NO. 1｜壹 愈演愈烈
随着楼市下行，各种各样的糟心事，开始渐渐浮现了。
即将过去的这个7月对于收租党来说，**的瓜，就是托管机构，开始撑不住了。
7月13日，网上开始流传，总部位于南京的大型长租公寓：乐伽公寓，位于合肥和西安等地的乐伽公寓分公司，开始出现大面积资金链断裂，导致乐伽公寓房东收不到房租，进而导致租客付了乐伽公寓租金却流离失所的事件。
14日，乐伽公寓方面给出了一则回应声明：
然而树欲静而风不止。随着越来越多的房东收不到租金，以及各路自媒体纷纷爆料，乐伽公寓的“爆雷”事件开始愈演愈烈，并最终蔓延到了杭州。
此次乐伽公寓爆雷可不比前几年爆雷的“鼎家地产”那种小中介级别的“二房东游击队”，这是个在单个城市都能涉及到上千户租客的大型连锁机构。
而更令人大跌眼镜的是，自认为是资深“房产老司机”的博士自己，竟然也被卷进了这个漩涡！
那么乐伽公寓的“爆雷”情况到底如何？上个周末，博士亲自前往位于金沙湖的乐伽公司分部，实地探访，请看一手爆料。
NO. 2｜贰 焦躁，惶恐与无助
乐伽公寓下沙板块办公地点位于万亚金沙湖一号的2号楼1506房，是一个单间酒店式公寓。博士赶到时，此地已经聚集了大量前来讨要说法的房东和租客。（为人身安全起见，博士下列照片均为冒死偷拍，画面质量不佳，请谅解）外面厨房卫生间这个空间被改造成接待室，白色黑板上写着请大家登记个人信息。
为了维持秩序，警方在房间醒目位置张贴了提示，金沙湖派出所的民警同志也手持执法记录仪在旁守候，并引导大家登记个人信息。（我到的时候这里有四位民警，当里屋发生激烈争吵时会有两位进去用执法记录仪记录现场，偶尔也劝解几句，另两位则一直守在外面，引导大家进去登记。）
LOFT结构室内的一楼是办公区，有几张桌子，室内和室外走廊上都是激动的租客和房东，乐伽公寓方面大约有四五位工作人员。
登记过程中博士也仔细观察了一下，三批人的情绪是明显不同的：
留下来蹲守的四个工作人员虽然都是彪形大汉，但是却像唐僧一样，只会以复读机形式回答一句话：我现在的权限不能回答任何问题，一切结果等待总部处理结果；公司正在尽自己一切办法解决问题，请您登记，我们到时候回访靠的就是这个。
几个乐伽公寓房东这边，虽然也都着急上火，但心里还是有底气的，对于损失房租，尽管恶心，但房子毕竟是自己的，所以诉求集中在如何解约取回房子，和留在房中的租客怎么办方面；
而最着急无助的，是租客。根据博士的小规模采访，不少租客采用的都是半年付或者年付（不过，我没有遇到有过去报道的那种让租客去搞个贷款产品，一次性付清然后按月“付租金”实为还贷款的现象），加上押金一共支付了7-13个月的租金，但很多人没有住满一半的租期，而有几个乐伽公寓房东因为迟迟收不到租金已经采取私下行动驱赶租客出门了。租客中有年轻白领，也有中年的拆迁户大叔。有的租客就直接对着工作人员说：我已经被赶出门了，你们这里让我放个铺盖卷睡着吧，我无处可去了！租金押金都拿不回来，我拿什么去租新房子？
NO. 3｜叁 饮鸩止渴，南辕北辙！
图片源自电影：无间道2
虽然经过我的调查暂没有发现乐伽公寓有诱导租客以贷款形式预付租金的情况，但另一个现象却令人更为震惊：乐伽公寓存在比较普遍的高价收房，低价租房的倒挂经营模式！
以博士自身为例，我自己位于下沙金沙湖晓城天地的一套酒店式公寓，自2016年底交付装修完毕后，即托管给当时的爱上租公司，租金为2999/月*每年11个月，2019年一月到期，期间爱上租租给租客（也就是实际居住人）的租金是3200元/月，每年12个月，因此爱上租能挣取的差价为200元/月+每年一个月3200元，每年6000元左右；虽然菲薄，也算保本微利，但如果出现租客更迭，空置，则利润会进一步缩水。
晓城天地位于下沙“延安路”，紧邻金沙天街和皇冠酒店，一条街内七座综合体，再加上地铁入户和自身就是一座小综合体，而且背靠下沙大学城，故而成为大批长租公寓和酒店民宿的兵家必争之地。
然而今年一月因爱上租到期，我前去收回房屋并再次转包，简直惊掉我的下巴！闻讯而来的，归属不同品牌长租公寓的业务员们，在我门外的走廊上，以刺刀见红的方式，3000-3200-3500-3700元，轮番加价， 激烈程度简直如同拍卖会现场！最终乐伽公寓拿下我这套房源的报价是3600元每月，且三年租期只有十五天的空置期，于是我的房租莫名其妙一天之内暴涨了20%！
租客所摄夜景。
正当我和还没来得及搬走的前租客惊愕，这样的价格还要盈利，怎么找得到新租客？可乐伽公寓的业务员却告诉我，除了收房第二天搞了下清洁卫生，第三天新租客就已经入住了。当时我还以为是我房子地段好，所以抢手。没想到这一次前去下沙，从乐伽工作人员处联系到了实际居住的租客，这对情侣告诉我，乐伽公寓租给他们的价格，仅为3100元，比原租客还要便宜！这意味着乐伽公寓每租赁一个月，这套房子就要赔进去500元，这还不算业务员、保洁和维修等等一堆的开支！
而且这还不是个别现象。博士一位好友在金沙湖南岸蓝湖国际的酒店式公寓到期换租，长租公寓们也是一哄而上，把租金从1700元/月爆炒到2700元/月，而他们拿到手之后转租给实际租客的租金却只有2400元/月！
蓝湖国际由于一线金沙湖景并且紧邻邵逸夫下沙院区，租房市场也很火爆。
也就是说他每收一套房就要亏损几百上千元每月的租金差，这样的经营模式怎么可能持久呢？！
关键是，乐伽公寓在如此倒挂的租金市场上，非但不收缩规模，竟然还在快速扩张！
据网络消息，乐伽公寓在长租公寓高速发展期内也实现了快速扩张，现已开辟南京、苏州、杭州、合肥、西安、昆山、成都、重庆等8个城市市场，号称目前管理房屋资产总价值已达千亿人民币以上。根据规划，乐伽公寓未来要扩张至沈阳、徐州、厦门、佛山、青岛、烟台、武汉、广州、深圳、北京、上海、郑州等城市。乐伽公寓号称2017年业绩实现为10倍增长，预计2018年业绩在2017年基础上再增加10倍。2018年客户数预计达到100万。
大部分房源都在亏损，规模却在快速地翻倍再翻倍，假设100万套房，每套即使每月只亏100元，那也就是一个月亏损一个亿，那他靠的，完全就是问租客先收个半年一年的租金，然后按月或者按季度付给房东，拿着本金贴利息，真是好一出庞氏骗局啊！这何止是饮鸩止渴，完全是南辕北辙，加速败亡！
NO. 4｜肆 资本过处，寸草不生！
博士自己，最早就是从二房东这个行业步入自己的房产投资领域，**峰时期，曾经同时管理30组租客，也算是非常深刻地感悟到这个行业的酸甜苦辣。
而在一年半以前的2018年初，市场开始涌现出大量成规模的二房东，把我们那些老一代装修游击队们打得丢盔弃甲，当时，博士还专门在《层楼》的专栏中写过这个内容，有兴趣的，可以戳：大庄家入场，杭州租房市场变“烧钱游戏”，租金暴涨，小房东出局！（题外话：从那以后我就认定这个行业对于散户而言已经没有希望，也更坚定了转型，不做二房东，而走出杭州，买长沙武汉重庆的便宜房子拿来做一房东，直接租给租客，在我的博士买房记里面有详细叙述。）
而现在看来，长租公寓们的玩法，已经比上一代，更进一步。他们不再是借助中介、工厂化装修和管家式服务来苦哈哈赚取差价，小步快跑，而是健步如飞，玩起了资本游戏。
创业者们都知道，商业模式大体有三种，to C， to B,和 to VC。
**种 to C，即面向消费者，比如零售、服务等，在租房行业中就是从房东那里“批发”，然后对着租客出租，赚取差价，辛苦，笨拙，但风险可控；
第二种 to B，即面向企业提供服务，比如广告，营销策划，分包等。在租房行业里，租给酒店/大型民宿，即是这一类。优点是客户稳定，现金流中断风险小，但大客户议价能力强，利润微薄。
第三种 to C，即面对风险投资者和资本市场，这是互联网经济时代的新玩法。不再注重每一单的利润，而是给投资者画饼，讲概念，讲故事，更重要的，是讲规模，迅速做大，占领市场，盈利的事情以后再说，也就是“烧钱”模式。
自从移动互联时代，资本竞逐，横扫各种行业，从外卖行业的美团/点评VS 饿了么大战，到网约车、共享单车的补贴大战，再到互联网金融，P2P和现金贷的烧钱大战，比拼的是谁背后的资本更为雄厚，直至用人民币堆死最后一个竞争对手。
“一将功成万骨枯”，在一统江湖的胜者王座之下，却是失败者的累累白骨，和C端用户们的一地鸡毛。
覆巢之下，焉有完卵。很不幸，乐伽和他的无数租客，以及房东们，都成为长租公寓烧钱大战中的牺牲品。而参考P2P爆雷潮就知道，他们，绝不会只是这场倒闭潮中的**输家。
博士此前租给的那个爱上租，今年初也因为资金问题，被蛋壳公寓收购，彼时，也是业务员纷纷离职，长达数月没有管家，客服电话大排长龙，而令人心生惶恐。
7月25日，乐伽公告称，找到了资本接手，很快就会有结果。但据知情人士透露，“接盘方”喔客公寓自身也是泥菩萨过河自身难保，不仅他们也玩“倒挂出租”的烧钱游戏，还被爆出殴打租客等斑斑劣迹。
NO. 5｜伍 路在何方
原本二房东这个行业存在的意义在于，他们将投资客手中富裕的房源拿来装修，管理，提供给租客，从而增加了租房市场的供应，也减少了租房房东的很多麻烦（比如保洁，催讨租金和装修维护等等）。
然而时至今日，由于竞争激烈，哄抬租金争夺市场的行为，已经威胁到整个行业的信任。更为糟糕的一件事是，与爱上租不同，乐伽公寓的合同中，竟然没有乙方拖欠房租与解除合同的约定。这可谓是预先给房东埋下的陷阱！
爱上租的条目如下（摘自博士与爱上租签订的租约）：
可以看到，只要乙方延迟支付租金十五个工作日以上，房东是可以有权直接解除合同的；可是到了乐伽公寓这里则变成了下面这个样子：
如果乙方延迟支付租金，房东只能追究违约责任和索要滞纳金（想想就知道拿不拿的回），而不可以直接解除合同！就这个问题，博士专门咨询一位律师好友，其答复如下：
鉴于博士这边没有租客与乐伽签订的合同，所以有没有在合同里给租客挖坑，不得而知，但，从博士直接联系租客后租客才发现他们的所谓管家早就离职失联，想要退回押金和预付租金也是没有门路，现在解约竟然还要承担违约责任！
当然，雪崩之下，不会有一片雪花是无辜的。今天的行业扭曲，从大量高价土地出让那天起，就已经产生了：开发成本高企，开发商只能高价卖房；而高价接盘的投资客，为了提升性价比，和维护资金链的安全，势必需要提高租金（租售比）；而最终的需求端，租客的支付能力，却并没有跟上来。房东预期与租客预期的剪刀差，加上二房东们快速扩张的商业模式压力，一起催生出了这样高价拿房，低价出租的怪胎。试问今日中招的那一个房东，在面对租金大幅上涨时，心中没有过一丝窃喜？哪一个租客在面对超级实惠的租金时，没有被捡便宜的心态蒙蔽了双眼，放下了警惕！
因为这件事尚在处理过程之中，即使是博士自己也没有解决自己的麻烦。所以我只能对广大租客和房东朋友们提供以下建议：
首先，对于已经深陷其中的房东和租客来说，**要保全证据，尽快采取法律措施，减少损失，第二，利用乐伽公寓服务人员还在，联系上自己的房东/租客，因为有些人还蒙在鼓里（比如我的 租客竟然还不知道这事，然而联系管家才发现对方已经失联）；第三，尽可能在友好协商情况下，协商租金及支付方式。既能减轻租客经济负担，不要让他们流落街头，也不让房东的租金空转。单方面强调自身权益，只会落得两败俱伤的结果。
其次，由于病态的商业模式，以及风投行业极度萎靡，未来长租公寓爆雷潮只会愈演愈烈，起码在近期内，**少碰长租公寓之类的二房东。他们是否倒闭，并不是规模越大越安全，事实上规模越大有可能死得越快，P2P爆雷潮中，无论是规模，还是网贷之家之类的第三方评级，基本都没有参考意义。
如果与二房东发生接触，**是压缩合同周期和付款周期。对房东而言，不要认为三年五年丢给他们你就省心了，错! 一旦爆雷，你还有长达数年取不回自己房子，那才叫不省心！对租客而言更是这样，能季付绝不半年付，能半年付绝不年付，别觉得一次性付清省心，租金拿不到，房东又来赶你走，那才叫不省心！
千万不要只顾贪图房租贵/便宜就胡乱签字，一定，一定要认真仔细研究合同！如果遇到像博士举例的这种挖坑条款，或者引诱租客向互联网平台借贷来实现按月支付租金什么的，一定要果断拒绝！
最后，如果可以，尽可能直接找房东/租客签约，没有中间商吃差价。（比如博士自己对直接找我租房的客户都是押一付一，既减少了租客的资金压力又降低了管理难度），现在的租房合同上网就能下到格式化模板，但博士也提醒房东和租客，千万记得核实对方的房产证，身份证等有关信息，有必要的话，看看芝麻信用分，或者天眼查，都很方便。
NO. 6｜陆 行稳方能致远
解铃还须系铃人。近期中央再次强调，房住不炒，并且言之凿凿地说了不以房地产作为拉动经济的刺激手段。近两日杭州金沙湖、市北、世纪城和望江新城，土拍的溢价率明显下降，这恰恰说明我们的政府，是有勇气，拿着自己的土地财政开刀，有勇气，且有执行力。
土地成本趋于稳定，必将从源头控制住房产租售整条产业链的成本，最终为降低租客负担，提供长效的保证机制。
在这里引用徐峥电影《幕后玩家》中王丽坤的一句台词，如果生活变成了一团糟，就不如把过去的一切全都倒掉，重新开始。
（乐伽公寓）
