@曹睿
维维老师好,手里有700万,工作在白荡海。九龙仓·天玺、古翠隐秀、大关的杭源里,从周边配套、保值和学区来看哪个好?谢谢。
答:这三个楼盘700万都够得上,它们的特点也很鲜明,关键看这几点:一是对学区的要求有多高。如果很高,考虑天玺和杭源里为主。天玺边上有育才的公办学校锦绣育才登云小学,杭源里附近有卖鱼桥小学文汇校区。
二看是否介意公租房。如果希望小区纯粹一些,古翠隐秀更适合,虽然它在学区上有点吃亏,但从园区来讲,古翠隐秀是三者中比较用心的一个,楼盘颜值也很高。而且你在白荡海工作,申花也比较适合,距离更近。最后就是看对周边配套的需求有多高了,从这一点来看,杭源里会更胜一筹,它的边上有乐堤港和运河,还是比较宜居的。
以目前价位来看,天玺、古翠隐秀高层都是5万4,杭源里是最不确定的一个,据说会更低。如果在5万以下,它的接受度一定会更高,摇号难度也会高于另外两个楼盘,毕竟提供了较低的总价门槛。一定要排序的话,杭源里可以优先考虑。
 
·肆·
@陈芸
维维老师您好,想咨询一下滨江·御虹府和御滨府这两个楼盘,周边配套哪个比较齐全?从投资的角度来看哪个值得购买?
答:这两个楼盘虽然只差一个字,但还是有些不一样。御虹府是在奥体,御滨府是在滨江西兴。御虹府的配套都是步行可达的,像是地铁、奥体印象城、学校等;而御滨府的周边配套都无法步行到达,无论是地铁还是银泰。这样看起来,御虹府会更受用一些。
从投资角度来说,奥体板块的限价标准是4万5左右,滨江区这一带是5万不到,其中的价差,更多只是区属上的差异。但是,只要没有学区的加持,很多区属之间是没有明显差别的。
对于御滨府来说,唯一变数就是能不能划到江南实验学校,毕竟还是有些距离的,还不好说。如果真能划到江南实验学校,它的优势才能显现出来,投资也才更有意义。在还不确定的情况下,建议先考虑御虹府吧。
 
·伍·
@君子兰
维维老师,我想在杭州买套首付六成、总首付款180万以内的房子,作为结婚刚需过渡,过几年再置换,钱江路上班,迫切求推荐楼盘,希望距离近,后期好置换的。
答:有点麻烦,毕竟买300万以内的房子,距离肯定近不了。希望距离近的话,就在钱江路这一带买套二手房,300万左右还能买个四五十方,暂且过渡一下,后期还能换,毕竟这些市中心的老房子还是会有人要的。
能够接受距离远一点,可以去南部卧城挑一挑,它是地铁2号线可以直达的一个区域,坐地铁到钱江路上班还算方便。最重要的是,300万在这里可以买到一套不错的新房,不管是九章赋、融望之城还是国宸府,都可以作为选择。其他地方就挺难买了,不管是九堡、七堡还是之江,这个价格都不太买得到新楼盘。
 
·陆·
@路萍
2018年摇到了三墩的西湖国际城,六成首付,对这套89方的边套不是十分满意,想请教您,是赶紧卖掉重新摇号,还是继续持有?
答:如果不住的话,就继续持有吧。这一带的期望值还在提高,最近一个消息就是老宣杭铁路准备要拆,它一旦拆除了,西湖国际城这一带和整个三墩就没什么断层了,原先有一条铁路隔着总归有些不太理想。再加上西湖区的学校也不错,还有云谷小镇的期待。
如果是要拿来住的,那就没办法了,不满意就换呗,这是最基本的道理。不过,重新摇号要做好心理准备,不一定会像2018年那样运气好。可以从自己满意的角度列一些备选项,周边金辉、建发的项目也都快来了。不过,千万别走上不归路,非去摇那些特别难摇的楼盘不可。
 
 
 
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