什么是货地比
地货比简言之就是土地成交价款与预计销售总收入的比值。
货地比影响因素
1、土地成交价款变动不大
（1）起始价由国土部门确定，其中招拍挂地块起始价已固化，产业勾地项目可以与政府方先期签订投资协议对地价进行固化。
（2）竞拍溢价受市场因素及竞争企业等差异性因素影响存在偶然性。
所以研究土地成交价款的意义不大，仅需要根据利润指标，阐明三个关键节点土地价格即可，即起始地价（收购邀约价）、要求利润率指标下地价、盈亏平衡下地价。
2、预计销售总收入
设计强排、营销定位，多轮讨论后给出项目合理的产品配比，最后营销根据前期调研，给出预计销售价格。
房地产市场本身受政策、金融信贷等影响巨大，强排及定位阶段本身资料较少，设计及影响的主观推理成分较大，也增大了预计销售总收入的不确定性。
当然传统的利润指标也会存在这种不确定性，但传统指标可以通过成本指标来抵消部分营销指标的偏差，整体上反而提高了利润指标的可参考性。
房企货地比下降
我们都知道房地产行业作为业绩导向，利润导向且高度依赖土地的行业，拿地的好坏在很大程度上它就决定了这个项目开发商这个项目能否成功开发，进而影响整个企业的经营的效益。因此房企前期的土地筛选投资测算过程之中，货地比的指标成为企业拿地重要的考核因素之一了。一方面开发商建设这个项目的销售的最终货币的总值由金融界面和销售单价来决定的，其中技能界面受制地块容积率的要求以及整个项目的整体的设计规划，而销售单价则很简单，跟地块所在的位置未来的市场走势相关。
而另一方面，无论是大家对招牌挂出让的地块，还是收购的地块来看，在企业前期的投资测算阶段，地块最终的拿地成本成交单价它确实是一个不可控的因素，只有通过土地的研判才能明确拿地的成本上限，并且控制货地比在一个合理的水平，确保项目未来的开发利润。其中一线城市的货地比税低，平均值和中位数均在2.0左右，二线城市的货地比的平均值和中位值处于中间水平，分别为3.04和2.25，而三四线城市的项目的货地比比值整体更高，近年来的平均值和中位数分别达到了53.53和2.55。
整体而言，一线和二线城市的地价基数更高，在目前激烈的土地市场竞争以及热点城市的市场限价的大政策的一个背景之下，一二线高能级的城市的项目要做到高货对比，你难度太大，而三四线城市土地成本相对低，好的产品在旺盛的市场需求之下，特别是改善的需求之下，可以实现较高的溢价。
从目前的企业的盈利角度来看，对于大部分项目货地比的高低在一定程度上会影响到未来的结算的利用空间的。但对于不同能级的城市项目而言，货地比的高低与项目的结算毛利率的水平并没有显著相关。三四线城市项目虽然货地比高，但考虑到它的实际建安成本销售以及财务费用等开发成本，在营业收入之中的占比也相对较高，最终结算毛利率表现不一定优于一二线城市项目，对吧？说句简单点就是三线城市房价低，但是其他成本并不低。
从行业和发展现状来看，企业新增投资的货币体普遍是下降趋势和行业整体利润空间承压，盈利下行的趋势相互是契合的。在目前的土地价格走高，企业拿地成本提高以及热点城市限价，企业的盈利成家的背景之下，房企对地块的利用率的要求也会有所降低，通过牺牲利润空间来获取一些货地比相对较低的地块，以确保自身的土地储备规模。整体而言，随着高地价低货地比的项目不断进入结算，相信整个房地产行业利润空间将持续面临下行压力，盈利指标也将保持下降的趋势。
此外，或地皮指标虽然对房企投拓具有积极的意义，但目前它的计算不涉及开发过程之中的各项成本，最终的投资研判还需要因地制宜，结合城市和地块的实际情况，通过各项指标的综合测算进行考量项目的最终的成功与否也不仅取决于地块，还与企业的经营实力产品实力息息相关，未来来看更高的运营管理效率，更强的土地投资和产品打造能力将是企业发展的关键。
