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新政24小时,二手房复苏比想象中更快

原创作者:房特首 我要投稿

我在新政发布前的「楼市新一轮发令枪,真的打响了」文章中强调:
新政力度不会很大,主要是二手房的定向放松。
果然,517新政是在数十个版本中,选取了最“房住不炒”的一个方案。
因为杭州新房和土地的基本面确实没有问题,分化也是正常化。
所以,这次新政明面上无非就两点:
稳住刚需留杭,促进刚改置换。
看似把杭州二手房的房票量扩大了几倍,提高了二手房流通,但也吸纳了无数刚满二的新房源,特别是郊区,造成短期堰塞湖。
购买量利好和挂牌量利空对冲了。
三胎的松绑项可以忽略不计,三胎家庭中的有效房票只占总房票3%不到,对新房特别是改善票几乎无影响,更像是凑篇数,普通人可忽略此条。
这是一场预期意义大于实际意义的试探性调控,保持稳中向好的预期到明年亚运会即可。
所以,新政后的24小时,我想和大家分享最真实的市场动作变化和情绪反馈:
1、截止发文前,我至少接到6个中介电话讲新政、约看房,不要忽略这个变化,他们的大范围引导对刚需影响很大;
2、我朋友在市北的二手房(450万左右),今天下午签合同,客户是上个月看过两次都犹豫不决的,昨晚直接约下定;
3、房东挂牌反应最快,大江东某个门店昨天接访到很晚,一晚上还在接到电话询问;更多次新房源肯定在路上了;
4、带看量还没有数据,但中介反馈邀约成功率高了;
5、朋友圈打着“房东不涨价”的笋盘明显多了,主要是低总价、刚满二的次新;
6、后台多了很多问二手房的朋友,之前基本都是问新房;
7、经营贷更容易做了,宽松尺度接近2018年;
8、12月社保必须连续,不能补交,别打这个主意了。
当然,个人视角代表不了全部趋势,但已经真实反映出:
新政后,杭州二手房的复苏一定很快,这终归是利好了真正刚改和置换的人,不必过度看空二手房。
但517政策对房价提振力十分有限,更多是表达松绑态度,我们更应该关注利率和后续新政。
杭州二手房价可能依然滞涨,因为价值天花板不是刚需决定的,而是改善决定的。
历来20余次调控中,杭州房价拉涨的三个充分非必要条件:
新房难摇,二手惜售,房票宽松,目前前两个条件都不具备,最后一个也是定向局限的。
基于以上,我预测:
1、二手房数据会滞后一两周反应,参考苏州和南京;
2、杭州6月二手房成交起码6500套以上;
3、低价套现,总比高价套牢好。以及崇贤、临平核心区、市北东、大江东、艮北等次新多的板块,局部短期可能踩踏,注意淘笋;
4、打新的还是不会去买二手,红粉盘依旧热,毕竟二手买错当长期韭菜,新房不中当短期炮灰。
5、临安新房和二手房分流明显,被主城吸走一波短社保刚需;
6、大走廊、大江东、临平的差异化购房也在路上了。
总之,睁大眼睛,杭州刚需/刚改别上错车了。
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