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O纪元-详细评测报告

户型分析
户型分析-整体评价

分析师点评

项目目前在售户型有89m2边套以及中间套,109m2,115 m2以及128m2,销售均价为11,500元/m2,小户型总价在90-110万,大户型总价在120-150万。项目89m2中间套户型整体设计较佳,空间感较强,且合理利用餐厅位置。109m2、128m2户型客厅面宽在3.9m,对部分喜欢大客厅的购房者可能略显小气,但户型从整体来看是属于较不错的产品。总体来说,项目户型较为适合刚需客群。(报告中涉及方、平米、平方米、㎡,均为建筑面积)

户型分析-户型分析

分析师点评

项目89m2中间套户型整体设计较佳,空间感较强,且合理利用餐厅位置。109m2、128m2户型客厅面宽在3.9m,对部分喜欢大客厅的购房者空间尺度偏小,户型功能空间相对较为充足。115方四房两卫设计,功能空间充足,但各居住空间尺度相对缩小。综合来看,资金预算有限购买首套房的刚需购房者可以考虑89方,追求空间尺度及居住舒适度的购房者可以考虑109方或128方,追求户型功能性的购房者可以考虑购买115方户型。

装修标准
装修标准-品牌配置

分析师点评

项目为毛坯交付,暂无对外公开毛坯交付配置标准。

装修标准-装修分析

分析师点评

本案为毛坯交付,项目仍然处于在建设状态中,暂无对外公开的毛坯样板房。

社区品质
社区品质-整体规划

分析师点评

社区整体规划为南低北高,保证了楼栋的间距及采光。项目体量较小,由7栋楼组成。社区内部人车分流,减少了社区内行车的安全隐患。项目北面、南面及东面均分布有底商,对于低层楼栋住户有一定的噪音影响。

社区品质-社区景观

分析师点评

项目目前楼栋仍在建中,小区内景观暂时还未开始成形,目前仅有项目行人出入口处景观。

社区品质-建筑立面

分析师点评

项目外立面材料为真石漆,外立面材料以玻璃幕墙价格最高,铝板次之,干挂石材再次之,真石漆成本最低。真石漆的外立面从一定程度上降低了项目整体的价格。项目目前仍在建中,外立面外观暂时无法看到。

社区品质-公共部位

分析师点评

项目样板房在实体楼栋内,7#楼栋大堂公共部位已对外公开。项目公共部位整体配置较为齐全,能够满足业主基本生活需求。大堂处设计有休息及会客空间,大堂空间较为充足。电梯厅仍在建中,暂无具体电梯品牌信息。总的来说,公共部位为精装修,配套及空间均较为充足。

社区品质-车位情况

分析师点评

项目共规划466户,配置500个车位,车位配比约为1:1.073,每户车位配比数量能够保证一个,车位充足。本案与周边在售项目车位配比额相比,与竞品项目车位配壁纸配比值相当,并无明显优势。

物业服务
物业服务-物业费用

分析师点评

项目物业公司为凯喜雅物业,物业费用暂定为1.68元/平方米?月,与周边在售项目物业费用相比,物业费相对较低,这也跟物业品牌有关,万科、滨江物业服务品质较优,口碑较好,物业费用相对较高。凯喜雅物业在杭服务项目较少,暂不确定其服务资质及品质。

物业服务-物业服务

分析师点评

项目物业公司为凯喜雅物业,物业服务包括24小时维护,垃圾清理、卫生服务等,物业服务内容为现场置业顾问提供,具体服务内容以最终合同签订内容为准。

交通出行
交通出行-自驾出行

分析师点评

项目所处位置自驾出行便利,临近秋石高架,出门上高架即可通往杭州市中心方向。

交通出行-轨交出行

分析师点评

项目周边暂无地铁线路。

区域配套
区域配套-区位简介

分析师点评

项目位于余杭区勾庄板块,板块处于初步发展阶段,项目南至好运街,北至良运街,东至储运街(规划),东至河流,临近上塘高架,距离上塘路高架出口约200米,自驾出行便利。项目周边分布公交路线稀缺,公共交通不便,项目临近京杭大运河,未来会有运河公交发展。区域内多为在建住宅项目及空地,配套缺乏。但本案所在区域毗邻祥符板块,且位于祥符板块的万达广场已开幕,同时带动了祥符及勾庄板块的发展,对勾庄板块发展带来利好,同时本案所在区域亦可依托祥符板块配套满目基本生活需求。

区域配套-教育资源

分析师点评

项目周边有学校分布,但无资质较优学校资源,项目暂未划定学区,项目周边包含有基础的教育资源,有已成熟的幼儿园及小学,但该区域教育资源资质一般,无重点学区,同时项目周边还包含有规划在建学校,暂不确定何时可投入招生,在意学区的购房者需要谨慎考虑该区域。

区域配套-医疗资源

分析师点评

项目2公里范围内目前暂无医疗资源,且项目距离医院均较远,需要公交或自驾可达,医疗资源相对较为缺乏。

区域配套-周边商圈

分析师点评

项目位于余杭区勾庄板块,板块处于初步发展阶段,暂无较大型综合体商业配套,项目临近的迪凯运河印象为区域内的商业综合体,未来建成交付开业后将成为区域内主要的商业配套项目。距离本案2km的万达广场已开业,且在本案2.5km范围内还有麦德龙及西田城等商业中心。总体来看,区域正逐步形成商业氛围。

区域配套-公共资源

分析师点评

项目周边1公里范围内暂无公园等公共资源。距离项目较近的自然景观资源为京杭运河,公共资源则为北星公园、浙窑公园及位于良渚的良渚文化村,总的来说,项目周边公共资源较为缺乏,居住自然环境较差。

不利因素
不利因素-社区内部

分析师点评

社区内部的不利因素主要是车库出入口,车库出入口分别设在1#、4#楼栋与5#、7#楼栋间,未来车辆行驶出入可能会对这四栋楼栋的低层住户有一定影响。

不利因素-社区外部

分析师点评

项目临近上塘高架勾运路出口,自驾出行便利,但由于上塘高架车流量较大,有一定的安全隐患。项目四周环境较差,北面南面及东面均为规划在建空地,未来噪音及粉尘影响较大,有较大隐患。项目西面为木场,有较大量的大型货车物流车出入,有一定的噪音影响以及安全隐患。

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