编者按：
富阳恩波网：8月5日，富阳区出让1宗商住地，限商品住房**销售均价22000元/㎡（含装修）。若从地块周边地价和限房价10%利润率倒推，地块最终溢价将达到20%以上；
不过地块规划建设80000㎡的大型商业综合体，须引进知名企业负责运营和管理，不等分割预（销）售、不得分割转让。
另外，地块总起价较高，达到33亿元；住宅体量高达30万方，在周边竞品较多的情况下，项目的去化将面临挑战。
因此，预计地块竞争不激烈，将以低溢价成交。
若底价成交的情况下，住宅部分保本房价为17429元/㎡（精装，含车位利润），相比限价22000元/㎡（含装修），有4571元/平米的预期利润，因此住宅部分总预期利润将达到13.7亿元。这部分利润是用于建造与运营商业综合体，房企对综合体投资收益率的测算将决定最终溢价率的高低。
好地网8月4日消息（研究员 孙航海）明天，杭州富阳区将出让1宗商住地，出让面积209亩，容积率不大于2.73，建筑面积380790.4㎡。起价330870亿元，起始楼面价8689元/㎡，上限楼面价11294元/㎡。
地块限商品住房毛坯**销售均价19000元/㎡，**销售单价20900元/㎡，装修限价3000元/㎡。
7月底，杭州已经成功出让了8宗限房价、限地价地块，其中4宗宅地均拍到接近上限地价的情况，销售利润率不超过10%，4宗商地则因为地块本身指标、属性等因素，溢价不尽相同。
本文从周边地价、房价，以及本身规划条件等方面，来看看富阳区这宗商住综合体地块能拍出多高的地价。
地块指标
地块位置图（来源：好地大数据）
此次出让地块须配建地上建筑面积不小于80000平方米商业综合体（不包括专业家具建材市场、批发市场、会展演艺游乐场等），商业综合体不得分割预（销）售、不得分割转让；在地下一层集中设置6000-9000平方米的商业建筑面积，不得分割预（销）售、不得分割转让。
此外，本地块商业综合体须引进知名企业负责运营和管理，具体条件如下：
(1)竞得者（或其项目公司）须引进2018或2019年入选中国房地产业协会发布的中国房地产开发企业商业地产综合实力前10名；
(2) 竞得者（或其项目公司）须引进国内持有3个以上、地上建筑面积不小于80000平方米、且运营时间不少于5年的大型集中式购物中心（不包括建材市场、家具中心、批发市场、会展演艺游乐场等）运行经验的企业（含其控股的子公司）统一运营。竞得人须在签订土地成交确认书之日与富阳经济技术开发区管委会签订《杭州市富阳区银湖36号地块履约监管协议》，同时向富阳经济技术开发区管委会缴纳金额为人民币伍亿元整的履约监管保证金。
1、地块测算：
地块出让面积209亩，容积率不大于2.73，建筑面积380790.4㎡。起价330870亿元，起始楼面价8689元/㎡，上限楼面价11294元/㎡。
其中，银湖36号E地块为商住混合用地，地上商业建筑面积不小于80000㎡，不大于E地块总建筑面积的40%。配建地上建筑面积不小于80000㎡的大型商业综合体，须引进知名企业负责运营和管理，不得分割预（销）售、不得分割转让。
若地块商业部分建筑面积取80000㎡，地价取3981元/㎡计算（杭州弘汇于2017年11月27日竞得的富春板块商地），地块起价对应住宅部分实际地价为9941元/㎡，上限价格对应住宅部分实际地价为13239元/㎡。
2、周边地价：
今年6月14日，地块东侧500处，成交了2宗宅地。
碧桂园以总价192130万元竞得银湖36号-C地块，楼面价12630元/㎡，溢价率14.82%；
祥生以总价79010万元竞得银湖36号-B地块，楼面价11389元/㎡，溢价率21.16%。地块内配建不小于地上总建筑面积7%的公租房，实际成交楼面价约12585元/㎡。
若取碧桂园拿地价格12630元/㎡作为本次出让地块住宅部分地价倒推，预计成交楼面价10813元/㎡，此时溢价率为24.4%。
3、周边房价
周边在售项目有：金茂万科·新都会，最新领出预售证（6月24日）高层均价21000元/㎡（含精装3200）；
中国中铁·诺德林溪府最新领出预售证（7月17日）洋房均价21300元/㎡（含精装3500）；
新界2020最新领出预售证（6月13日）高层均价20800元/㎡（含精装3000）。
而出让地块商品住房销售均价为22000元/㎡（含精装3000元/㎡），略高于目前周边在售的项目。
取地块本身上限房价（22000元/㎡），销售利润率零倒推，保本地价为14379元/㎡，已经高于上限价格对应住宅部分实际地价（13239元/㎡）。
若按销售利润率10%计算，保本地价为12320元/㎡，倒推成交地价10568元/㎡，此时溢价率21.6%。
地块周边地价、房价情况
测算说明：
①住宅部分按照限价来测算地价，房价取限价（毛坯**均价）+装修价，同时考虑车位利润(（限**均价含装修*10.5-10万）/每个车位对应建筑面积)。
②成本=楼面价+契税（地价3%）+建安成本+装修成本（精装限价的1/2）+营销管理费（房价的2.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）。
③销售利润率=（房价-成本）/房价
④包含其他用途和配建的地块，实际楼面价=（地价+配套配建成本）/可售住宅计容建面。
⑤商业部分地价参考周边相似项目。
4、地块属性和规划要求
地块位于银湖街道高桥村，金桥北路和新桥新路交叉口东北侧，紧邻杭富城际铁路线，距离高桥站、新桥站都不到400米，未来交通便捷。
此次挂牌的地块可分为银湖36号D地块和银湖36号E地块，2宗地块中间道路为规划道路，建设主体为富春山居集团，计划于2021年12月竣工，结合工程项目一并实施。两个区块各自指标如下：
其中，E地块需商业部分规划建设不少于80000㎡的大型商业综合体，建筑面积占宗地块的21%，须引进知名企业负责运营和管理，商业综合体不得分割预（销）售、不得分割转让。
由于商业部分要求较高，同时须引进知名企业等高要求，因此竞争估计不会非常激烈。
若底价成交的情况下，住宅部分保本房价为17429元/㎡（精装，含车位利润），相比限价22000元/㎡（含装修），有4571元/平米的预期利润，因此住宅部分总预期利润将达到13.7亿元。
这部分利润是用于用于建造与运营商业综合体，房企对综合体投资收益率的测算将决定最终溢价率的高低。
基于以上分析，好地研究院认为，本地块最终以低溢价成交的概率较大。
