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杭州要限售了?

原创作者:豪言堂 2020-07-30 我要投稿

前言
7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在京主持召开房地产工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市相关负责人出席了会议并发言。
众所周知,房地产市场是典型的政策市,此次座谈会也加强了收紧房地产市场的预期。在此之前,杭州、宁波、深圳、南京、东莞等多地已经相继出台了升级房地产调控的相关政策。
相比其他城市,杭州月初发布的关于公证摇号政策的调整相对宽松,购房圈里也纷纷开始议论杭州接下来是否有继续出台调控政策的可能。
本文就简单探讨一些关于调控那些事情。
 
杭州楼市调控回顾
回顾这几年的杭州房地产市场,大部分人看到的只是房价的一路高歌猛进,其实调控从2016年下半年就开始了。
2016年9月,杭州出台限购限贷政策并暂停购房落户,这也拉开了杭州楼市本轮调控的序幕。
同年11月,对限购政策升级,外地户口需要1年社保。次年3月份再次升级,社保要求由1年升级为2年,并扩大了限购范围。
限价政策也是2016年下半年开始实施,只是因为连续出台调控政策,杭州楼市在2016年底转冷,所以当时并没有引起太多人的关注。我也是无意间回忆起一则调降备案价的通告才联系起来。
2017年3月份开始,杭州楼市迅速回暖,强大上涨预期和新房限价之间的矛盾在这一年集中爆发,全款优先、炒卖号子、捆绑销售、天价车位等乱象开始泛滥,持续了将近1年。
与此同时,二手房则顺势暴涨,出现了价格高于新房的非正常现象,也就是“倒挂”。因为二手房价格更能真实反映市场的预期,所以购房者逐渐也习惯了用“倒挂”来衡量楼盘的性价比。
针对新房销售过程中的各种乱象,主管部门多此发文,但还是屡禁不止,无非是从明处转为了暗里。这也催生了2018年的公证摇号政策,从根本上基本杜绝了这种乱象。
新房限价也随着时间推移缓慢调整,再加上建筑规划新规的落实,户型建筑面积普遍放大了约10%,对于购房者来说无疑是总价成本的急剧上升。
因此,一批规前的限价楼盘受到了追捧,出现了不少“千人摇号”、“万人摇号”,“陪跑”也成了这两年最焦虑的名词。
而那些规后楼盘的单价也有一定提升,相对来说并没有那么火热,“流摇”成为了常态。限价的松动其实质上是释放了房价上升的预期,这帮助了流摇盘缓慢去化。现在回头看看,当年的流摇盘如今也成了红盘。
2019年出台落户新政,降低了落户门槛,在不改变限购政策的情况下,一定程度上为楼市提供了购买力支撑。
总体来说,公证摇号之后到2019年底这一段时间,杭州楼市相对平稳,公证处倒是闹了几次乌龙事件。
因为买到新房难度降低,二手房价格也明显回落,2019年11月左右达到冰点。后来出台“公民同招”的政策,一定程度上刺激了二手学区房,顺带非学区的二手房有一定程度的回暖。
今年年初,国家为了扶持企业、拯救经济,释放了大量流动性,这引发了普通居民对于通货膨胀、货币贬值的担忧,纷纷加入了买房的队伍。
部分三四线城市的地方政府为了挽救经济,设法通过放松调控来刺激楼市,不过都被一一打回,戏称为“政策一日游”,这也表明了高层对于调控房地产的决心。
反观杭州楼市,2月份短暂冰封之后迅速回暖,开发商为了回笼资金也加快出货,市场出现了供需两旺的场景,这也是主管部门所乐意看到的,并没有做太多干预。
为了更好地引进高层次人才,4月份出台了“人才优先购房”的政策,让这些人才享受限价的红利。
直到“西溪公馆6万人摇号”被推上了舆论的风口浪尖,也算是“被迫”对摇号政策进行了微调。
除了这些跟购房者直接相关的政策以外,主管部门在控制地价、增加保障房供应等方面也做了不少努力。
个人认为,这几年杭州楼市调控还算是比较成功的,吸取了早年的经验,并没有出现大起大落,2018年周期结束之后依然能保持市场的相对稳定,也就是经常听说的“独立行情”。
 
杭州调控会加码么?
回顾完杭州的调控之路,不难发现一直都是随着市场进行着微调,特别是对于需求端并没有太多的干预,通过限价保持预期是主要的手段。
如何判断接下来会不会有更多的动作,主要还是看市场的表现。
从7月份开始的各楼盘登记人数以及具体的去化情况看,除了个别楼盘,大体上已经出现了明显的降温趋势,目前判断并没有继续出台政策的必要。
前段时间网上一直在流传所谓的停止单价35000以上楼盘停止发放预售证的消息,估计也是为了控制成交均价,以及网签排队的时间。
据了解,部分高价楼盘的网签已经排队长达2个月之久。此举的目的也是为了控制涨幅,避免因政治性要求被迫对调控进行加码,因此打乱整体调控的节奏。
考虑购买市中心改善项目的购房者也不需要过分担心,3万5以上的楼盘8月份会继续供应。
与部分购房者沟通的时候,他们表现出了有些焦虑,因为深圳的限购政策比较严格,他们比较担心杭州也出台类似政策,影响他们的购房计划。
个人认为,杭州出台类似深圳这种严格的政策可能性并不是很大,主要理由是杭州市场并没有想象中的那么火热,甚至可以用相对脆弱来形容。
上文提到,19年降低落户门槛为楼市提供了不少购买力,如果模仿深圳本地户口也要社保的话,无疑是釜底抽薪。
新房市场也出现了冷热不均的情况,只要不挑,买到的难度并不是很大。土地双限政策执行以后,半年到1年之后的新房价格都可以预测,所以我一直强调,杭州楼市是一副明牌。
二手房挂牌量已经突破12万套,隐性库存可能已经突破13万套,虽然近几个月月成交量都在1万套以上,但是去化周期也要13个月。进入8月份之后,成交量会明显缩水,去化周期会拉的更长,所以二手市场横盘回调的概率会大大提升。
 
个人期望
对于当前的政策,个人觉得倒是有几点可以考虑进行微调。
一是单身政策的调整。
杭州的摇号政策对单身并不是非常友好,3万5以下楼盘无房户倾斜比例提升至50%之后,扣除人才优先的部分,“被有房”的单身买到低价楼盘的可能性非常小了。
这种“歧视”单身的做法从社会层面来说,可以提高结婚率,说起来也合理。但是现在晚婚晚育已经成为了常态,我觉得更应该尊重个人的选择。
二是限售政策的调整。
7月初发布的摇号政策增加对人才购房限售5年的规定,也是杭州首次出台限售相关的政策。个人认为,限售的范围可以继续扩大。
限售政策的主要目的是冻结存量房的流通,可以直接打击那些短期炒作的投机者,对于那些长期看好杭州城市发展的投资者并没有太多的影响,自住的影响更小。
如今二手房库存已经达到了12万+,现在出台限售政策对于二手市场的预期并没有太大影响,反而可以起到稳定二手市场的作用。
当前楼市调控的方向已经非常明确,就是保持房地产市场的平稳健康发展,具体表现为稳房价、稳地价、稳预期。
自住型需求的该买则买,“房住不炒”的前两字其实也是支持自住型需求的购房者,目前的调控方向着重也是保护无房家庭。
如果是考虑买房投资,我建议还是放弃房价暴涨的幻想,中央已经表明的态度,如果还要逆势而为,必然是碰得头破血流,可以参考当年的温州炒房团。
当然,也不是说房地产不值得投资,短期内商品房还是相对稳定的投资产品,但是要着重于价值投资,成长型城市的优质地段的优质产品才具有投资价值。
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