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晓红老师，今年首次土地集中出让瓶窑限价上涨至2.95万/㎡，为什么瓶窑限价涨了这么多，逼近3万/㎡的价格市场会认可吗？
点评：
提要：瓶窑 限价 2.95万
2022年的首次土地集中出让，杭州有24个板块的商品住宅限价进行了调整。其中，瓶窑板块新房限价从2.4万/㎡上调至2.95万/㎡，是涨幅**的板块。
为什么瓶窑的限价能涨这么多？这和杭州去年年底提出的“举全市之力推动城西科创大走廊更好更快发展”的城市发展方向有很大关系。从地理位置上看，瓶窑位于云城的北侧，而瓶窑板块南侧中法航空大学一带，也已经被纳入城西科创大走廊核心区范围内。背靠云城和大走廊，瓶窑限价的调整是在意料之内的。
这宗限价2.95万/㎡的瓶窑集镇A5地块，位于新力启云府南侧，两个地块之间隔着在建的西溪小学。从2.4万/㎡、容积率1.5的新力启云府，到2.95万/㎡、容积率1.2的新地块，我们能看到5500元/㎡的涨幅是针对目前瓶窑的低密产品的。
而高层产品的限价标准，要等后两次土地集中出让才能解锁。根据余杭区2022年的供地计划，瓶窑后续还有3宗容积率2.5的涉宅地块待出让。去年清盘的纯高层项目溪上俪庭的销售均价是2万/㎡，以此为参照，未来瓶窑板块的高层产品限价大概率会在2.5万/㎡上下。
最后讲一下市场是否会认可这个问题。限价没有上调之前，高层产品溪上俪庭的中签率基本维持在个位数，称得上是红盘了；洋房产品新力启云府在开发商没有“暴雷”之前，中签率也维持在10%左右。即使限价上调了不少，但瓶窑板块还是2字打头的价格，对于刚需家庭来讲，仍然有着不错的性价比。而逼近3万/㎡的低密产品，自住可以，投资没必要。
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老师你好，临平山北的茶语华邸怎么样，自住值得去摇号吗？之前都没听说过这个楼盘。
点评:
提要：临平山北 自住 茶语华邸
华城茶语华邸位于临平山北核心区，余杭高级中学东侧，周边新建商品房不少，未来交付后居住氛围会很不错。这个项目算是杭州楼市的老鸽子了，2007年拿地，2018年发布规划公示，2022年才正式开售。由于距离拿地已经过去了15年，茶语华邸的产权年限也少了15年，和当初西溪公馆比较类似。
有不少人关注这个项目，是因为虽然临平山北限价2.26万/㎡，但一般来讲这种楼市老鸽子入市，均价大概率会低于限价标准，如果用低价交换产权年限，还是会有不少刚需家庭买账的。可惜的是，茶语华邸以高层均价2.26万/㎡，小高层均价2.42万/的板块限价首开了，没什么竞争力的价格会劝退不少购房者。
该项目首开480套房源，户型面积97-194㎡，刚需户型占比少。由于拿地早，这个项目的户型结构很一般，97㎡户型做了三室两厅一卫，120㎡左右的户型均只做了三室两厅两卫，性价比不高。
目前，临平山北还有两个项目待售，一个是位于茶语华邸东侧上海新黄浦和滨江集团合作开发的风荷叠翠府，限价2.26万/㎡；另一个是地铁集团昌达路车辆段上盖项目，限价约2.07万/㎡，比山北核心区限价低2000元/㎡。这两个项目从各方面来看性价比都高于茶语华邸，如果不是着急上车的话，建议等等这两个项目。
丨茶语华邸效果图
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晓红老师，我现在有50万，在杭州可以买房吗？
点评：
提要：杭州 50万 购房
如果是首套的话，50万首付大概能承受总价170万不到的新房，以98㎡计算的话，均价大概是1.75万/㎡。目前，杭州新房限价低于2万/㎡的板块，只有临安、富阳、萧山的下辖乡镇板块以及大江东的新湾、临江板块，距离主城区都比较远。
以萧山为例，东侧衙前、瓜沥、党湾，南侧戴村、浦阳、临浦都在你的预算范围内。如果是自住需求，尽量选择离你上班地点近的板块；而如果是投资需求，这些乡镇板块的投资回报会很低，甚至也有倒亏的可能性，实在是没什么必要，不如找个近地铁、综合体的公寓去投资，公寓的租金回报还是不错的，适合长期持有。
除了新房，你这个预算还可以去淘一淘主城区的老破小，虽然升值潜力不大，但是作为自住，周边的基础配套相对完善，出行也便捷的多，重新装修一下居住舒适度还是可以的。投资的话，和公寓类似，近地铁的老破小出租率还不错。老破小比公寓好的一点在于，带学区，且未来转手没有高额的税费，怎么选就看你个人的需求了。
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