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商业大平层大火,成交超前十年总和!

原创作者:宋川(杭州房评) 2021-01-14 我要投稿

商业大平层的火爆从2020年的市场延续到了2021年的土拍场。
1月5日,杭州主城区今年的首场土拍一次性放出7宗地块,其中4宗地块用途被定性为商业。
最终的拍卖结果大家早已知晓:滨江竞得江干区景芳三堡单元地块和申花单元地块,中豪竞得彭埠单元地块,杭州西投竞得三墩单元地块。
商业大平层大火,成交超前十年总和!
去年大规模拿涉宅地而未拿一宗商地的滨江集团,此次一举拿下两宗商地,其中景芳三堡单元地块,溢价率达到了122.27%,楼面价接近29000元/㎡,抢走三宗宅地风头的同时,也突破了所有围观群众的预期。
这释放出一个信号:商业项目或将成为土地市场新的争夺热点。
从位置来看,这四宗商地均位于优质地段。
引起争夺的三堡商地,就位于在建的中豪五福国际商业体对面,距离江河汇综合体仅一公里左右。目前板块内住宅仅有江河鸣翠一盘待售,类住宅大平层则有江河鸣翠、中豪五福国际、迪凯金座、万潮星汇等项目。
除了杭州西投竞得的三墩地块,48万方大体量+200米限高的特征,预示了该地块未来会做超级综合体,另外三宗商业地结合竞得房企和地块综合情况,大概率都会以大平层的面貌与我们见面。
 
此前全力布局住宅市场的滨江为何突然转变战略,瞄准商业大平层?
或许可以从市场逻辑的转变中找到答案。
在地价上涨、限价趋严的当下,房企在住宅市场的利润被极大压缩,即便是以快周转著称的滨江也不能幸免。
回顾过去一年,君品、嘉品、观品......滨江几乎包揽下了钱塘江两岸所有的高端住宅项目,销售额见长,但平均利润率仅有3%,不甚乐观。
加之2020年杭州楼市对高价住宅项目的限签、预售证缓发等举措和各类因素的影响下,房企已丧失了主动权,销售周期被大大拉长。
本就利润微薄,加上为延期支付的成本,轻易就将利润消耗殆尽了。
反观商业地块,不仅地价低,且不限价、不限签,是房企增厚利润的途径,且有助于资金的回流。
同时,定价上的自由,也为房企提供了更多沉下心打磨高质量产品的空间,有助于企业提升口碑和品牌影响力。
不得不说,商业大平层,正是房企在限价时代的突破口。
当然,以上只是合"理",大平层在楼市中的热度攀升,则给了房企最直接的底气。
比如滨江此次高价拿地,一定程度上也是缘于万潮星汇的热销和江河鸣翠的类住宅的未开先热,这两把火彻底点燃了滨江的信心。
 
杭州商业大平层风口的开启,我们可以直观地从2020年的杭州楼市中感知。
据统计,2020年杭州商业大平层成交量达599套,超过了此前10年,杭州商业大平层的成交总量。
根据去年10月份浙大地产研究中心与行致盛联合发布的《2020年杭州大平层市场研究报告》,杭州商业大平层起步较晚,且发展一度相对停滞。
商业大平层大火,成交超前十年总和!
从去年销售量情况来看,杭州商业大平层的行情是从去年6月份突然开启的,从6月到9月,4个月成交242套。
而在此前,杭州商业大平层的去化一直被视为“老大难”问题,钱塘公馆可是卖了五年,还有近一半的房源没卖完。
 
都说时势造英雄,大平层的逆袭得益于杭州楼市的独特背景。
政策使然。
2003年,国家禁墅令的出台使得低密高档住宅产品逐渐退出市场。
2018年4月,杭州重启“限酒令”,规定“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300平方米”,房企不得不将商业项目的产品户型做到300㎡以上。 
2019年,杭州“双限”新政的实行,使得大户型产品的溢价属性消失,住宅大平层供应减少。
以上三项政策的叠加,从供应端为商业大平层的发展提供了日益肥沃的土壤。
性价比凸显。
由于限价,为了控制成本、加快周转,开发商在打造住宅产品时开始得过且过,改善盘刚需品质的例子不胜枚举。
而不限价的大平层则给了开发商更多的发挥空间,整体的居住舒适度将住宅远远甩在了后头。
另一方面,杭州新房难摇,二手房价格又高居不下,如奥体次新房动辄八九万的成交单价令改善也无力承受,而商业大平层不仅不限购,价格又通常为新房限价的7折。
此消彼长,商业大平层的性价比得以凸显,承接了相当一部分改善需求的外溢。
网红经济发展。
杭州作为电商之都,网红经济蓬勃发展,粉丝数超百万的网红有大约有800位,更有14家知名MCN机构扎根于此,为杭州源源不断地输送新鲜血液。
而核心地段的大平层,兼顾到了这些网红的自住和工作需求,这直接助推了大平层的热销。
财富人群增长。
过去一年,杭州有28家公司完成了IPO,新增了34位亿万富翁。造富神话的背后,买一套不限购的高品质大平层,也成为了一部分“新晋”富翁的选择。
 
可以预见,限价时代,“买住宅投资,买大平层自住”的准则将被更多人纳入考虑。
至此,已经费了诸多笔墨讲解大平层的优势,但不可否认的是,它也有局限性。
首先是客群的局限。
尽管单价较新房更低,居住舒适度更高,但动辄3、400㎡的起步户型将客群直接锚定了改善,对于刚需看中的学区、产权,则爱莫能助。
其次,市场两极分化严重。
若统计一份2020年杭州商业大平层成交量TOP10,冠军观云钱塘,成交了184套,亚军东潮府132套,季军迪凯金座90套,前三项目成交套数占比67%.
其中卖得最为火爆的观云钱塘更是同时坐拥日月同辉、江河汇摩天轮、莲花碗等景观,将“唯地段论”体现的淋漓尽致。
但核心地段是稀缺资源,更多地段稍弱势的大平层项目,去化情况并不乐观。可见进入市场中,头部项目占据了绝对优势。
而大平层库存本就充足,随着一宗宗商业地块的出让,各项目之间的竞争也会越演愈烈。
最后,上文提到的大平层优势都有一个预设条件,即目前有关住宅及商业地块的政策不做变动。
一旦住宅方面限价或限购政策放开,商办类物业政策收紧,大平层刚刚为富人构建起的一方净土,或许将立马崩塌。

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