小产权房是什么意思
所谓小产权是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”
小产权房是什么意思，小产权房能买卖吗？一直以来这都是一个困扰着购房者的问题，今天小编就和大家一起来了解一下小产权房是什么意思！
所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
小产权房分为三种建设性质：
1、村委统建楼：这种性质的小产权房，其土地和房屋建筑都是由村委出资筹建，村委的地皮，属于村委自建房,物业管理一般有村委直接接管。购买村委统建楼，合同签署甲方是村委股份有限公司，见证方也是村委，一切责任由村委公司承担，购房者房款交予村委股份公司。
2、村委集资房：其性质是集体共同集资建房性质，合同的大体含义就是村委、开发商与购房者三方的共同出资建房，这个性质的小产权房在市场数量比例很高。合同签署甲方一般是村委及开发商，然后村委盖章，律师费方见证。其责任有村委及开发商共同承担，物业一般由开发商接管，也有村委接管的，购房房款交予开发商公司
3、开发商建房（农民房）：此性质小产权房，建设方小到个人，大到实力雄厚的开发投资公司。其地皮由开发商在村委购买后，然后开发建房，签署合同为开发商方和购房者共同签署。其责任和物业均由开发商方承担。
深圳小产权房数量占据市场楼盘60%以上，其规模大小不一，小产权房解决了深圳许多人的住房问题，成为深圳的房产热点。
小产权房能买卖吗？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律认可与保护，同时也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后不能合法转让过户。
购买小产权房有哪些风险?
1、没有产权证和土地证。
在地区相同的情况下，小产权房的价格是商品房价格的1/3甚至更低，所以让不少朋友顶着产权风险也要购买小产权房子。但在房屋交易或抵押过程中，产权证是必须要有的证件。而小产权房子没有相关证件，即便有也是村委会或乡政府颁发的，法律不予认可。
2、无法进行银行贷款和抵押贷款。
由于小产权房没有经过备案，没有房产证的，因此银行是不给予贷款的。因此，若需要购买小产权房，则是需要一次性交清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。
3、小产权房交易难。
小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。
4、拆迁补偿难。
随着城镇化的快速推进，越来越多的地方都面临着拆迁。如果购房者买了小产权房，那么拆迁时往往难以获得补偿，这样很可能陷入“钱房两失”的尴尬境地。所以，如果购房者真的要买小产权房，那么**买那些已成规模的小产权房，最起码不会轻易拆除。
5、物业管理难度大。
虽然小产权房物业服务内容比较单一，服务水平也要求不高，但由于一些客观及主观因素的影响，其管理难度往往很大，所以，许多物业公司都不愿意接受小产权房，这也就导致有些小产权房都没有物业。
6、买卖合同的效力问题。
当购买小产权房时，通常交款后只会得到一套房屋和一份房产买卖合同，并不会像正规商品房一样有办理产权登记等手续。又因为没有产权登记，所以并不会产生法定的物权效力，买家只能基于房产买卖合同取得相应的权利。
7、配套不完善。
小产权房往往都存在配套不完善的问题，一般都没有暖气、天然气等配套设施，而且，一旦出现纠纷问题，很可能发生断水断电的情况。
8、户口无法迁入。
买了小产权房，购房者无法迁入户口，无法获得免费医疗和义务教育资源。
9、政策不确定。
国家尚未出台关于小产权房处理的明确政策，无法预知风险。
江苏南通1.3个亿小产权豪宅被责令拆除了
江苏南通它有一栋违建被拆除了，那有一栋说的那有什么稀奇的，这事不是几乎每天都发生吗？不同的是这栋的违建的建筑，是一栋天价的豪宅，您猜它造价知道多少钱吗？这栋房子光造价就有1.3个亿，您没听错1.3个亿，大家可以去网上去看看豪宅是不是很阔气。据说这房子里边有地下室，有景观河，有景精致的相应的园林，甚至还有私人博物馆，简直是堪比古代的这种皇宫，可就是这么一栋造价昂贵的建筑，却因为是违建而被责令拆除了。
那就在拆除当天很多人都来围观，因为在当地人看来，这不仅是一栋房子，更是一处景点一件艺术品了，但是它法规终归是法规，房子建的，如果再豪华的话，也改变不了违建的事实，该拆除早晚会拆的，这也印证了哥们我一个观点，违建特别是小产权房，我们坚决压根就不能碰。
看到南通的违建的豪宅，让我不禁讲起了当年北京的一处著名的违建，那就是在北京的紫竹苑东北角，在海淀人迹山庄b栋顶层的那种空中别墅，大家有印象吗？空中别墅里边有假山，有园林，还有相应的亭台楼阁，在当年被北京称为最牛的违章建筑。那就在2013年8月，这栋违建被媒体曝光之后，就算是建的再豪华，最终也免不了被强制拆除的命运。
咱说这么多究竟什么样的建筑它算违建呢？其实违建啊有很多种，比如说像北京这种空中别墅，他就属于擅自改变了原有规划的建筑，像刚才提到南通的1.3个亿的豪宅，属于建设用地申请未获审批。
还有一种大家经常能提到的词，什么词？小产权房，小产权房它介于违建和非违建之间？小产权房是指农村集体土地上建成的房子，如果他依法取得相应的审批之后，既属于合理的建筑了，并且可以在村集体经济组织内范围之内进行相应的流转。但是如果他没有获得相应的审批和手续的话，甚至占用了有关的耕地的话，它典型就属于违建。
无论小产权房是不是违建，我建议咱们普通老百姓您千万别碰，为什么？小产权的房子它的产权证不是国家房管部门颁发的，而是由这个村政府颁发的，如果您是当地村民还好说，将来可以交易，甚至相应的获得拆迁补偿的时候，当地政府他认，如果您不是本村人，如果您是外交人的话或者是城市户口的话，那就麻烦大了，这房子您根本就交易不了，而且就算是拆迁补偿的话，因为您不是当地的村民，这钱您放心，**轮不到您头上？
有人说的我买它图个便宜，我自助完了我也不考虑投资，将来我也不打算卖，我在这很负责告诉您，小产权房里边水可深了，如果它在普通的集体土地上建的还好说，如果他是擅自改变了土地的用途，在耕地上建成的房子，他就属于违建了，别说能不能卖的事了，住他都未必能让你住，因为它根本压根就不受有关法律的保护，相关部门随时有可能将它拆除的。
您不得不说拆了房不说，您还得自个承担拆除的相关费用。
综上所述，如果您不是当地的农民的话，遇到开发商利用集体土地盖的房子，就算是这个房子以特别便宜的价格卖给您，您记住了您千万不能碰贪小便宜吃大亏，无法办理相应的产权证，无法交易，甚至无法居住。
