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杭州卖地连续三年问鼎全国,杭州靠房地产支撑吗?

原创作者:李坤军(独立评房) 2020-06-29 我要投稿

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杭州今天又拍地了,滨江和融创都付出了大成本。就此,杭州今年上半年的土地出让金逾1600亿,继续排名全国第一,超过一线城市的上海、北京。
因此一个老生常谈的声音又冒了出来——杭州是靠卖地为生的城市。
杭州卖地连续三年问鼎全国,杭州靠房地产支撑吗?
 表格数据截止到2020年6月23日
之所以说“老生常谈”,是因为这个声音困扰杭州已久。
2017年,杭州卖地2261亿;2018年,2442亿;2019年,2746亿。连续三年,杭州卖地都排名全国第一。
而根据中原地产研究中心统计,从2016年起至今年年中,杭州累计出让土地金额超过1万亿,比排名第二的北京多出2000多亿。
从那个时候起,类似指责杭州的声音就没断过。
 
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然而在我看来,绝对的卖地金额,根本无法给杭州扣上“卖地为生”的帽子,因为每座城市发展的路径不同,发展的阶段也不同,对于杭州这样后进型城市来说,当下差不多处于历史最佳发展时期,推高卖地金额的因素很多,在此不能一一赘述,但有一点是肯定的,那就是——杭州从来不会为卖地而卖地,卖地多,真的是因为需求大。
而要佐证这一点,我们只要从供给——人口——需求三个维度做一个简单推演。
以杭州卖地金额最高的2017年、2018年和2019年为例,这三年,杭州都卖出2000亿+的地,对应的涉宅面积分别为1306万方、1280万方和1745万方。
如果我们以每套房子100方计,又分别对应13.06万套、12.8万套以及17.5万套左右的供应。
我们再来看需求。2017年,杭州成交约17万套商品房;2018年约15万套;2019年约13.5万套。
杭州卖地连续三年问鼎全国,杭州靠房地产支撑吗?
可以看出,三年间,供需间,基本平衡,这说明杭州楼市比起很多城市来,更为健康。
而在这三年中,2107年,杭州新增28万人口;2018年33.8万;2019年更是高达55.4万,排名全国城市第一。这一年,杭州常住人口也首次突破1000万,来到1036万。
这里面,剔除新生儿,以及投靠女子的父母,三年新增人口大约为20万、25万和45万。我们以两个人结婚需要一套房子计,粗略算来,杭州这三年自然新增的房源数,大约在10万套、12.5万套和22.5万套左右。
这样自然的新增需求,也基本持平每年的供给,甚至以去年人口的增速,还略微不足。
从中我们很容易得出结论,杭州卖地排名全国第一,其背后是旺盛需求的支撑。
 
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作为两大网红城市,杭州不免拿来与深圳比较。相较于杭州卖地的高歌猛进,深圳似乎要隐忍很多。很多人因此就说,深圳的发展模式更好,杭州卖地太多了。
在此不评论两座城市的发展模式,我只想廓清几个问题——
一、深圳的土地出让,招拍挂只占了很小一部分,像去年,深圳只出让了11宗商住地,揽金390.3亿元,而其更多的土地,隐匿在旧城改造背后的协议出让,这部分地价并没有体现出来。
二、深圳城市面积远小于杭州,大约只有1/4,深圳本质上没有太多土地可供,这也是为什么,深圳的平均地价,乃至后来的房价,都要远高于杭州。像2019年,深圳全年商品房成交均价达到55821元/平方米,而杭州这个数字仅为27451元/平方米,只有差不多一半。
这反过来说,如果杭州不卖那么多地,其房价可能远不是我们现在看到的,高房价对普通民众来说,才是更大压力。
三、深圳常住人口已达1340万,杭州1036万,这中间差了大约300万。填平这个差距,杭州还需大约300万人口,对应差不多150万套房子。未来几年,杭州房地产市场的空间仍然巨大,这也是为什么,不少房企没利润,甚至负利润也要留在杭州开发的原因。
四、国内销售规模前20的房企,有6家总部在深圳,分别为万科、中海、恒大、华润、招商蛇口、金地,而杭州只有绿城一家。深圳比起杭州来,更是收割了全国的房地产市场。
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